Category: ＢＴＳ　ＭＲＴ　将来性と人気のある駅

私はバンコクはもう４年になりますが、その間に、かつて供給過剰が指摘されて売行きも悪かったフワイクワンやラットプラオのコンドミニアムが、ラーマ９で“セントラルプラザ”がオープンしてから格段に売行きがよくなったのを目の当りにしてきました。 これはプロの調査機関でも読めなかった現象でしたが、バンコクの場合、大型の複合商業施設がコンドミニアム市場に与える影響はそれ程大きいということです。これはビッグＣなどのスーパーマーケット単独ではできないことで、セントラルプラザのような複合大規模施設である必要がありますが、それ以外にもセントラルプラザに加え、オフィス、ホテル、コンドミニアムも供給され、ラーマ９が次期ＣＢＤになると誰もが認める吸引力のあるエリアだったからです。 ラーマ９については、昨年１年間のＤＤプロパティ検索数ナンバー１、つまり注目度と人気度が１番だったことからも、その将来性が期待されていることが分ります。詳しくは、ＢＴＳとＭＲＴ全駅の中で、総合人気ナンバー１の駅はここ！を読んで下さい。最近はちょっとその人気も下火になったとはいうものの、依然、将来のＣＢＤ候補ナンバー１であることには変わりがありません。   しかし一方で、ラーマ９の影に隠れて案外穴場といえるのがペチャブリではないかと私は考えています。日本大使館があったこの５３００坪の土地をシンハーが競売で落札したわけですが、最近、この再開発の設計プランが公表されました。 ラーマ９程の規模ではないにしろ、写真のような４０階建オフィス、コンベンションセンター、店舗施設、ホテルと大規模な複合開発が計画されています。   シンハー・エステートはコンドミニアムのデベロッパーとしてはほとんど実績がありませんが、タイを代表するシンハーグループでもあり、この“シンハー・コンプレックス”が周辺の住宅需要に貢献することは間違いないと思います。 ペチャブリ駅はエアポートリンクのマッカサン駅までスカイウォークで徒歩５分、ＣＢＤであるミッドタウン・アソークも徒歩５－６分、ＢＴＳアソーク駅まで１駅、ＭＲＴラーマ９駅も１駅という、職住接近型住宅としては理想のロケーションであり、ひょっとするとラーマ９に匹敵するほどの人気エリアになる可能性もあると思います。   そう考えて探すと、１年前に竣工したペチャブリ通りのスパライ・プレミアなどは、広く余裕のある敷地、東西に長いので南向きと北向きの部屋が中心になる、暑いタイでは理想的な建物形状で、ペチャブリ駅横で現在建設中のＱハウス・アソークに比べてプロジェクトとして優っている点も多いと思います。 それなのに価格面では、今もプレビルドで販売中のＱハウスが平米１８万バーツなのに対し、スパライ・プレミアは平米１０万バーツ前後と非常に割安感があり、投資対象として魅力的に思えます。 従って、このブログでこれまで何度も書いてきましたが、バンコクでは必ずしもプレビルド投資がいいというわけではなく、こういう築浅中古物件にこそ投資妙味があると私は思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ 

ミドルクラス・ホワイトカラー層の実需で、３百万から５百万バーツの住宅に人気が出ていると書きましたが、それに関連したバンコクポストの記事です。   （記事概要） ナイトフランク・タイランドの報告によると、今、ラチャダーピセーク、ラーマ９、ラットプラオ、パヤータイ、パホンヨーティン、ペチャブリ、ラーマ３が人気を集めているが、このエリアは、過去５年間でＢＴＳやＭＲＴ、主要道路とのアクセスが向上し、様々な不動産開発が行われたことが理由である。   例えば、ラーマ９でのセントラルプラザのオープンは、この周辺エリアの生活の利便性を向上させ、ラチャダーピセーク、ラーマ９、ラットプラオだけで４１，３７０ユニットものコンドミニアムが供給され、既に８６．７％が成約済みである。   一方、パヤータイ、パホンヨーティンのエリアでも１３，５９５ユニットの供給があり、その内、８５．９％が成約済みであるが、パホンヨーティンでは、同時にオフィスビルの開発も行われていて、これが完成すれば更に住宅に対する需要が出てくると予想されている。   また、スクムビットに近いペチャブリ道路沿いでのコンドミニアム新規供給も６，０２１ユニットに達し、８７％が成約済みである。このエリアはシンハー・エステートが購入した旧日本大使館跡地１１ライ（５３００坪）に開発される新プロジェクト、シンハーコンプレックス（オフィス、コンベンション、商業施設、ホテルの複合開発）により更に人気が出ると予想される。   ラーマ３沿いでは、全体の６６．４％がグレードＣの廉価なコンドミニアムであり、５，３３４ユニットが供給されているが、一方、グレードＢの中級コンドミニアムの供給は、２，０９６ユニット（２６．１％）、グレードＡが６０８ユニット（７．６％）である。従って、ラーマ３においては、グレードＣのコンドミニアムが最も需要が大きく９１．２％が成約済みで、グレードＢが８１．８％、グレードＡが６６．８％となっている。   尚、ナイトフランクによれば、これらミッドタウンのコンドミニアム平均販売価格は平米１２６，３６９バーツとのことである。   記事はここまでですが、ナイトフランクの言うミッドタウンと、ＣＢＲＥやコリアーズなど各社で定義が違うので混同しますが、ペチャブリやラーマ９、パヤータイはダウンタウンだし、ラットプラオやパホンヨーティンはミッドタウンだと私は思います。 従って、あまりミッドタウンという言葉に拘る必要はなく、要はＣＢＤではないが、ＣＢＤに容易にアクセスできる、もしくは次期ＣＢＤになると予想されているエリアのコンドミニアムに人気があるということです。 そして、この中で言えば、ラーマ３、パヤータイ、パホンヨーティンは日本人にはあまり縁がなく、我々の投資に相応しいエリアではないし、また、ラットプラオはちょっと離れ過ぎていると私は思います。   従って、この中で我々日本人投資家が注目すべきロケーションは、ペチャブリとラーマ９だと思います。 この続きは次回 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ Midtown area attracts condo buyers Condo demand in Bangkok’s midtown locations including Ratchadaphisek-Rama IX-Lat Phrao, Phaya Thai–Phahon Yothin, Phetchaburi Road and Rama III Road remains healthy with sales rates…

ＣＢＤは単にビジネス中心街のことなので、ここからここまでがＣＢＤという明確な規定があるわけではありませんが、現在のＣＢＤは、大きく分けてシーロム・サートンエリアとスクンビットの２つ、というのが大体のコンセンサスだと思います。   そして、それに続く第３のＣＢＤはどこかというと、新聞などを読むと、アーリーからチャトゥチャク、ラマキューことラーマ９からラチャダーピセークの２つのエリアが本命視されています。   いずれにせよ、この２つのエリアはこれから発展していくのはまず間違いないので、どちらの方が将来性があるかを考えるよりも、将来を見越して、まず、どちらかに投資することを前向きに考えるべきだと思います。   この２つの中で日本人にとって馴染みがあるのは、やはりラマキューの方だと思います。スクンビットと違い、ラチャダー沿いは韓国人が多く、日本人はぐっと減りますが、それでもチャトゥチャクよりは馴染み易いと思います。   また、ＭＲＴラーマ９駅周辺は、つい最近、写真にあるような１２５階建て、高さ６１５メートルのアジアで最も高いビルの建設計画が発表されたことでも脚光を浴びています。   さて、プラス・プロパティが先日、下に添付したレポートで、「今後、ラマキューからラームカムヘンにかけてのコンドミニアムが有望」、というリサーチ結果を出しました。   次がその理由のサマリーです。   １．バンコク中心部からわずか５キロしか離れてないのに、周辺のマス・トランジットの駅に近い物件に比べて、このエリアのコンドミニアム価格は平米単価６．５－７万バーツとまだ割安で、販売率も７５％と人気が高い   ２．アソーク、ぺチャブリー、スクンビット、ディンデーン、ラーマ４といった主要道路を結ぶエリアである     ３．ＭＲＴラーマ９とエアポートリンクのマッカサンの２つの駅が利用でき、病院や百貨店、教育機関も近く、スワナプーム空港に行くのも便利     ４．職住接近のために自己居住用でコンドミニアムを買う実需と、購入後賃貸に出す投資需要の両方の需要があり、将来性がある   ラマキュー交差点からラームカムヘンに向かって離れて行くにつれて、価格は段々と安くなります。従って、彼らがここで言っている平米７万バーツというのは、ＭＲＴの駅からかなり離れた物件だと思います。 しかし、あまり離れると賃貸が難しくなり、家賃も下がるので、タイ人ではない我々外国人投資家にとっての狙い目は、やはりラマキュー交差点周辺だと思います。   そうなると、プレビルド投資のリスク（その６）で伝えたアイディオ・モビ・ラーマ９などは駅前で申し分のないロケーションなのに、今なら実質平米１２万バーツという３年前のプリセール価格で買えます。 更に現在、この周辺はアナンダに加え、ＡＰも販売中のＲＨＹＴＨＭアソーク１、２や竣工済のアスパイアーの販売に苦戦しているようで、我々なら更に割安で買うことができると思います。 少なくとも、こういうマーケットでは、デベと直接価格交渉したり、デベの価格より更に割安にリセール物件を買える可能性が高いので、プレビルドをデベの言いなりの値段で買うのは得策ではありません。   いずれにせよ、供給過剰が懸念されるサブ・アーバンエリアで、格安の１ベッドルームなどを物色していても、マーケットの流れに逆らっているだけだと思うので、少し値は張りますが、まずはこういうところで、できれば４０平米から５０平米の物件を買っていく方が、投資として正攻法だと思います。  ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ にほんブログ村    นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า จากการที่บริษัทได้ทำการสำรวจภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯโดยแยกเป็นโซนต่างๆ พบว่า ทำเลพระราม 9 – รามคำแหง altเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าสนใจ เนื่องจากราคายังไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นเหมือนทำเลอื่นๆ โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6.5–7 หมื่นบาทต่อตร.ม.…