Category: 外国人オーナーとタイ人オーナーの対立

前回からの続き   １０．タイホテル協会の会長によれば、コンドミニアムを旅行者に短期貸ししてホテルと競合することはホテル業法、入国管理法、建物使用に関する法律に対する違法行為であり、更に個人家主たちは、この事業収入を申告しないので脱税にもなるとのこと。 従って、現在、ホテル協会は、旅行客に部屋を貸すことに反対するコンドミニアムオーナー達と共に、法律による解決の準備を進めつつあるとのこと。   １１．外国人旅行者にコンドミニアムを短期貸した場合、その部屋のオーナーは当局にそれを届け出ない。その結果、入国管理局は外国人滞在者を把握できなくなるため、そもそも違法である。   １２．バンコク都はその５０全ての区に対し、コンドミニアムの旅行者への短期貸しについて実体調査を命じた。その結果、コンドミニアムの部屋や駐車場をホテルのようにして旅行者に使わせることはホテル業法違反、ホテル事業税の脱税、建物の違法使用であるとの結論に至った。また、違反者に対しては３ヶ月以下の禁固刑、もしくは６万バーツの罰金を課すことができる。   大体、こんなところですが、役所が禁固刑だの罰金だのと警告しているくらいですから、コンドミニアムをホテルのように旅行者に日割りで貸すのは明らかな違法行為であり、我々、投資家がやってはいけないことであるのは間違いないようです。   当然、こういうことは、外国人オーナーも知らないはずがなく、だから、この記事が言うように、airbnb.comやagoda.comでの物件紹介の中で、自分の所有するコンドの名前を誰も出さないのだと思います。 更に、これらのサイトの中には、タイ人が物件紹介しているものも多くありますが、彼らは必ずしもオーナーでなく、外国人オーナーに頼まれたり、ブローカーとしてやっているケースが結構あるようです。   いずれにせよ、この記事にあるように、今、多くの中国人観光客がバンコクのコンドミニアムに宿泊するようになり、一方で、その中国人観光客を当て込んだ投資家グループがコンドミニアムをフロアごと買い取ったり、賃借したりして、観光客に賃貸しているわけです。   こんなことをやられては、そのコンドミニアムの資産価値も落ちるし、自分が住むマイホームとして買ったタイ人オーナーにしてみれば、住宅としてのプライバシーがなくなり、冗談じゃない、というのは当然のことであり、今後も身勝手な外国人オーナーとの対立は続くだろうと思います。 そして、その結果、どんなことがこれから起こるかと言えば、旅行者にデイリーベースで短期貸ししている部屋（主に外国人オーナー）について、タイ人オーナー（住人）は当局に通報するようになるのではないかと思います。 もしそうなれば、先に挙げた罰が待っているわけですから、これからは、外国人オーナーも今までのように自分勝手なホテル貸しはしなくなるかも知れませんね。   ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村    สคบ.โบ้ยดูแลแค่สัญญาเช่า แหล่งข่าวจากกองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา สคบ. กล่าวว่า การนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันในลักษณะโรงแรม น่าจะเข้าข่ายผิดกฎหมายอย่างน้อย 2 ฉบับ คือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2478 แต่ทั้งนี้ต้องดูว่าผู้กระทำผิดเป็นใคร หากเป็นผู้พัฒนาโครงการและนำอาคารชุดซึ่งไม่ได้จดทะเบียนโรงแรมออกให้เช่า รายวัน น่าจะมีความผิดแน่นอน เพราะถือเป็นการจดทะเบียนผิดประเภท แต่ถ้าหากเป็นเจ้าของห้องรับโอนกรรมสิทธิ์อาจจะต้องตีความก่อนว่าผิดกฎหมาย หรือไม่ “ในส่วน สคบ.ไม่ได้ดูแลเรื่องนี้โดยตรง ถ้าร้องเรียนมาที่ สคบ. ก็จะต้องถูกส่งเรื่องต่อไปยังหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้องมากกว่า เช่น องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ในขณะที่ สคบ.จะดูแลเฉพาะกรณีพิพาทด้านสัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าเท่านั้น…

それでは今からこのประชาชาติธุรกิจの記事の内容を紹介しますが、（その１）から続くかなり長い記事なので、要点だけ書くことにします。   見出し:“収入を得るために、法律違反を犯してまで、中国人観光客に短期貸しされるコンドミニアム”   １．     今、コンドミニアムの１ベッドと２ベッドルームのオーナーが、日割りで部屋を外国人観光客に短期貸しする例が増えている。特にＢＴＳやＭＲＴの駅近にあるコンドミニアムは、ホテルとダイレクトに競合するようになり、エリア的にもプルンチット、エッカマイ、ラーマ９、ラチャダー、バンナー、プラカノーンと、ほぼバンコク全域に広がってきている。    ２．     これに対し、ホテル協会はコンドミニアムの旅行者への貸し出しはアンフェアであり、違法でもあると訴えている。   ３．     年間６万から８万ユニットものコンドミニアムが毎年のように供給された結果、マストランジットの駅近物件に賃貸目的で投資するオーナーが増えた。しかし、これが賃貸物件のオーバーサプライをもたらし、入居者がつかずに空室ユニットを抱えたオーナーは、旅行者相手の短期貸しをせざるを得なくなった。   ４．     そもそもタイの法律が外国人にコンドミニアムの所有権を４９％まで持たせることを許したことが原因で、外国人投資家が旅行者への短期貸しを目的にコンドミニアムに投資するようになった。   ５．　弊紙がairbnb.com とagoda.comを調査したところ、１ベッドと２ベッドルームのコンドミニアムを日割りで借りる場合、宿泊料金も１泊９００から１６，０００バーツと多岐に渡っていることが分った。   ６．　そして、ここに広告を出している家主のほとんどが具体的にどのコンドミニアムであるかプロジェクトの名称を隠し、代わりにデベロッパーの名前等を出している。   ７．　更に注目すべきは、中国人旅行者の場合、同じ中国人がオーナーである物件を探していることが多いということである。   ８．　コリアーズ・インターナショナルの調査によれば、旅行者への短期貸しを行っている家主には大きく分けて次の３種類ある。１．個人投資家で２－３ユニット購入し、短期滞在専門のブローカーを使って貸す。２．１０－２０ユニットを小グループで買う、もしくはフロア単位で借りて旅行者にまた貸しする。３．投資目的で買った客を助けるために、デベロッパー自らが旅行者に１泊２０００バーツ前後で短期貸しをする。これは、年単位や月単位の長期入居者が見つからない投資家にとって、少しでも収入を稼ぐ手段である。   ９．　しかし、一般のオーナーがコンドミニアムを購入する際に、この物件では旅行者相手の短期貸しも行われるということを知らされてなかった場合、住人でもない不特定多数の部外者が共用設備のプールやフィットネスジムを我が物顔で使っているのを見たら、当然不満を持つことになる。コンドミニアムはホテルでなく住宅であり、そこの住人だけのプライバシーが保たれるべきだからである。　 次回に続く ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村   “กทม.”ตื่นเช็กบิล คอนโดเช่ารายวัน ขู่โทษติดคุก-ปรับ   คอนโดฯให้เช่ารายวันสะดุดตอไร้กฎหมายควบคุม “สคบ.” โบ้ยดูแลเฉพาะปัญหาสัญญาไม่เป็นธรรม “สมาคมนิติบุคคลฯ” แฉเจ้าของโครงการบางรายโอนห้องครึ่งเดียว ที่เหลือปล่อยเช่าแบบโรงแรม แถมกันที่จอดรถไว้รับแขก”กทม.” เต้น ส่งหนังสือเวียน 50 เขตตรวจเข้ม ชี้เลี่ยงกฎหมายโรงแรม-ภาษีเงินได้-ใช้อาคารผิดประเภท ขู่จับได้โทษหนักทั้งจำ-ทั้งปรับ  ผู้สื่อข่าวรายงานว่า กระแสการนำคอนโดมิเนียมปล่อยให้เช่าแบบรายวัน กำลังได้รับความนิยมจากผู้ซื้อหรือเจ้าของห้อง เนื่องจากเป็นทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง จากเดิมที่มักจะเป็นการปล่อยเช่าแบบรายเดือน ซึ่งผู้เช่ามีวัตถุประสงค์เช่าเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาว มีการทำสัญญาเช่าอย่างน้อย 6…

ちなみに、私のコンドミニアムのジムのトレッドミルはいつも壊れています。私がこのコンドを買った２００９年には全ての設備が使えたのですが、まず筋トレマシンが手荒な使い方で壊され、撤去となりました。 そして、一番多く使われるトレッドミルや電動式サイクリングマシンは修理したと思ったらすぐ壊されます。ただし、これは旅行者が壊したという証拠はないので、正確なところは判りません。   しかし、中国人観光客はホテルとカン違いしているのか、夜中に共用部通路で大声で話したりするので、眠れない住民からクレームが出ています。今、中国人観光客の行動が世界中で問題になっていますが、バンコクのコンドミニアムでも実はこういう問題が出ているわけです。   また、名前は挙げられませんが、トンローの某築浅コンドミニアムでは、一部のオーナーが短期貸しを始めたところ、中国人観光客が次々と常泊するようになり、その傍若無人な行動からもともとそこに住んでいた日本人駐在員家族が全部退去してしまったという例があります。   これにより、トンローで最大のテナントである日本人駐在員家族はこの物件には寄り付かなくなり、結局、一部の身勝手なオーナーにより他のオーナーも不利益を被ることになったわけです。   airbnb.comやagoda.comが全世界で伸びているし、旅行者にとっては、キッチンもついて便利で、しかもホテルより割安なコンドミニアムは格好の宿泊施設です。そして、これはもう世界的なトレンドなのだろうと思います。   しかし、一方で、我々のような投資家の視点で見た場合、もしこんな物件を投資で買ってしまったら、こんなはずではなかったのにと後悔することになるのだろうと思います。   プロパティマネジメント会社がしっかり管理していて、管理規約に基づいて短期貸しをきっちり取り締まるところはいいですが、それができてないと、ロビーや共用部で観光客が集まって大声で話したりするようになります。 そうなると、コンドミニアムとしてのプライバシーもなくなり、公共のホテルのようになります。その結果、日本人エクスパットへの長期の賃貸も、将来売却するのも簡単ではなくなるだろうと思います。   こちらのビジネス紙のประชาชาติธุรกิจでも“収入を得るために、法律違反を犯してまで、中国人観光客に短期貸しされるコンドミニアム”と題してこの問題を大きく取り上げていますが、その中で、こういったルール破りの無責任なコンドミニアムのオーナーの多くは外国人オーナーだとも言っています。   一方、観光立国であるタイにとって重要なホテル業界からも、観光客へのコンドミニアムの短期貸しは違法であるとかアンフェアであるとか、深刻な苦情が出てきているそうなので、その内当局の取締りが始まるのかもしれません。 次回に続く ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村 สมาคมโรงแรมจวกแหลกนายสุรพงษ์ เตชะหรูวิจิตร นายกสมาคมโรงแรมไทย (ทีเอชเอ) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การนำคอนโดฯมาปล่อยเช่ารายวันแข่งกับโรงแรมนั้น เป็นปัญหาที่มีมานานแล้ว เกิดจากนายหน้าบุคคลธรรมดาเสนอตัวกับเจ้าของห้องชุด เพื่อขอรับบริหารจัดการปล่อยเช่ารายวันแทนเจ้าของห้อง ทั้งในรูปแบบนำไปขายต่อ รวมถึงการดูแลห้องพัก รักษาความสะอาดอย่างเป็นระบบ โดยส่วนใหญ่เจ้าของห้องชุดไม่มีศักยภาพเพียงพอที่จะปล่อยขายรายวันเอง  สาเหตุสำคัญอีกประการหนึ่งที่นำคอนโดฯปล่อยเช่ารายวัน เนื่องจากปัจจุบันไม่มีการบังคับใช้กฎหมายอย่างเข้มงวด และมีแรงจูงใจสามารถสร้างรายได้สูงกว่าให้เช่าเป็นรายเดือน โดยมีการเปิดขายห้องชุดหลายระดับราคา ตกแต่งอย่างดีเหมือนอยู่ในโรงแรมจริง ๆ เพื่อยกระดับราคาขายให้สูงขึ้น ทั้งนี้ การปล่อยขายห้องชุดรายวันจะมีความผิดทางกฎหมายหลายข้อ ไม่ใช่แค่ พ.ร.บ.การโรงแรม แต่ยังฝ่าฝืน พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร เพราะมีการใช้อาคารผิดประเภท นำอาคารชุดมาเสนอขายเป็นรายวัน รวมถึงความผิดจากการไม่รายงานรายได้ที่แท้จริงตอนยื่นเสียภาษีเงินได้…

最近、アソークの私が住むコンドミニアムでも中国人、韓国人、そして日本人観光客をよく見かけるようになりました。   エレベーターに大きなスーツケースを引きずりながら乗ってきて、中国語や韓国語で喋っているので旅行者だろうと察しがつきます。   実際、私のコンドでは管理規約(กฎระเบียบการพักอาศัยคอนโด)で旅行者への短期貸しを禁止しているのですが、オーバーサプライで長期間テナントが見つからない、もしくは日割りで貸す方が収入が多いという理由で、この１－２年、こういう観光客への短期貸しがバンコク中で増加しています。   本来、管理規約というものは非常に重要で、日本の不動産鑑定においても、「管理規約の内容は、マンション等の経済価値に大きく影響する」とされていて、そもそもこれが守られていないマンションは価値が落ちるわけです。   タイ語が読めないから規約で何が書かれてあるのか知らない、という言い逃れは通用しないと思うのですが、平気でこれをやるのが主に外国人の無責任なオーナー達です。バンコクの全部のコンドミニアムが、旅行者等への短期貸しを明確に禁止しているとは限らないですが、本来、コンドミニアムは住宅であり、住民のプライバシーが守られるべきという観点から、旅行者へホテルのように日割りで貸し出してはいけないというのは当たり前のルールだろうと思うのですが。   いずれにせよ、これによってどんな問題が起こるかというと、タイ人オーナーとの対立です。airbnb.com を見てもらうと分るのですが、デイリーベースで部屋を貸し出している家主の多くが白人を始めとする外国人で、このように儲けのためなら何をしてもいいということでやっていけば、やがてタイ人オーナーともめることになります。   もし日本にある自分のマンションが、いつの間にか中国人観光客がうろうろするようになって、夜中も煩くて眠れない、というような場合を想像したら分ると思いますが、自分にとっては大事なマイホームであるマンションが、外国人観光客に単なる短期滞在ホテルとして使われるわけですから、落ち着かないし嫌ですよね。   今朝、偶然、ＮＨＫワールドのニュースでやっていたのですが、今の株式市場の低迷と経済失速により、中国の将来に見切りをつけた中国人金持ち達が、続々と資金を海外投資に振り向けているそうで、その投資ターゲットの１つが日本のマンションだとレポートしていました。 しかし、こうやってマンションを買った外国人オーナー達が、次々と旅行者にホテル代わりの短期貸しを始めたら、そこに住む日本人オーナーはその外国人オーナーに対して腹が立つだろうと思うのですが、これが今、バンコクで起こっているわけです。 次回に続く  ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村   “คอนโด” แหกกฎ-หารายได้ปล่อยเช่ารายวันรับทัวร์จีน  เจ้าของห้องหัวใสนำคอนโดฯ 1-2 ห้องนอน ปล่อยเช่ารายวัน เจาะลูกค้านักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำเลดีติดรถไฟฟ้า บี้ราคาแข่งโรงแรมคืนละ 900-16,000 บาท ระบาดทั่วกรุงโซนเพลินจิต เอกมัย พระราม 9 รัชดาฯ บางนา พระโขนง สมาคมโรงแรมจวกแหลก การค้าไม่เป็นธรรม-ผิดกฎหมายเพียบ ภาวะบูมของตลาดคอนโดมิเนียมทำให้มีการก่อสร้างและโอนปีละ 6-8 หมื่นยูนิตติดต่อกันหลายปี ทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้า การเดินทางสะดวกสบาย มีระบบรักษาความปลอดภัยภายในโครงการ ทำให้เกิดกระแสลงทุนซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้น ล่าสุด มีปรากฏการณ์นำคอนโดฯปล่อยเช่ารายวัน เนื่องจากสาเหตุหลัก ๆ คือภาวะเศรษฐกิจไม่เป็นใจ หาผู้เช่าแบบรายเดือนยากขึ้น จึงนิยมนำมาปล่อยเช่ารายวัน…