Category: ReDev カナダのショッピングセンター

これまで１０数回にわたり、カナダにあるReDevのショッピングプラザ、パリセードとユニバーシティプラザについて紹介してきましたが、当ブログの筆者、及び不動産投資コンサルタントとして、しばらくその紹介を中止すべきと判断するに至りました。 従いまして、これまで続けてきたReDevからのコラム記事の紹介もこれをもって一旦中止します。 尚、このブログの紹介を通して既に投資された投資家の方で、今回の事情についてお知りになりたい方は、別途ご説明しますので、お問い合わせ下さい。（４月２０日） 利回りが向上したのに募集価格は据え置き ＲｅＤｅｖから４月５日発行の新聞に載せるコラム記事の原稿が届いたので、転載します。   ＲｅＤｅｖのショッピングセンター、ユニバーシティ・プラザは、最近、投資利回りが急上昇している。その理由は、２０１５年以降、入居中テナントとの増賃交渉が次々と成功し、最終的にＮＯＩ（ネットオペレーティングインカム）が２４％も上昇することになったからだ。   特に最大テナントのリカーストア（酒屋）の賃貸借契約については、つい先日、１０年間延長更新され、賃料も当初５年についてはそれまでの＄１７から＄１９へ、そして、次の５年は更に＄２１へと上昇するステップアップレントで合意した。   更に、このリカーストアは政府が直営する大型店で、近隣に競合する店舗もないことから、売却時にプレミアム価格がつくことも期待できる。   ユニバーシティ・プラザはＲｅＤｅｖがこれまでに取得した３３番目のショッピングセンターであり、現在もこの小口投資持分に対する投資家を募集中である。   しかし、今回の増賃交渉で投資家が受け取る家賃収入が大幅に上昇したにも関わらず、ＲｅＤｅｖは今も募集価格を引き上げていない。つまり、投資家にとって、これまでと同じ価格で利回りが更に高くなったＳＣに投資できるチャンスなのである。   ただし、最低投資額はこれまでの５万カナダドルから１０万カナダドルに引き上げられた。しかし、今現在、カナダドルは原油価格との連れ安で１２年ぶりの安値まで売られていることから、我々日本人は８５０万円程度で投資できるのだ。 ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村 

ＲｅＤｅｖからの新しいコラム記事が届いたので、以下、要訳します。 今の原油価格下落によるカナダ経済の低迷にも関わらず、アルバータ州のエドモントン市だけは、エコノミストから“嵐の中の安全な島”と呼ばれている。 それは、今の経済状況下でも失業率が6.1％とカナダ国内だけでなく、アルバータ州の中でも特に低い水準を維持しているからである。 また、アルバータ州全体の人口増加率は国内の他州より高く、2014年10月1日から2015年10月1日までの1年で1.7％増加し、422万人ととなった。つまり、原油価格下落が続いた昨年1年間でも、69,835人の人口増となったのであるが、この内の半分は国内各地からと海外からの人口流入であり、後りの半分は出生による自然増であった。 更に、この表にあるように、エドモントン市の人口については、1990年頃の60万人から現在の約90万人と、25年間で5割増にもなっているのである。 こういった人口増加は、出店規制の厳しいカナダの商業店舗施設にとって、将来にわたる賃料収入増と高稼働率の維持を約束するものとも言える。 実際、現在のエドモントン市全体の商業店舗の空室率はわずか1％しかなく、小売業者や銀行などのサービス業にとっては、どこに行っても新規出店するための空き店舗がないという状況であり、空室が目立つ日本の地方都市のショッピングセンターのそれとは環境が全く違うのである。 従って、ＲｅＤｅｖが現在保有する２０件を越えるショッピングセンターの中でも、エドモントン市内にあるパリセードＳＣなどは、将来の更なる賃料上昇が見込めることから、投資家にとっての投資利回りも今後の堅実な上昇が見込めるのである。 exchange rateこんなところですが、著名なアナリスト達が、近い将来の原油価格の反転を予測し始めていることもあり、最近の原油価格の持ち直しを見ると、いよいよ原油安も底をついたのかもしれません。 それに伴って、この表のように、対米ドルで10年来の安値まで売られていたカナダドルも、いよいよ反転を開始したようにも見えるのですが・・・。

以下は、ＲｅＤｅｖから届いた原稿を翻訳したもので、３月５日のタイ自由ランドに載せる記事です。 原油価格が１バーレル１００ドルから３０ドルまで下落し、最近、元気のない石油大国カナダのアルバータ州ではあるが、ここまで価格が落ちたことで、ＪＰモルガンやゴールドマン・サックスのトップアナリストたちは原油価格の底打ちと急回復を予想し、強気のスタンスに変わり始めている。 ゴールドマン・サックスによれば、今後は原油生産が減り始め、世界的な供給過剰は沈静化していき、そして、年内に原油市場はブルマーケット（強気相場）に変わると予想している。 一方、原油安による不景気とはいっても、アルバータ州の失業率は今でも国内平均以下に留まっているし、特にエドモントン市の商業店舗は今も９９％の稼働率を維持していることから、ＲｅＤｅｖのようなショッピングセンターのオーナーは、この時期でも契約賃料の値上げに成功している。 つまり、逆境の中でも家賃が値上げできるこういう生活密着型の商業店舗不動産は、カナダでは不景気に対する抵抗力が強いことが実証されつつある。 更に、現在の資源国通貨安で、１２年ぶりの安値まで売られているカナダドルも絶好の買いのタイミングであり、今後原油価格が反転を始めると同時に、カナダドル相場も方向転換することになるであろう。

今回は、ＲｅＤｅｖがアセットマネージするＳＣ（ショッピングセンター）の１つ、ユニバーシティ・プラザについてのニュースです。   このＳＣは小粒ではあるものの、先月、アンカーテナントである政府直営のリカーストアが１０年リースを更新したことにより、同ＳＣの投資利回りだけでなく、賃貸不動産としての安全性も一挙に高まったという話です。   カナダでは、いわゆる酒屋はライセンスが厳しく、誰でも酒類販売ができるというわけではありません。特にこのＳＣにテナントとして入っているＳＧＬＡはカナダ政府直営の大型店であり、地元では競合する店舗がありません。   今回、同店舗は新たに１０年間、つまり２０２６年１月までリース契約を更新したわけですが、しかも、新賃料は２３％もの大幅アップとなりました。この結果、同ＳＣ全体の運営費用だけでなく、ノンリコースローンの支払金利もこの１つのテナントが払う賃料だけでカバーできることになり、事実上、向う１０年間、デフォルトリスクがない投資物件ということになったわけです。 つまり、たとえ他のテナントが全部解約退去したとしても、このリカーストアがいる限り、利払いができなくてレンダーである銀行に差し押さえられるという、空室破綻のリスクはほぼゼロになったということです。ＲｅＤｅｖは今もこのＳＣの所有権持分の投資家を募集中ですが、このリース更新により同ＳＣの利回り上昇だけでなく安全性の魅力も高まったと見て、今回、最低投資金額を５万カナダドルから１０万カナダドルに引き上げてしまいました。しかし、海外投資家にとって、原油安で一段とカナダドル安が進んだ今、カナダへの投資の絶好のタイミングというのも見逃せないチャンスであり、予算的に１０万カナダドル（約８５０万円）の投資が許せるのであれば、このＳＣへの投資を検討してみる価値はあると思います。   ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村  

最近の原油の一段安で、カナダドル安が更に進行する中、パリセードＳＣのあるエドモントン市の経済が依然堅調なことから、投資家による不動産購入が続いています。  その理由は、エドモントン市の産業構成はオイルビジネスだけに依存しておらず、金融業、政府官公庁、各種製造業と幅広く分散しているため、現在も街全体としての成長が続いているからです。  また、エドモントン市長は、ＩＴやソフトウエアビジネスが成長し、新しい雇用を生み出せるように、今後、約１０億カナダドルをつぎ込んで、そのインフラ整備に先行投資していくとアナウンスしてもいます。 エドモントン市の堅調な経済、そして１２年ぶりとなったカナダドル安。海外の投資家にとって、パリセードは絶好の投資チャンスなのでしょう。 ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村  Edmonton outperforms Alberta – drawing property investors ReDev property investors with 13 properties located in Edmonton have benefited from the city’s broad based economy. Edmonton continues growing and outperforming Alberta despite the low oil price. Edmonton’s diversified economy which includes financial services, government and manufacturing is forecast to continue…

このブログでも何回か紹介しているＲｅＤｅｖのＳＣですが、今朝、彼らからこんなレポートが届いたので、参考までに翻訳しました。 なかなか興味深い内容です。 カナダＳＣの魅力の１つとして、アメリカの同等ＳＣの単位面積当りの売上が２倍近くもあるという効率の良さがあり、多くの有名ブランド店がカナダ市場に参入し、カナダ国内各地のＳＣでの店舗展開に拍車をかけている。   例えば、Victoria‘s Secretという女性下着のブランドがあるが、同社はエドモントンの街をカナダで第一号店の出店先に選んだ。その理由はエドモントンの堅実な消費の増加と安定したマーケットである。（後で知ったことですが、弊社の外務省出身の女性曰く、日本では女性の勝負下着として売れているのだそうです。時すでに遅く、１２月５日号のタイ自由ランドのコラムでこの写真を入れてしまいました）  他にもBass Pro, Bloomingdale’s, Nordstorm, Marshall‘s, J Crew, Coach, Lowe‘s といったブランドネームがカナダでの店舗展開を始めているが、彼らのようなブランドにとって、カナダの店舗がなぜそれほど魅力的かというと、カナダでは人口一人当たりの店舗売り場面積がわずか１５スクエアフィート（１．３５平米）しかないのに対し、アメリカのそれは２４スクエアフィート（２．１６平米）と６割も広いからである。（注：これはカナダのＳＣに対する出店規制が厳しく、アメリカのように過当競争になってないということです）   従って、当然、その費用対効果はカナダの方が良くなり、カナダの１スクエアフット当りの売上高は５８０米ドル（年間約２６０万円/坪）と、アメリカの３０９米ドル（年間１４０万円/坪）の倍近い売上が達成できるのである。   ＲｅＤｅｖ社はこういったブランドネームのカナダ参入をうまく取り込みながら、アルバータ州のエドモントンやサスカチュワン州のレジーナにあるＳＣで９９％の稼働率を誇っている。   そして、ＲｅＤｅｖ社のアセットマネジメント戦略の特徴は、賃料水準が市場賃料より安く据え置かれているＳＣを購入し、時間をかけて増賃交渉を行いながら投資家利回りを上げていくという中長期イールドプレイに特化しているところである。   ＲｅＤｅｖのプロジェクトは、これまで投資家に対し平均１７％の投資リターンをもたらしたという過去の実績もあり、一方で、１カナダドルの価値が米ドルでわずか７５セントという過去１１年で最大のカナダドル安の今、世界の投資家はＲｅＤｅｖのＳＣへの投資を増やし続けている。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村    Retail Brands Investment in Canada spurred by double per sq.ft. sales   Double sales per sq ft compared to the US, has spurred an influx of brand name…

弊社がバンコクで代理店をやっているＲｅＤｅｖについて、カナダ国内の新聞記事が出ていたので、下に貼り付けておきました。   この内輪話をすると、ＲｅＤｅｖが運用するＳＣ（ショッピングセンター）の１つに、ケンジントン・クロッシングプラザがあるのですが、このＳＣは３年前に放火にあい、建物全体の半分が焼失しました。   しかし、ＲｅＤｅｖは投資家の代理人であるアセットマネジャーとして、このＳＣに火災保険だけでなくロス・オブ・レント（火災や事故が原因で発生した未収賃料）をもカバーする包括保険を掛けていたため、焼失した建物の再建築費用だけでなく、焼失した店舗が再建されるまでの間、家賃収入も満額、保険会社から支払われました。   ご存知のように、カナダは冬になると雪に閉ざされるため、建築工事ができません。従って、１年中建築工事ができる日本と違って、建物の工期が非常に長く、その分、完成した建物には価値があるわけです。   この火災からほぼ３年の年月を経てやっと再建築工事が竣工したわけですが、その間、投資家は今まで通りの家賃分配を受け取れただけでなく、以前の１９８８年築の古いＳＣから、建物施設の半分が新築に生まれ変わった新しいＳＣのオーナーにもなれました。そして今、このＳＣでは新規の入居テナントが開店準備を始めつつあり、以前より高い家賃収入も期待できるようになりました。   つまり、ＲｅＤｅｖがアセットマネジャーとして、工事監理やリーシング交渉を責任を持って今まで続けてきた結果、このＳＣは新しく甦り、投資家達にとっては、まさに、災い転じて福と為すことができたわけです。 不動産投資に関して、信頼できるアセットマネジャーがいるということは、投資家にとって非常に心強いということのいい例だと思います。    そして、このケンジントン・クロッシングプラザの大通りを隔てたちょうど正面に位置するのが、現在、ＲｅＤｅｖが投資家募集中のパリセードＳＣです。ここも空室率ゼロ、実質７％利回りの家賃収入で、ＲｅＤｅｖがアセットマネジャーとして積極的に運用中です。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村      Richard Crenian and ReDev Properties Ltd. Executes Leases with Dollarama at Kensington Commons and Inglewood Towne Centre TORONTO, Oct. 21, 2015 /CNW/ – Richard Crenian, President of ReDev Properties Ltd., is pleased to announce the completion of leases with…

次に、米ドルと日本円、米ドルとタイバーツの為替レートの１０年間の推移が右のグラフですが、日本円もカナダドル同様に対米ドルで１０年ぶりの安値に売り込まれているのが分ります。   しかし、ちょっと違うのは、日本円の場合、景気が良くなっているのに円安が進みました。そして、その理由としては、１米ドル７５円という行き過ぎた円高に対し、日本円本来の実力へ水準調整が行われたというのが一般的なコンセンサスです。 従って、１米ドル１００円を切るような円高に戻ると予想する人はあまりいないし、もっと円安に進むという人の方が多いくらいです。   このことはつまり、将来、日本円が円高になるより、むしろ、カナダドル高になる可能性の方が高いのではないかと思うのですが、もしそうであれば、それは日本円で投資した場合、円安カナダドル高によって、為替差益を取れる可能性の方が高いということです。   一方、タイに在住の方の場合、タイバーツの資金を持っている方も多いと思うのですが、現在、タイバーツを含め、新興国通貨も対米ドルで売り込まれています。アメリカの利上げにより、新興国から投資資金がアメリカに還流するという予想で売られているわけです。 しかし、それでも資源国通貨安のカナダドルに比べると新興国通貨安のバーツの方はソフトです。従って、リバウンドによる為替差益期待という観点からは、タイバーツで投資するのはあまり面白くないかもしれません。 それに、今から４－５年先だと今のバーツ安の１つの原因でもある家計債務の問題が好転している可能性があり、そうなればバーツ高に反転するだけでなく、バンコクのアフォーダブルなコンドミニアム市況が回復するので、わざわざカナダで不動産投資をする必要もなくなります。   以上、資産防衛の意味もあり、日本人が海外不動産を使った安定収入と為替差益の両方を狙った資産形成手段として、パリセードは面白いと思うので取り上げました。 ただし、このＳＣがプロジェクトとして特別素晴らしいと言っているわけではありません。ロケーションはエドモントンという地方都市だし、シャドーアンカーしかなく、持っていて自慢できるようなアワードウイニングのＳＣでもない普通の物件であり、正直、それほど大きなキャピタルゲインが取れるとは思いません。それに、そもそも私はエドモントンには行ったことがないので、無責任なことは言えません。そういう意味では、以前、シドニーでリッツカールトン・ダブルベイ・ホテルの開発をやっていたので、まだ豪州の方が分ります。ただ、為替リスクで考えていった場合、今は、資源国通貨安で極端に売り込まれているカナダドルと豪州ドルが断然面白いと思うし、前回書いたように、不動産投資で為替の威力は大きく、下手なキャピタルゲインなど簡単に凌駕してしまう力があります。 従って、この両国への投資に限っては、キャピタルゲインよりも為替差益のチャンス、そして、保有期間中の安定収入が最大のインベストメント・クライテリア（投資判断基準）になると考えます。 尚、最低投資金額は５万カナダドル（約４６０万円）です。更に、タイにお住まいの方で、将来、この不動産を売却した後も、日本円または外貨のまま海外でその資金を保有し、海外での再投資に回したいという投資家の方は、最初の投資時点で行う弊社の本人確認証明を使って、タックスヘイブン口座を使った投資にすることも可能です。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村

ところで、我々日本人が投資する場合、投資元本通貨は日本円になるのが普通なので、為替リスクは避けて通れません。 極端な話、投資不動産の価値が２倍になっても為替レートが５割円高になれば、円ベースでのキャピタルゲインはゼロになってしまいます。   右の過去１０年間の為替レートのグラフで見ると分りますが、最近のカナダドルや豪ドルは、資源国通貨安の流れでかなり売り込まれています。 特にカナダドルの場合、２０１１年には１米ドルに対し０．９５カナダドルだったのが、今は１．３カナダドルと、カナダ経済が特別不景気というわけでもないのに、為替だけはこの１０年で一番の安値です。   このことはつまり、４年前に１０万５千米ドルを投資して、カナダの不動産を１０万カナダドルで買ったとして、それを今、３割増しの１３万カナダドルで売却できたとしても、米ドルで手元に戻ってくるのはわずか１０万米ドルで、結局、５千米ドルの売却損が出るということです。   しかしこの逆に、カナダドル安の今、１０万カナダドルの不動産投資が、７万７千米ドルでできます。そして更に４年後に２０１１年の水準である１米ドルが０．９５カナダドルまで戻ったとしたて、同様に１３万カナダドルで物件が売れるとすれば、今度は約１３万７千米ドルが戻ってきます。この投資リターンは、賃料収入を別にしても、キャピタルゲインだけでなんと７８％にもなります。つまり、これほど海外不動産投資において為替レートの影響は大きいということです。   今、中国の景気減速や原油安でカナダドルや豪ドルといった資源国通貨が相当売り込まれていますが、これから４年、５年先も資源国通貨安が続いていると思うのであればパリセードは買えません。   しかし、そろそろターニングポイントが近い、もしくはこれ以上底なしにカナダドル安は続かないだろうと思うのであれば、パリセードは安定した賃料収入、キャピタルゲイン、そして為替差益まで狙える投資チャンスなのかもしれません。 次回に続く ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ 

今回、バンコクの新聞にカナダのアセットマネジメント会社、ＲｅＤｅｖと右のような広告を出すことになったこともあり、１年ほど前に紹介したＳＣ、パリセード・ショッピングプラザの現状について書きたいと思います。   まず、１年前と比べて何が変わったかというと、いくつかのテナントが賃貸借契約の更新を迎え、アセットマネジャーであるＲｅＤｅｖ社の増賃交渉結果、順調に賃料収入が増加しました。 このＳＣの強味は、既に２０年以上、エドモントン市の住宅街に根ざしたＳＣとして実績があること、カナダの厳しい出店規制により、競合する新規ＳＣが近くになかなか出てこられないということから、今も１００％のフル稼働を誇っている点です。   そして、１年前のキャッシュフロー予測では２０１６年賃料収入見込が約１３６万ドルであったのが、増賃交渉の結果、現在では約１３９万ドルに上方修正されています。このように順次増賃交渉を続けていきながら、５年後を目処に売却しようというのがこの投資スキームなのですが、安定した賃料収入を得ながら、不動産市況を見て売却のチャンスを待てるというのがこの投資の特色です。   これがコンドミニアムのような住宅投資の場合、ファミリータイプは自己居住用の実需買いが中心になるので、賃借人が退去するまで売れないし、１ルームのような投資物件は逆に賃借人がいないと買い叩かれます。   それに何より、個人で住宅への海外不動産投資をする場合、入居者募集や、賃貸借契約、賃貸管理、退去後のリフォーム等、頭の痛い問題が待っています。その点、こういう商業不動産への投資はアセットマネジャーが全部やってくれるので楽です。 ただし、いざ売却となっても３分の２の投資家が賛成しないと売れないというデメリットもあります。従って、自分の都合だけで換金するのは困難なので、近い将来の資金使途が決まっている人にはこの投資は不向きです。   尚、これまでＲｅＤｅｖ社が売却で益出ししたプロジェクトのキャピタルゲインを含む平均投資リターンは年率１７％（税引前単利計算）ということですが、これは過去のプロジェクト実績であり、パリセード・ショッピングプラザの将来の投資利回りを保証するものではないので、あくまで参考程度にしておくべきです。   住宅に比べると、こういった商業不動産の場合、カナダ経済や物件の位置するエドモントン市の景気等に市場が大きく影響されるので、売却のタイミングが重要となります。しかし一方で、１００％稼働中であり、これからも長期間安定した賃料収入が見込めるということは、景気が悪ければ賃料収入を得ながら売却のチャンスが来るまで待てばよい、ということです。 この続きは次回 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ