Category: 市内中心部と新興住宅地、今はどちらが買い？

新興住宅地よりＣＢＤで投資する方がいいと言っても、平米２０万バーツで４５平米程度の小さな２ベッドルームを買うだけで、９百万バーツ（約３０百万円）にもなります。   これは、初めて海外不動産投資をする個人投資家にとって、ちょっとリスクが大きい額ではないかと思います。もっとも、既に何回も海外不動産投資をやってきていて、ポイントを押さえている人なら別ですが。   そこで、私が現時点でベストだと思うのが、ＣＢＤのリセール物件に投資する方法です。ただし、これはタイ語で言うゲンガムライ、つまり転売リセール物件のことではありません。 築浅のリセール物件の中には、以前、私が「プレビルド投資のリスク（その４）」で書いたような割安物件がまだあります。   土地の値上りがストレートに価格に反映されて、最近のプリセール物件は値上りが速いですが、今のところ、築浅のリセール物件は一般的に出遅れていると思います。これもあと半年もするとどうなるか分りませんが、今なら出遅れている割安な物件を見つけることが可能です。   これは１例にすぎませんが、先日即日完売したノーブル・リコールですが、アソークの駅から徒歩６－７分で平米１８－２０万バーツです。それに対して、私はブログ「ちょっと怖い新規供給ラッシュ」の中で、“このプロジェクトにはそれ程魅力を感じてない”と書きましたが、実は、このすぐ近くに、昨年末に竣工したばかりの別のプロジェクトがあり、現在の平均リセール価格が平米１４万バーツ台だからです。   このプロジェクトも名の通った大手デベが開発したハイエンド物件で、クオリティも高く、また、大通りにも近いので、もしかするとロケーション的には、こちらの方が上ではないかとも思っています。   そのリセール価格がここ数年、上の表にあるように緩やかに上昇してきているものの、現在でもまだ平米１４万バーツ台です。しかもこれはアスキング・プライスなので、当然値引交渉が可能です。   従って、こういう物件であれば、５年位のスパンで中期的に見れば、まず高値掴みの心配はないし、４５平米程度のユニットでも、今なら２０百万円程度で手に入るということです。   結論として、もし予算さえ許せるのであれば、ＣＢＤで、ＢＴＳかＭＲＴの駅前にあって、築浅リセール（中古）物件で、周辺の同等プロジェクトのプリセール価格より２割以上割安で、しかも２ベッドルーム以上、というのが現時点のベストな選択ではないかと思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ 

では、我々のような普通の日本人投資家が今から投資するのであれば、ＣＢＤ（市内中心部）と新線新駅の新興住宅地のどちらがいいのでしょうか？   一番最初のブログ、「バンコクで不動産投資をする前に（その２）」で、私はバンコクのコンドミニアム投資の魅力として、ＣＢＤ周辺には都心型コンドミニアム投資のチャンスがあり、また新駅周辺では郊外型コンドミニアム投資のチャンスがあると書いています。   この考えは今でも変わっていませんし、新線沿いの新興住宅地はこれからも広がっていくはずで、長い目で見たら新線の駅前コンドミニアムは有望だと思います。   ただし、それも価格次第です。グリーンラインやパープルライン、ブルーラインでバンコク市内またはその近郊にある新駅周辺プロジェクトは、既に平米１０万バーツを超えてきています。   一方、この水準でもまだ何とか買える中間所得層の購買意欲が、現在の家計債務の問題もあってしばらく伸び悩むとすれば、これら新駅のプロジェクトの売れ行きも次第に落ち始める可能性があると思います。   かと言って、かなり郊外の駅まで行ってしまうと、価格はまだ平米４－５万バーツと安いですが、そこまで遠くに行くなら市内で賃貸に住むという選択をする人も多いと思うので、あまり投資妙味は期待できないと思います。   従って、新線新駅の新興住宅地であれば、次の狙い目はまだ価格の手頃なオレンジライン、レッドライン、イエローラインなどのバンコク寄り新駅プロジェクトだろうと思います。ただ、かなり気の長い話になるとは思いますが。   一方、ＣＢＤは、来年、相続税法が変わっても、供給過剰になるほど土地がたくさん出てくるとは思えません。従って、たとえ平米２０万バーツでも予算的に余裕があるのなら、ＣＢＤの優良物件の方がまず間違いないと思います。ただし、どれでもいいと言うわけではなく、しっかりと物件を見極める力量が必要ですが。   こういう物件であれば、一時的にマーケットが崩れて値下りすることがあっても、中期的にはキャピタルゲインを取れると思います。   従って、ＣＢＤか新線新駅の新興住宅地のどちらに投資するか、と言えば、私ならＣＢＤを選択します。   ただし、ＣＢＤで投資するにしても、まだ更に検討すべき点があります。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ 

ＣＢＤと新線新駅の新興住宅地のコンドミニアムは、どちらも土地の値上りが原因で価格が上がってしまっているのは同じです。   しかし、ノーブル・リコールやアシュトン・アソークのようなＣＢＤのプロジェクトの場合、既に平米２０万バーツ前後という一部の富裕層かシンガポールなどからの外国人投資家しか買えない価格帯になっています。   ところが一方で、土地の供給も払底しているので、言わば需要も供給も限られた数の中で、価格が急上昇したものです。株で言えば、浮動株の少ない小型株が少しの買いで株価が急騰するのに似ていると思います。   一方、グリーンラインやパープルラインの新駅については、新興住宅地として既に何万ユニットもの大量供給があり、供給過剰が懸念されているほどです。そして、ナイトフランクが先のコメントの中で“People are following the new rail extensions.”と言っていますが、私はこれは富裕層や外国人投資家のことではないと思います。つまり、一般の個人投資家や実需層の比較的資金力のある中間所得層が中心になって買っているということです。   つまり大量の供給と大量の需要がある中で値上りしているわけで、これも株で言えば、日立や東京電力みたいな大型株が、大量の買いで値上りするのに似ています。   従って、現在のＣＢＤと新興住宅地では同じ値上りでも性質が違っていると思うのです。 大きな需要と大きな供給が噛み合って形成された全員参加型に近い新興住宅地のマーケットの方が磐石であり、普通はこちらの方が中長期的には手堅い投資です。 一方で、今のＣＢＤのマーケットの方は、需給のスケールが小さいので値上りも速い代わりに、何かの拍子であっさり崩れるリスクがあります。以前、「ちょっと怖い新規供給ラッシュ」で書いた通りです。   従って、本来なら需給基盤のしっかりした新興住宅地に投資するべきなのですが、今回の場合、ちょっと事情が違っています。 １週間ほど前ですが、タイのサイアムコマーシャル銀行が、下のような英文の調査結果を発表しています。   要は、タイの中間所得層は今も年率６％で家計債務が増え続けているために、可処分所得が増えず、従って、消費に回すこともできず、これがタイの経済成長を妨げている。そして、この状態はまだあと数年続く、というものです。   中間所得層の家計債務増加の問題は、以前から度々各調査機関から指摘されていたのですが、現実問題として、ここにきて、中間所得層の国内消費支出が伸びないことでタイ経済は減速しつつあります。   しかも、来年からは貸出金利が上がる予定で、彼らの金利負担はますます重くなります。   こういう背景を踏まえて、新興住宅地のコンドミニアムの中心的購入層である月収２万から５万バーツの中間所得層は、向こう数年住宅の購入を見送る可能性があることを考慮しておくべきだと思います。   しかも、最近、新興住宅地として人気の高いウォンサワンやバンナーでは、先のブログ「アナンダのプリセール」で書いたように、駅の近くのコンドミニアムが平米１２万バーツを超えるようになってきていて、もはやこの中間所得層でも手が届かないところまできているのではないかと思っています。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村 タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ Siam Commercial Bank’s Economic Intelligence Centre (EIC) says the high level of household debt, which has risen dramatically in…

最近、ナイトフランク・タイランドが下の英文のコメントを出していますが、大体の概要は次のようなものです。   １．ここにきて、相当数の外国人投資家がバンコクのコンドミニアムマーケットに戻ってきつつあるが、彼らは、昨年１１月から最近までマーケットから離れていた間に、市内中心部やミッドタウンの核となるエリアで、コンドミニアムの価格が相当上昇してしまったことを実感している。   ２．トンローからＣＢＤにかけては、新規プロジェクトの価格は平米２０万バーツが既に当たり前になっている。最近、販売され即完したアソークのノーブル・リコールや、アナンダのアシュトン・アソークの販売価格帯がそのいい例であり、この周辺で１０万バーツ台後半で販売することはもう不可能になっている。今回のＣＢＤの価格高騰の原因は、用地取得の困難により、コンドミニアムの新規供給が少なくなったことにある。   ３．一方で、新線であるグリーンラインのバンナー、パープルラインのウォンサワンやラタナティベットの価格も上がっているが、パープルラインのタオプンーバンスー周辺では１万５千ユニット以上もの大量新規供給がありながら、それでも既に７６％が売れている。つまり、人々は新線新駅の新興住宅地のコンドミニアムを買っている。   外国人投資家が続々とバンコクのコンドミニアム投資に戻って来ているということは、既に何度か書いたことでもあり、特に新しいニュースではないのですが、一方で、彼らにしてみれば、１年程バンコクのマーケットから退場していた間に、あの政治的混乱があったにも関わらず、ＣＢＤや新線新駅のコンドミニアム価格がこれほど上がってしまったことに驚いているだろうことは、想像に難くありません。   しかし、この２つの値上がりの違いについて、ナイトフランクはここでは何も言っていませんが、実は根本的に別の種類のものだと思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  Foreign buying power is again evident in the Bangkok condominium market after almost total absence during the latest round of political turmoil, which continued from November last year through May. The current political quietude has led to a new…