Category: 面と点

不動産には物件それぞれが持つ個別性というものがあります。   例えば、同じＣＢＤにあっても、タノンに面した物件とソイに面した物件では自ずと価格に差が出ます。同様に、ダウンタウンでなくても、それに対抗できるポテンシャリティを持っているミッドタウンのコンドミニアムがあります。   政府官公庁舎に近い、有名な学校に近い等、色々とありますが、何と言ってもＢＴＳやＭＲＴのマス・トランジット・システム駅前の物件は希少価値があります。   これが、“面”と“点”の違いです。   人口１３百万人の東京は、既に何十路線という電車、地下鉄が走っていますが、バンコクは人口８百万の大都市なのに、ＢＴＳ、ＭＲＴ合わせてまだ３路線しかありません。   将来は上の図のように、２００を越える駅ができて、東京並みに整備される計画のようですが、今のところは、ただの計画です。   更に、バンコクは行き止まりのソイが多く、他の道に連結しているタノンの交通渋滞は東京の比ではありません。   ということは、現在、交通渋滞に影響されないで移動できるＢＴＳとＭＲＴの重要度は、東京の何倍もあります。   各社とも駅から500メートル以内にあるコンドミニアム価格を調べていますが、これが200メートル以内だったらどうでしょう。   誰でも知っているように、半径の２乗にπを掛けたのが円の面積です。つまり、半径500メートルから半径200メートルへ、40％まで半径を狭めると、その面積は何と16％まで狭くなってしまいます。   従って、半径200メートル以内、徒歩２–３分のいわゆる駅前物件は、そう簡単には新規供給できないので、半径500メートルの駅近物件に比べても圧倒的に希少価値があります。つまり、ＣＢＤやダウンタウンという“面”だけでなく、ミッドタウンの駅前という“点”にあるコンドミニアムも、その希少性から十分将来の値上り期待が持てると思います。   ただし、駅前ならどれでも、というわけではなく、さすがにサブ・アーバンエリアまで行ってしまうと、都心部に通勤する人も減り、需要がまだ弱いと思うので、今であれば、ミッドタウン、しかもオンヌットやベーリングといった、その路線の中核となる駅前での投資が有望だとろうと思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ にほんブログ村 

2012年時点でＣＢＲＥが調査した、将来のミッドタウンでのコンドミニアム供給予測の内訳がこのグラフです。1ベッドルームのシェアが75％、そしてスタジオタイプも合わせると、何と87％にもなります。  今年と来年でこれらの物件が完成し、サブ・アーバンとの合計で10万ユニット以上の完成物件がマーケットに出てくるというのは、他の調査機関でも似たような数字を挙げているので、正確だと思います。   そうすると、もしサブ・アーバンでも同じような比率であった場合、9万ユニット近い小さいユニットが大量供給される可能性があります。東京で分譲されるマンション全体の9割が１ベッドルームだとしたら、誰もがそれは異常だと思いますよね。   従って、30平米以下の小さいユニットはあり余るので避けるべきという、彼らの意見には全く異論はありません。  ただし、“ミッドタウンは供給過剰で価格はもうほとんど上がらない”、と十把一絡げで言ってしまうと、読む人の誤解を招くのではないかと思います。  Location is one of the main driver for the property prices, but not only the macro-location like the districts, also the micro-location has a large impact on the property valuation. So is the value of a condo in a 500m radius around a BTS or MRT station 40-60% higher compared…