Category: 新線・新駅のプロジェクト

拙著の本の中でもはっきり書いたように、私はパープルライン沿線は、デベロッパーの無謀な供給過剰が続いたため、危ないと思っています。 それもあって、私自身、２年前に損切りしてまでパープルラインから撤退したわけですが、今でもこの沿線ではコンドミニアムを買ってはいけないと思っています。 今回は、それをフォローするようなレポートがＡＲＥＡやフィナンシャルタイムズから相次いで出てきたので、書いてみることにします。 まず、４月３０日のバンコクポストに載ったＡＲＥＡのレポートからです。 デベロッパー各社は、パープルラインの開通で今の状況が好転することに望みをかけている、という幾分絶望的な感じのするバンコクポストのキャプションで始まります。 女王陛下の誕生日である８月１２日に正式開通が予定されているパープルラインであるが、調査機関のＡＲＥＡによれば、デベロッパー各社がこの新線開通により沿線で多くの住宅需要が出ることを見込んで土地を買い上がってきた結果、沿線２３キロの地価は昨年１年だけでも平均１０％の値上りとなり、この中でもタオプーンの地価はワー（４平米）当り２５万バーツと１５％の値上りとなった。 しかし、これはデベロッパーの完全な投機的行為であり、供給過剰リスクがあるので消費者は警戒が必要であるとのこと。 さらに、ＡＲＥＡは次の理由で、パープルライン沿線のコンドミニアムの購入には慎重になった方がよいと警告している。 １． パープルラインの運賃が最高４２バーツ（約１４０円）、さらにＭＲＴに乗り換えてフアランポンまでいく場合、７０バーツ（約２３０円）もする。 ２． パープルラインはＣＢＤやダウンタウンに行くためには乗換えが必要であり、通勤時間が思った以上にかかる。 ３． 長期的にはパープルラインは地域の都市化に貢献するものの、新線開通後すぐにこの沿線が魅力的な住宅地になるわけではない。

ところで、日本人に馴染みのあるグリーンラインの南部延伸線の開通が２０１８年の２月となっていますが、これは私も初耳であり、あと２年で本当に開通するの？と非常に疑問です。   実際、今年の８月にいよいよ営業運転開始のパープルラインも、つい２年前まで、政府は２０１５年の年央に開通が可能とアナウンスしていましたが、結局はその１年後となりました。   だから、タイ人は、実際に電車が試験走行を開始して、いよいよ営業運転が目前に迫ってくるまで、本当に開通するのか最後まで信用してないようなところがあります。 やはり、この辺は、計画通りの開通を重視する日本とはかなり信用力が違います。それに、電車というのは線路や駅舎といったハード面ができても、その後の配電設備の調整とか走行プログラムの設定等のソフト絡みのところで相当な時間がかかるようです。   パープルラインでもハード面の工事ができてから試験運転まで延々と時間がかかっていて、いまだに試験運転が始まっていないわけですから。   ところで、つい先日も、グリーンラインのオーバーサプライ（その３）の中で、開通は２０２０年になるようだと書いたばかりなのですが、この報告では２年も前倒しになっています。また、イエローラインについても２０２０年開通を目指すようです。   ちょっと実現性は厳しいと思うものの、これらがもし計画通りに開通するとすれば、先日のブログで、“もしどうしてもグリーンラインの新駅で、投資または自己居住用物件を買いたいというのであれば、今ならやはりサムローン新駅の駅近物件の一点絞りだろうと思います”と書いた通りですが、ますますサムローンは狙い目になってくると思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村  

ところで、ＡＰもこの記事でいっている通り、グリーンラインの開通は予定より遅れて２０２０年というのが今の業界のコンセンサスのようです。 この資料はこちらのกระทรวงคมนาคม（日本でいう国交省）からのものですが、パープルラインは予定通り２０１６年開通ですが、グリーンラインは２０２０年に変更されています。   ところで、これはまだ計画段階で未決定のはずですが、サムットプラカンまでの開通が長引きそうなので、とりあえず２０１７年にサムローンと次のプージャウ・サミングプラーイ駅の２駅だけ先に開通するという計画も浮上しています。 いずれにせよ、昨年のグリーンライン延伸沿線での大量新規供給は、デベロッパーによる顧客不在の中での見切り発車というのが実態だろうと思います。その証拠に、現状の販売率を見ると、わずか２９％と低迷しているわけですから。   ただし、ＣＢＤに行くためにはバンスーで乗換えが必要なパープルラインと違って、グリーンラインは乗り換えなしでアソークやプルンチット、トンローといったＣＢＤに直通でアクセスできるという強味があるのも事実で、パープルラインよりも需要は大きいと思います。   そこで、もしどうしてもグリーンラインの新駅で、投資または自己居住用物件を買いたいというのであれば、今ならやはりサムローン新駅の駅近物件の一点絞りだろうと思います。何故なら、もっと先のサムットプラカン方面まで行くに従って、ますます工場地帯になるため、工場労働者相手の廉価でアフォーダブルな物件のマーケットになってしまうからです。 そういうマーケットでは、プロジェクトのセグメンテーションが低すぎて投資効率が悪くなります。つまり、１ユニットが１００万バーツ台前半の廉価物件を買っても、そういう物件は結局、低所得層主体のマーケットに留まるので、将来も中高所得層が買いに入ってくることはなく、大して値上りもしないのではないかと思います。   また、賃貸に出したとしても、周辺の工場労働者が入居者ということは、家賃もせいぜい４，０００から５，０００バーツで、そのくらいの家賃収入のためにリスクのある海外不動産投資をするのは、手間ばかりかかって採算に合いません。   そうなると、ベーリングから最初の新駅で、しかもベーリングより街として成熟していて生活に便利、そしてイエローラインとのジャンクションにもなることから、将来、他の場所からここに移り住んでくるミドルクラスの買いも期待できるという理由で、この新線沿線ではサムローンが最も有望だろうと思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村  

一方、オリジンプロパティによれば、昨年はベーリング‐サムットプラカン間で、３つのプロジェクトだけで４、０００ユニットもの大型新規供給が行われた結果、限られた購入希望者しかいない中でオーバーサプライとなり、売行きが低迷した。しかし、今年は大規模プロジェクトの売出しはないであろうとのこと。 （といいながらも、オリジンは今年も３５階建てで８００から９００ユニットの工場労働者向けの大型廉価物件をこの沿線で売出すそうです。）   また、ＡＰは新駅エラワンの近くにアスパイアー、１，５７６ユニットの販売を開始して既に６ヶ月になるが、売行きは４割とやはり低迷している。しかしながら、グリーンラインの延伸線は、乗り換えなしでダイレクトにＣＢＤに行けるという強味があるので、このエリアの将来性には自信を持っているとのこと。   更に、ＡＰは同敷地内で第２フェーズのコンドミニアム開発も予定しているが、２０２０年のグリーンライン開通が目前に迫ってくるまで販売開始を先延ばしするようであり、オンヌット‐ベーリング間でＢＴＳが開通した際に起こったように、地元在住の人だけでなく、ほかのエリアから移り住んでくる人達の需要を見込んでいるとのこと。   以上ですが、私がこの記事から受ける印象は、今年はパープルライン開通の年ということで、そちらの方に注目が集まると思うのですが、グリーンラインはまだ開通まで４年以上もあることから、来年あたりからベーリング‐サムットプラカンでの大量供給が始まる可能性があると思います。   つまり、パープルラインと同じことが起こる可能性があるということですが、もしここでもパープルラインのように、これから毎年１万ユニットもの大量供給が続くようになると、そのストレス・テストにマーケットが耐えられない可能性があります。 従って、今年開通するパープルライン沿線のコンドミニアム市場がどうなるかで、グリーンラインの将来もある程度分かるような気がします。 （続きは次回）    ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村  ออริจิ้นจองแพรกษาดักลูกค้า นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีที่ผ่านมามีซัพพลายใหม่เพิ่มเข้ามาในทำเลแบริ่ง- สมุทรปราการมาก เพราะมีดีเวลอปเปอร์ขึ้นโครงการใหญ่พร้อมกัน 3 แห่ง รวมกว่า 4,000 ยูนิต ยอมรับว่าทำให้การขายในทำเลนี้ชะลอลง คาดว่าปีนี้จะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหญ่เพิ่มในช่วงตั้งแต่สถานีสำโรงถึงสถานีสมุทรปราการ ซึ่งมีซัพพลายมากแล้วและผู้ซื้อในทำเลมีจำกัด ในส่วนของบริษัทปีนี้มีแผนเปิดตัวใหม่ 1 โครงการ คือ น็อตติ้ง ฮิลล์ สุขุมวิท-แพรกษามูลค่า 1,500 ล้านบาท เป็นอาคารสูง 35 ชั้น 800-900 ยูนิต ห่างจากสถานีแพรกษา 700 เมตร ราคา 5…

今回は、つい先日、ประชาชาติธุรกิจに載ったグリーンライン延伸沿線（ベーリング‐サムットプラカン）のオーバーサプライに関する記事からです。   私は自著の本の中でも、グリーンライン延伸沿線のコンドミニアム市場の現状について４ページを割いて説明し、今のところ予断は許せないので今後のマーケット動向を注視すべき、と書きましたが、まさにそんな流れで、現状はデベロッパーが一人で先走ってしまっているだけのように思えます。   では、まずこの記事の要訳から。   ＬＰＮリサーチ（デベロッパー、ルンピニのリサーチ部門）の最近の調査によれば、２０１５年度にベーリングからサムットプラカンにかけてのエリアでは、実に６、７００ユニットものコンドミニアムが売出され、グリーンライン延伸沿いのコンドミニアム供給量が、これまで長い間１位であったパープルラインをとうとう追い抜き、しかも販売価格帯も平米６万バーツ台の実需層をターゲットにしつつあることが判った。   グリーンライン沿いは、将来サムローンがイエローラインと交差するジャンクションになり、また、巨大ショッピングモールのバンコクモールもオープンすることで将来が注目されているというのが、デベロッパーが昨年、先走って大量供給をしてしまった理由である。   次がＬＰＮリサーチによる昨年のコンドミニアム供給量の調査結果で、売行きもよくないことが判った。   第１位：グリーンライン（ベーリング‐サムットプラカン）で６、６９５ユニット、平均平米価格が６１、７３６バーツで現在の販売率は２９％  第２位：パープルライン（バンスー‐チャオプラヤー川）の６、２３３ユニット、平均価格は７７、０９５バーツで販売率は２７％  第３位：グリーンライン（オンヌット‐ベーリング）で５，９６１ユニット、平均価格は７８、５６７バーツで販売率は２３％  第４位：グリーンライン（アソーク‐プラカノーン）で５，７２３ユニット、平均価格が１８９，７１５バーツで販売率が４９％  第５位：パープルライン（チャオプラヤー川以遠）で５，１０１ユニット、平均価格が６６，０６３バーツで４９％の販売達成率   ＬＰＮによれば、昨年、ベーリングからサムットプラカンにかけての新規プロジェクトの供給が増加したが、その理由は、ＢＴＳが開通しているベーリングまでのコンドミニアムは既に価格が上がりすぎて、多くのユーザーにとってもう買えなくなってきているからとのこと。   実際、バンナー交差点周辺のいくつかのプロジェクトは、その販売価格が既に平米１０万バーツにまで達している。その結果、予算に限りのある消費者は、ベーリングから更に遠隔地に住宅を求めて行かざるを得なくなっているとのこと。   また、ベーリング‐サムットプラカン間の沿線にはイエローライン（ラットプラオ‐サムローン）がサムローン駅で繋がること、巨大商業施設のバンコクモールが２年後にオープン予定であること、そして、グリーンラインの延伸工事も計画より早く進んでいることから、デベロッパーの開発投資意欲を刺激した結果、昨年、パープルライン沿線の供給量を超えるほどの大量供給をもたらしたのである。 もっとも、現在はまだパープルラインのオーバーサプライ問題の方がより深刻ではあるが。   （次回に続く） ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村  สายสีเขียวซิวแชมป์เปิดตัวคอนโดแซงสีม่วง “แบริ่ง-สมุทรปราการ”เจาะกำลังซื้อเรียลดีมานด์ตร.ม.ละ6หมื่น  สำนักวิจัย LPN เผยการเปิดตัวอาคารชุดสายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการบูมเงียบ สถิติปี 2558 ปีเดียวเปิด 6,700 ยูนิต แซงหน้าแชมป์เก่าสายสีม่วงช่วงก่อนข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา จุดเด่นเป็นทำเลแห่งอนาคต มีทั้งจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่สถานีสำโรง-ห้างยักษ์บางกอกมอลล์ “เอพี” ยอดขาย 40% รอรถไฟฟ้าเปิดใช้ “ออริจิ้น” มองซัพพลายล้น ปี”59 แนวโน้มชะลอความร้อนแรง นายสุริยา สุริยาภิวัฒน์ ผู้จัดการสำนักวิจัย บริษัท แอล.พี.เอ็น.…

ダウンタウンと郊外でますますマーケットの２極化が進みつつあります。 特に郊外の工事中の新線や将来の新線計画がある場所のコンドミニアムの売行きが、オーバーサプライで相当落ち込んでいるようです。   つい先日、「パープルライン沿線は危ない」という題でかなり需給関係が悪くなっていると書いたばかりですが、今度は昨日のประชาชาติธุรกิจに載った記事です。   グリーンライン（ＢＴＳスクムビットライン）のベーリングからサムットプラカンにかけて、プレビルド物件の需要が総崩れであり、プロジェクトによっては、売れ残りが６５％から、ＡＰのアスパイアー・エラワンのように９０％にもなるとのことです。   一方、日本でも積極的に売っていたオリジン・プロパティの場合、２０１３年から販売開始した大型プロジェクト、”ナイツブリッジ・スカイリバー・オーシャン”が既に完売していて、今は小さいプロジェクトが売れ残っている程度、また、同様にかなり前から販売を始めていたナライプロパティも、既に９割以上成約済みで、何とか売り抜けたようです。 しかし、販売開始が遅かったクオリティハウス、ＡＰ、アナンダーの３社は逃げ切れなかったようで、３０万バーツの価格値引きや、家具やオートバイをタダで付けたりの実質的値引き販売を始めているようです。また、サムローンのメトロポリスも第２フェーズの販売を先延ばしするようです。   ところで、この記事はデベロッパーのことばかり書いていますが、本当の問題はこういうプレビルド物件を既に買ってしまったエンドユーザーだと思います。 デベロッパーは都合の悪いことは何も言いませんが、こういうプロジェクトが今年の年末や来年に竣工してくるとなると、既に物件価値が目減りしてしまったコンドミニアムに対する銀行の融資額も減るはずで、買い取れないユーザーや、転売目的で買っていた投資家から大量のキャンセルが出る可能性があり、問題はこれからどんどん大きくなる可能性があります。 私は昨年から、郊外は供給過剰だから３０平米以下の１ベッドルームなど買ってはいけないとブログでも書き続けてきましたが、いよいよオーバーサプライが顕在化しつつあるのだろうと思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  ตะลึงแบริ่ง-สมุทรปราการทำเลปราบเซียน ซัพพลายพุ่งไม่หยุด-3บิ๊กแบรนด์เดี้ยงคว้ายอดพรีเซลแค่10-35% สำรวจคอนโดฯ เกาะแนวรถไฟฟ้าต่อขยายสายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ แบรนด์ใหญ่สะดุดตอ “อนันดา-เอพี-คิวเฮ้าส์” เหลือขายบานเบอะ 65-90% “นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้” ลอยลำใกล้ปิดการขาย รายกลาง-รายเล็กไม่ยั่น แข่งจัดโปรฯลดราคาหลักแสน แถมเฟอร์ฯ-แอร์-มอเตอร์ไซค์ “ไนท์แฟรงค์” คอนเฟิร์มโซนบางนา-สมุทรปราการ เห็นแววโอเวอร์ซัพพลาย เหตุยอดขายอืด ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจโครงการคอนโดมิเนียมทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ พบเปิดตัว 12 โครงการ ทั้งรายใหญ่-รายกลาง บริเวณ 5 สถานี คือ สถานีสำโรง สถานีปู่เจ้าสมิงพราย สถานีเอราวัณ สถานีสมุทรปราการ และสถานีเคหะสมุทรปราการ (ดูกราฟิกประกอบ) …

交通システム整備委員会は、グリーンラインとオレンジラインの計画変更を政府に提言するとの事です。 これにより、グリーンラインは延線工事が更に長びくようですが、それより注目すべきは、オレンジラインの変更点です。   この記事によれば、当初計画では、オレンジラインは既存のＭＲＴブルーラインとタイランド・カルチャセンター駅で接続することになっていましたが、これを変更し、次世代ＣＢＤと注目されているラーマ９駅で接続することを進言するそうです。   これには私も全く賛成で、どうしてタイランド・カルチャーセンターのような中途半端なところで新線を接続させるのか疑問に思っていましたが、この変更案のようにラーマ９に変更した方がメリットがはるかに大きいと思います。 もっとも、スパライのウエリントンやノーブルのリヴォルヴなどは、これまでオレンジラインがくることを売りにしていましたから、既にこれを買った人は値上り期待が消えてがっかりでしょうが、残念ながら、ここは、後出しジャンケンありのタイです。   いずれにせよ、もしこの進言が政府に認可されれば、ラーマ９は十字にクロスする地下鉄ブルーラインとオレンジラインにより、東西南北の４方向からアクセスできるという意味で、アソークに続く、バンコクで２つ目の駅になります。更に、将来、エアポートリンクがパヤータイからドンムアンに直結するので、ラーマ９はスワナプーム国際空港とドンムアン空港のどちらにでも直通で行けるマッカサン駅をも至近距離に持つ、バンコク屈指のＣＢＤに変貌する可能性があると思います。 そして、長い目で見れば、既に丸の内のようなＣＢＤの中心であるアソーク、ビール大手のシンハー・グループが注力中のアソーク・ミッドタウンからペッブリー駅にかけての開発、これから開発が始まるマッカサン駅周辺、そしてラーマ９駅と４つの駅が一体になって、丸の内、大手町、日本橋エリアのような、バンコク最大のＣＢＤエリアができるだろうと思います。  ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   ทบทวนแผนแม่บทรถไฟฟ้า ขยายสีเขียว-ส้มรับเมืองโต คมนาคมชง คจร.ทบทวนแผนแม่บทรถไฟฟ้า 12 สายใหม่ ขยาย “สายสีส้ม” ไปถึงสุวินทวงศ์ ปรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าใต้ดินสถานี “ศูนย์วัฒนธรรม” หรือ “พระราม 9” กทม.ขอขีดเพิ่มเส้นทาง “บางหว้า-ตลิ่งชัน” อีก 7 กิโลเมตร จับตาบีทีเอสหยิบชิ้นปลามันเดินรถสายสีเขียว “หมอชิต-คูคต” และ “แบริ่ง-สมุทรปราการ”ประกอบด้วย 1.สายสีส้มจากตลิ่งชัน-มีนบุรี ระยะทาง 37.5 กิโลเมตร ที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) จะขอปรับแนวเฟสแรกจากช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี เป็นพระราม 9-มีนบุรี พร้อมกับขอขยายเส้นทางเพิ่ม 1 สถานี ช่วงจากมีนบุรีไปถึงสุวินทวงศ์ ระยะทางประมาณ 1-2 กิโลเมตร และ…