Category: 怖いマーケット予測

今日の、９月２６日付英字紙The Nationに載った記事です。   現在、バンコクでは三菱地所と三井不動産がタイのデベであるＡＰ、アナンダとそれぞれ業務提携してマンションの開発を行っています。   来年発足するＡＥＣのリーダー的な国になると期待されているタイで、今後ビジネスチャンスが広がると見込んで、投資を拡大している、とのこと。   ここまで読んだ時点では、特にこれと言って目新しいニュースでもないから読み飛ばそうと思ったのですが、記事の後半で、ちょっと面白いことを言っているのに気が付きました。下の英文がその抜粋です。   ここで言っているグレーター・バンコクとはサブ・アーバンエリアを意味すると思いますが、 １．  ＢＴＳやＭＲＴの新線開通により都市化が進む新駅周辺のコンドミニアム市場は、急成長が見込める。   ２． 新線開通の結果、郊外から都心までの移動時間が短縮され、もっと多くの人が都心に通えるようになる。   ３．  東京と同様、タイ人の家庭も核家族化しつつあり、コンドミニアムに住むというライフスタイルの変化が起こっている。   ４．  タイ人の収入も増えていて、マイホームを買えるだけの資金力がついてきている。   以前、「怖いマーケット予測」で、今後はミッドタウンやサブ・アーバンで供給過剰が続き、価格はほとんど上がらない、とＣＢＲＥが予測している、と伝えましたが、この日本を代表する２大デべロッパーはちょっと違う予測を立てているようにも思えます。   つまり、東京で高度成長時代に起こったことが、バンコクでも起こると予測しているように思えます。   電車が郊外にどんどん延びていった時代に、駅前のマンションはどこまで行っても人気がありました。今でも、駅から遠いバス便の物件を買うより、もっと遠い駅でも、駅前にあるマンションを買った方がいい、と東京の人は考えます。   今まで都心部で賃貸アパートに暮らしていたタイ人の家族が、新線が開通したことによって、郊外の駅前のコンドミニアムを買って都心部まで通勤することが可能になるわけですから、当然、起こることです。持ち家志向はタイ人も強いですから。   ＣＢＲＥが言うように、今年と来年でミッドタウンとサブ・アーバンに出てくる１０万戸の新規供給がマーケットのストレス・テストになります。現在、バンコクにある総コンドミニアム戸数、４１万５千戸に対して１０万戸の新規供給ですから、大きいです。   でも、一方で、東京都が昨年発表した都内にあるマンションの総戸数は３００万戸です。人口１３００万人の東京と８００万人のバンコク、なのにバンコクは、全部合わせてもまだたったの５０万戸前後しかない、という見方もできます。   彼らの言う通り、ライフスタイルの変化に伴って、もっと多くのタイ人の家族がマンションに住むようになる、というのも正しいと思います。   これは、全体の世帯数に占めるマンション化率が上がる、ということですが、東京は今、マンション化率が２６％です。   一方、バンコクのマンション化率は知りませんが、わずか５０万戸しかないのだから、まだほんの５–６パーセントではないかと推測します。   そうやって考えると、短期的にはＣＢＲＥの予測は正しいとしても、これでマーケットが総崩れ、ということはなさそうな気がします。   いずれにせよ、来年の今頃には、供給ラッシュも一段落し、マーケットがこの１０万戸の新規供給を吸収してまだ食欲旺盛なのか、消化不良を起こしているのか分ると思います。   しかしまあ、我々外国人がコンドミニアム投資を考える場合は、サブ・アーバンエリアまで行かないで、やはりミッドタウンまでにしておいた方がいいです。しかも、駅前の希少価値のある物件に絞って。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ にほんブログ村    Focus on mass-transit routes   Investment by Japanese firms has been…

単純にＣＢＲＥのレポートに従えば、ダウンタウンのコンドミニアムに投資するべき、ということになります。   しかし、ダウンタウンでは、既に多くのプロジェクトが平米20万バーツを超えてきている状態で、一般的個人投資家にとってはなかなか手が出ないと思います。   例えば、数ヶ月前、デベのランド・アンド・ハウスがダウンタウン内とは言え、その東の端、プラカノン駅から徒歩数分のところで、彼らの最高級ブランド、The Roomのプリセールを始めましたが、平均単価が平米で163,000バーツです。   つまり、50平米の２ベッドルームでしかも上層階を買うとすると、多分850万バーツ、約27百万円にもなります。   更に、ＣＢＲＥは、私が以前、「今のコンドミニアムマーケット（その②）」で書いた、５つのＣＢＤ（Central Business District）エリアが有望だというコメントも出していて、そうなるともっと投資エリアが狭まります。   ダウンタウンエリアだと、日本人の多いスクンビットの場合で、ＢＴＳのプラカノン駅まで入りますが、ＣＢＤとなると、アソーク駅までです。   上の図の赤茶色の部分がＣＢＤであり、どれだけ狭いエリアかが分かると思います。東京で言う都心３区です。このエリアだと既に平米単価30万バーツ台のプロジェクトが出てきていて、これは日本で言う坪単価330万円に相当するわけで、それなりの金持ちしかもう投資できなくなっています。   私は彼らの予測を100％信用するわけではないし、不動産は個別性が高く、ＣＢＤやダウンタウンと言ったエリア、つまり面だけで価格が決まるほど単純なものではないので、投資のチャンスは他にも十分あると思っています。   しかし、このレポートを読む限り、これからバンコクのコンドミニアム投資を考えている、又は既にミッドタウンやサブ・アーバンのエリアに投資してしまった個人投資家にとっては、「怖いマーケット予測」なのだろうなと思います。   ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ にほんブログ村

先週あたりから、コンドミニアムマーケットについて、各サーベイヤーや調査機関から次々と四半期レポートが出てきているので、いくつか興味深いところをご紹介していこうと思います。   まずはＣＢＲＥですが、ミッドタウン（中心部周辺）エリアやサブ・アーバン(郊外)エリアについて、深刻で悲観的なトーンになっています。   １．       ダウンタウン(図に示してある中心部エリア)については、今後、更に取引が活発になり、また、供給が少なく、土地の値段も下がってないので、新規プロジェクト、既存物件とも値上りが続く。   ２．       ミッドタウンとサブ・アーバンエリアについては、過剰供給されつつある1ベッドルームを問題視している。   ３．       今年と来年で1ベッドルームを中心に約10万ユニットものコンドミニアムが、この2つのエリアで大量に供給されるため、需要が弱含んだ時にマーケットが崩れる原因となる。   ４．       ミッドタウンとサブ・アーバンエリアのコンドミニアムは、今後、デベロッパーの在庫処分と既存投資家からの売り圧力が続き、ほとんど値上りしない。   かなり怖いマーケット予測です。   現在、バンコク全体での完成済みコンドミニアムは約415,000戸です。これに対して、この2年で10万戸もの大量供給があるということは、マーケットに相当なストレス（負の圧力）がかかることになるのは間違いありません。   私もこれまで「出口戦略について」、のところなどで、1ベッドルーム問題は何回か警告してきていますが、しかし、ある程度分かっていたこととは言え、ここまではっきりと言われると、今後は、ピンポイントで確実にターゲットを絞った投資をしていく必要があると思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村