Category: ２百万バーツ以下の廉価なコンドミニアム

先日、郊外の廉価なプレビルド物件の持つ危険性について書いたところですが、ＣＢＲＥからもこんなレポートが出てきたので、追加します。 バンコクのミッドタウンとサバーブ、つまりバンコク郊外のコンドミニアムマーケットでは、今後１８ヶ月で１０万ユニット以上が竣工する予定で、その過半数が１ベッドルームである。   今のところ、各デベロッパーは予約のキャンセル率を１５％から２０％と報告しているが、本当の実態が明らかになるのは、この物件が続々と竣工し、いざ引き渡しになった時である。 つまり、ゲンガムライ（投機的転売目的）で買った連中が転売に失敗して投げ出すか、それと住宅ローンの与信が通らずに買えなくなってキャンセルになるケースがどれだけ出てくるかである。   一方で、郊外ではコンドミニアムより一戸建てやタウンハウス等の広い土地付き住宅の方に注目が集まるようになってきている。つまり、郊外では土地がまだ安いので、建築コストの高いコンドミニアムより、戸建てやタウンハウスの方が平米単価がかなり割安だからである。   例えば、パープルライン沿いのラタナティベートにある１００平米のコンドミニアムを買うと７百万バーツ（平米７万バーツ）するが、それだけの資金があれば居住面積が２００平米ある一戸建てが駅から１–２キロ圏で買える。従って、郊外の場合、せいぜい価格の安い１ベッドルームにしか需要がない。また、最近の土地の値上りで一戸建て住宅も値上りしてきたので、今、郊外で最も人気があるのはタウンハウスである。   以上がＣＢＲＥのレポートですが、誤解してはならないのは、郊外は１ベッドルームしか需要がない、というのは別に１ベッドルームに人気が集まっているという積極的な意味でなく、売れるとしても小さな単身者用の１ベッドルームしか売れないだろう、という消極的な意味です。   ＣＢＲＥが言うように、これから５万ユニット以上の１ベッドルームが郊外で竣工し、引渡しとなります。この時にどれだけキャンセルが出るかが一番の問題なのです。 以前のブログでも書いたように、平米６万バーツ以下で２百万バーツ以下の廉価なコンドミニアムの場合、竣工していざ引渡しとなった時に、購入予約していたお客の５割以上がローンを借りられずに最後になってキャンセル続出となっているのが現状です。 日本であれば、売買契約にローン停止条件があるので、ローンの与信が通らなければ、手付金は全額戻りますが、プレビルドはローンが借りられなくてキャンセルした場合、竣工まで毎月払ってきたダウンペイメント、つまり物件価格の約１５％は返金されません。これもプレビルド物件のリスクの一つです。 いずれにせよ、私は、このまま行くと、郊外物件は相当な数のキャンセルが出て、オーバーサプライが顕在化する可能性が高いと思います。   従って、郊外の１ベッドルームは、くれぐれも今は買わない方がいいというのと、もうちょっと大きいサイズの２ベッドルームであっても、平米単価が７万バーツもするような郊外物件は、土地付きの戸建てやタウンハウスと競合してしまうので、やはり今は買わない方がいいということです。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ    The midtown and suburban market is facing challenges of its own. CBRE calculates more than 100,000 units are due for completion over the next 18 months; the majority of these will be…

２月１８日の英字紙バンコクポストで、ＢＴＳグリーンライン沿線の郊外を中心に、小型のコンドミニアムを供給するオリジンプロパティの記事が載っていました。   要約すると次のようになります。   オリジンプロパティは、バンコク郊外東部でブルーカラー（工場労働者）をターゲットにした中・低所得者向けコンドミニアムを引き続き供給する。   バンナーからサムットプラカンのバンプーにかけてのエリアは、そこで働くブルーカラーの大きな需要がありながら未開拓のままである。また、この地区の工場労働者は比較的収入が高く、家計債務も少ない。しかし、他のデベロッパーは、この地区で工場労働者向けの廉価なコンドミニアムの供給が需要に追いついていないということを見落としている。   また、日本人投資家はもう一つの大きなマーケットである。２００９年の会社設立以来、これまでに３７００ユニットを供給し、その内、３００ユニットを日本人が購入した。現在、グーグルでタイ・プロパティで検索するとオリジンプロパティの日本語サイトは４番目にランクされるほど人気があり、２月２０日に東京で開催されるHome Property Investment Fairにも参加予定である。   オリジンプロパティは会社設立以来、ＢＴＳか高速道路の近くの交通の便が良い場所にコンドミニアムを供給してきた。これまでに合計１５プロジェクト、３７００ユニットを供給してきたが、その内、２０％が現在の販売在庫であり、これについては、竣工後再度販売する予定である。   また、今年、合計６つのプロジェクトを売り出す予定であり、ＢＴＳのウドムスク、ベーリング、ポーチャオサミンプライの３つの駅周辺のプロジェクトについては、今月末までに売り出す予定である。尚、価格は平米６万バーツ、１３９万バーツから、となっている。   という内容ですが、彼らが言うように、この地区の工場労働者が他と比べて経済的に余裕があるのかどうかは、私にはよく判りません。確かにサムットプラカンは、日系自動車関連工場が多いですが、アユタヤやチョンブリにも同様の日系工場はたくさんあるし、ここが特に収入が良いということはないのではと思います。   また、２月３日のブログ、「バンコクは今、２百万バーツ以下の郊外物件が売れ残り！」の中で、“特に平米６万バーツ以下、または販売価格で２百万バーツ以下（広さも３５平米以下）の物件が最も大量に売れ残っていて、この４年間にデベが売り出したこの手の廉価物件は約８万５千ユニットあるが、その内、約２万ユニットが現在も売れ残り在庫になっている。”と、コリアーズインターナショナルのコメントを載せました。   私はベーリングより先、サムットプラカン方面には、これまで２回しか行ったことがなく、この地区の特異性に対する認識不足なのかもしれませんが、しかし、少なくとも、オリジンプロパティがメインに供給する低所得者向けプロジェクトは、平均的なユニットの金額や面積を見る限り、 コリアーズが指摘している問題物件に近いように思えます。   また、２百万バーツ以下の物件に対する銀行の与信却下率が５割以上に達し、大手デベでさえ戦略転換を余儀なくされる中、バンナーからサムットプラカンのエリアだけは大丈夫、と言われてもどうも納得できないのですが。 それに、今、シンガポール、香港、マレーシア等の海外投資家がバンコクＣＢＤのコンドを買い漁っていますが、バンナー以遠で低所得者向けプレビルド物件を買っているというのも、あまり聞いたことがありません。 日本人が買っているのは、私の知る限り、現在、同社だけが日本で積極的に販売活動をしているからではないかとも思うのですが。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ    

大手デベロッパーのＡＰによると、“２百万から１０百万バーツの物件を開発するようにしている。何故なら、このクラスの物件を買う顧客の方が財務状況が良く、ローンの与信が却下される率が低い。その結果、業界平均の与信却下率が３１％の中、ＡＰは１０％程度になっている”   サンシリも同様に方針転換し、“昨年、２百万バーツ以下の物件購入者の与信却下率が高かったので、今年は中・高所得層の顧客にターゲットを絞り、２百万から１０百万バーツの物件を販売する戦略に変えた。”   デベロッパーのＬ＆Ｈは、“プリセールの段階で顧客スクリーニングを行うことで、昨年、与信却下率を１５％に押さえた。しかし、それでも一昨年の１０％からは上昇したが、これは銀行が与信に対する審査基準を引き締めたからである。”   また、最大手デベロッパーであるプルクサーも“低所得者向け住宅は確実な需要があるので、今後も一部は供給を続けるが、全体的には比重を減らす。”   ちょうど２年前の今頃だったと思うのですが、現地の一般紙で“今、コンドミニアムに投資するなら、価格が２百万バーツ以下の１ベッドルームを買え”、という記事を読んだことがあります。その理由が、“平均的なタイ人が買える予算の上限が２百万バーツなので、２百万バーツ以下の物件が最も需要があり、しかも、３０平米程度の１ベッドルームが最も貸し易く人気がある”と書いてありました。   当時の平均的なタイ人にとっては、確かに２百万バーツが金額的に限界だったのでしょうが、毎年不動産価格が上昇する中、銀行も上の写真みたいな広告を打って、必死の融資競争をしていた訳です。それが、一昨年１０月に始まった反政府デモ以降、次第に経済が停滞し始めた結果、こういう物件をプレビルドで購入した労働者階級の過半数が、住宅ローンの審査に通らない事態になるとは、当時、誰も予想していませんでした。   それに、１ベッドルームが売れていたのは人気があったからではなくて、それより大きいユニットは２百万バーツ以下では収まらなくなるので、実際にはデベロッパー側の都合で狭い１ベッドルームばかり供給していたというのが実態です。   その結果、ここにきて、大量のキャンセルが出る事態になり、大手のデベロッパーが遅ればせながら方向転換を始めた訳です。しかし、中小のデベを含めると、既にかなりのプロジェクトが建設中で、今更３百万バーツの２ベッドルームに設計変更はできません。これからも郊外の２百万バーツ以下の１ベッドルームが続々と竣工してきます。   従って、もしこのまま銀行の与信基準が緩くならなければ、これから竣工するプロジェクトについても、キャンセルが相次ぐ可能性は大です。そうなると、ＣＢＲＥやコリアーズが指摘する、郊外１ベッドルームのオーバーサプライ問題がいよいよ現実のものになってくる可能性があると思います。 今、工場地帯で低所得労働者層をターゲットに売り出された廉価な１ベッドルームは、今後どうなるか余談を許せない状況です。従って、こういう物件への投資は、少なくとも、今後しばらくは様子見とするのが賢明だと思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   

２月３日のブログ、「バンコクは今、２百万バーツ以下の郊外物件が売れ残り！」が随分反響があったので、今回はこの郊外の安いプレビルド物件の現状についてもう少し突っ込んで書いてみることにします。   昨日のブログ、「今、アソーク、プロンポン、トンローの中古物件が熱い！（その２）」の締め括りで、私は次のように書きました。   “家計債務の問題で与信却下されたキャンセル物件が積み上がり、供給過剰になりつつある郊外の廉価な物件を物色している場合ではないと、私は思うのですが”   まさに今、郊外の１５０万バーツ前後の１ベッドルームが、工事がほぼ完了していざ引渡し間近となっても、購入者の半分以上がローンが借りられないために、続々とキャンセルになっているということなのです。   ではまず、２月１３日の現地の英字紙Ｎａｔｉｏｎに載った記事ですが、「デベロッパーは中・高所得層に顧客ターゲットをシフト」というちょっとショッキングなキャプションで始まります。つまり、デベロッパー各社は、工場労働者等の低所得者向けのコンドミニアムから当面撤退するということです。   背景として、昨年どういったことがあったか、まず、私の１２月１５日のブログ、「今、デベロッパーは工場労働者に住宅を売りたがらないのです！」を読んで頂けたらと思います。実はこれが今の問題の核心部分だからです。   では、まず記事の内容をサマリーします。   ＧＤＰの８４％にも達したタイの家計債務は今も増え続けており、政府系住宅金融機関だけでなく市中銀行も、今年の住宅ローン与信枠を昨年並みに維持するか、更に縮小しつつある。その結果、低所得層の住宅ローンの与信却下率も上昇している。   Ｎａｔｉｏｎの最近の調査によると、大手デベロッパーは今年の新規プロジェクトを、住宅ローンの借入れが可能な中・高所得層をターゲットにしたものに変更しつつある。その理由は、２百万バーツ以下の廉価な物件を造っても、購入者の何と５割以上が住宅ローンが借りられず、続々とキャンセルになるからである。 この続きは次回。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  

ビジネス紙ฐานเศรษฐกิจの最新記事ですが、コリアーズ・インターナショナルが、今のバンコクのコンドミニアムマーケットの供給過剰問題について警告を出しています。 これを読むと、郊外の２百万バーツ以下の１ベッドルームはこれからもかなり苦戦すると思います。   以前から私もミッドタウンとサブアーバンでのオーバーサプライ問題について、同じようなことを書いてきましたが、基本的にはＣＢＲＥやコリアーズの悲観的なコメントに賛成です。   一方で、サンシリやクオリティハウスといったデベロッパーは強気で楽天的なことばかりアナウンスしますが、彼らはデベなのでどんどんコンドミニアムを開発して売り捌くのが仕事です。従って、弱気なことは言わないし、悲観的な見通しも滅多に出しません。彼らの営業トークに振り回されないで下さい。それに、彼らは業界最大手の一角であり、ＣＢＤの一等地で用地取得するだけの情報力と資金力があります。従って、多分今年も増収増益になると思いますが、問題は、ビッグ１０にも入ってない、郊外で廉価なコンドミニアムを作っている中小デベです。 クオリティハウスは昨年、こう明言しています。「マーケットが伸び悩んでいるが、我々は他の（中小）デベのシェアを食って増収増益を続ける」。昨年もいくつかの中小デベが淘汰され吸収合併しましたが、実際、郊外のコンドミニアムの売行きはそんなに良くないです。   私も最初はデベロッパーにいましたから、彼らの営業トークは分りますが、後に機関投資家の立場になると、今度はそういうのに振り回されないで、マーケットリサーチ情報をしっかり把握することが不動産投資において重要であることが分りました。   さて、次がこの記事のサマリーです。  １．     バンコクのコンドミニアムはオーバーサプライのリスクが高いので、マーケットを注視していく必要がある。バンコクには現在でも６万ユニットもの販売在庫のコンドミニアムがあるにも関わらず、デベロッパーは今年更に５万５千ユニットの新規供給をしようとしている。   ２．     特に平米６万バーツ以下、または販売価格で２百万バーツ以下（広さも３５平米以下）の物件が最も大量に売れ残っていて、この４年間にデベが売り出したこの手の廉価物件は約８万５千ユニットあるが、その内、約２万ユニットが現在も売れ残り在庫になっている。一方で、平米２０万バーツ以上のラグジュアリーコンドミニアムは需要があり、売れ残りは少ない。   ３．     いずれにせよ、バンコクの売れ残り在庫総数は約４万ユニットあり、更にその上にゲンガムライを狙った転売で売りに出ている物件が約２万ユニットあるので、現在マーケットに出ている売り物件総数は６万ユニットにもなる。   ４．     この６万ユニットの在庫処分だけで１–２年かかるのに、デベロッパーは今年も強気で昨年以上の新規供給を続けるつもりである。従って、今年は約５万５千ユニットの新規供給がこれに上乗せされると予想され、オーバーサプライが懸念される。   ５． （ここからは、不動産コンサルティング会社であるネクサスプロパティマーケット社のコメント）今年最も興味深いマーケットはラグジュアリー及びスーパーラグジュアリーコンドミニアムのマーケットであり、一方で、家計債務の問題が続く中で、２百万バーツ以下の中低価格のコンドミニアムは今年も売れないだろう。   ６．     しかし、このラグジュアリーコンドミニアムを買える顧客にも数に限りがあり、今後は他のラグジュアリー物件との差別化を計っていく必要がある。つまり、ユニークなデザインとスーパープライムのロケーションが必要になってくる。例えば、それはサラデーン、ランスアンからプルンチット、スクムウイット４９からトンローにかけてのエリアであり、今年、約１０の素晴らしいスーパーラグジュアリープロジェクトが売り出されると期待している。   まあ、こんなニュアンスの記事ですが、つい数日前のブログ「今年もミッドタウン以遠は供給過剰が続きそう」の最後でも書きましたが、近い内に供給過剰でマーケットが崩れてしまう可能性もあり、もしそうなったら大幅値引きでデベが在庫処分のために売り出したこういう２百万バーツ程度の郊外物件を拾いにいく時だと思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村 タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   จับตาคอนโดมิเนียมกทม.ล้นตลาด  จับตาตลาดคอนโดฯ ในกทม.เสี่ยงโอเวอร์ซัพพลาย  คอลลิเออร์ส คาดการณ์มีโครงการเปิดใหม่ปีนี้ รวม 5.5 หมื่นหน่วย ขณะที่สินค้าค้างสต๊อกมีอีกกว่า 6 หมื่นหน่วยที่รอระบายออก ด้าน เน็กซัส แนะผู้ประกอบการจับตลาดลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี พร้อมสร้างความต่าง สุรเชษฐ กองชีพสุรเชษฐ กองชีพ    นายสุรเชษฐ กองชีพ…