Category: ＣＢＤ中古からプレビルドへシフトの時期

直近の新規プロジェクトの売出し価格をもとに、ＣＢＲＥが先月発表していたセグメンテーションを使って、私が作成したのがこのマトリクスです。   バンコクの中流庶民が買うメインクラスの平均的なコンドミニアムでも、円安ということもあって、今では坪当たり１００万円から１４０万円にもなります。従って、地方県庁所在地中心部の新築マンションともうあまり変わらないところまできているのが現状です。   しかも、オックスフォード・エコノミクスのデータにあるように、向う３年ぐらい、更に円安バーツ高が進むということであれば、円ベースでの価格は更に上昇します。もっとも、私個人としては、今の円安バーツ高は明らかに行き過ぎで、やがて修正局面に入るとは思っていますが。   いずれにせよ、中古物件価格が上昇し、しかも相当な円安の中で米ドルを持たない日本の個人投資家が、今狙える投資方法は、物件価格の２割程度の資金を投資して竣工前に売り抜けるプレビルド投資しかないのだろうと思います。   プレビルド投資というのは、実はゴールドマンやドイッチェなどの投資銀行がやるＬＴＰ８０％とか８５％までノンリコースローンをかけたハイレバ投資と同じです。非遡及型なので、投資家は自己破産リスクもなく、いつでもドロップアウトできるのですが、一方で、ロケーションはもとより、開発計画や設計プランとデベのクオリティ、そして最も大事なプリセール価格の妥当性など、相当なデューディリジェンスを個人がやらなければなりません。 こちらにも、Think of LivingやReview your livingなど、個人がプロジェクト評価をする際に非常に有益なサイトがあり、土地勘もあるタイ人投資家はこういうのを参考に投資対象を物色するのですが、残念ながら全てタイ語なので、日本人にはなかなか読み取れません。 しかも、２月５日のブログ「本当に価値あるプレビルドは、日本人には簡単に買えません」を読んでもらえば分りますが、日本人投資家にとって実際に人気物件で、しかもプレミアが付くような部屋をプリセール初日に買うことは簡単なことではありません。 実際、今回の２７７戸しかないノーブルＢＥ３３などは、弊社が使用人を使って２日前から並んでも、受付番号は既に４９番目であり、こんな状況なので、開場からわずか数時間で人気の東向きの部屋はほぼ完売という状況でした。   しかしながら、今のような中古物件の価格上昇と円安の中、少ない資本で効率よく投資するには、中古物件だけでなく、優良プロジェクトに絞ったプレビルド投資をも検討すべき時だと思います。 ただし、このグレードマトリクスでいうメインクラスとアフォーダブルは買ってはいけません。こういう低・中価格帯のコンドミニアムは、これから供給過剰になるリスクが高いからです。プレビルド投資をするならハイエンド以上であることが必須条件です。 もっとも、ダウンタウンでマストランジットの駅から近く、しかもクオリティもそれなりに高い平米１２万バーツ以下のプロジェクトなど、もうないと思いますが。   ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  

更に、オックスフォード・エコノミクスによる最近の調査では、次のグラフにあるように、日本円もタイバーツも向う３年、更に安くなり、一方で香港ドル、シンガポールドル、台湾ドルは強い通貨のままであると予測されています。 つまり、今の投資マネーの流入は更に続き、彼らは割安なバンコクＣＢＤのコンドミニアムをまだまだ買い続ける可能性が高いということです。 一方で、残念ながら、円とバーツの関係を見た場合、今後、米ドルに対し円が１３％安くなるのにバーツは８％安くなるだけなので、相対的には円安バーツ高が更に進むと予測されていることになります。 ＣＢＤの中古物件価格がかなり上昇してしまった上に、ここ数年の円安により約５割もタイバーツ高になってしまった結果、日本人投資家にとってバンコクのコンドミニアムはもうなかなか手が届かないものになりました。 今は２千万円でもたったの５５０万バーツです。残念ながら２千万円程度では、将来ヴィンテージマンションになるような優良物件で、５０平米程度の２ベッドルームは、中古であっても買えません。 従って、私のクライアントで、今もダウンタウンのコンドミニアムを物色しているのは、早くからオフショア投資などで外貨資産を蓄積してきた米ドルによる投資家がほとんどです。   メコンサミットだのＡＥＣだのと、日本でも経済的な発展が注目されているタイです。このチャンスにバンコクで不動産投資をしたいと思っている個人投資家も少なくないのですが、一方で最近のコンドミニアム価格の値上りと円安バーツ高で、金額的な負担が大きくなりすぎて断念するしかない、というのが現実です。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ    

このところあまり時間がないので、今回は７月２０日に「タイ自由ランド」に掲載される予定のコラム記事を載せることにします。 昨年後半から、私はブログの中で、“新規プロジェクトのプリセール価格が急速に上がってきたので、まだ出遅れているダウンタウンやＣＢＤの中古物件、特にＣＢＤの築浅中古物件が買い”と何度も書いてきました。しかしながら、この半年で中古物件にも新築物件の値上りが浸透し始め、割安感はかなり薄らいできています。従って、そろそろ方針転換の時期かとも思うようになってきています。   この表は、ＣＢＲＥが５月に発表した実績ベースでの中古物件売買価格ですが、この時点で２０１５年度はまだ半分も終わってないのに、トンローにあるサンシリのクワトロなどは中古価格が急上昇しています。また、１８５ラーチャダムリなどは既に平米４５万バーツで取引されたとも言われています。 また、次のグラフにあるように、今、世界ではアメリカ、シンガポール、香港の３大投資マネーが世界中を駆け巡っているところです。 行く先は、円安で何でも安くなってしまった日本買いへの投資が世界で最も多いのですが、一方で、タイでも現在、香港やシンガポールの投資家が中心になってバンコクＣＢＤのラグジュアリーコンドを買い漁っています。 香港ドルはドルペッグだし、シンガポールドルも極めて米ドルに近い動きをすることから、現在のドル高バーツ安は、彼らにとっても安いタイバーツ資産を買う絶好の投資タイミングだということです。   その上、バンコクのコンドミニアム価格は香港やシンガポールのそれに比べると相当割安であり、また、今年から発足するＡＥＣのことを考えても、タイの経済的地位は今後もゆるぎないものと予測されています。 従って、アメリカからのタイ不動産投資はあまり聞かないものの、香港やシンガポールの投資家にしてみれば、東南アジアの近隣国であるタイを投資対象として重視するのは当然のことです。  次回に続く ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ