Category: 売れ残り物件処分始まる

今年ももう第４四半期に入りましたが、これまでデベロッパーが大量の販売在庫が出るのを防ぐために、竣工を延ばし延ばしにしてきたプロジェクトもいよいよ続々と完成を迎えようとしています。   従って、この３ヶ月でコンドミニアム市況、特に郊外のプロジェクトのマーケットが一変する可能性もあります。   私も１月に、今年もミッドタウン以遠は供給過剰が続きそうと題して、今年は郊外の廉価なコンドミニアムの絶好の買い場がくるのではないかと次のように書きました。   【昨年は外国人投資家が戻ってきたこともありダウンタウンが値上りする反面、中低所得層の家計債務の問題で実需層向けマーケットであるミッドタウン以遠は振るわなかったため、今はダウンタウンと郊外物件との価格差がかなり出てきました。  それでも今はまだ希少価値のあるＣＢＤの物件購入をお勧めしますが、いつかはこの価格差が是正される時が来ると思います。  デベロッパー各社は今年もミッドタウン以遠の郊外に新規プロジェクトを供給し続けるので、いずれ大量の売れ残りが出て、２割３割は当たり前という大幅ディスカウントで売り捌くような事態になる可能性もあります。  その時は郊外であってもＢＴＳやＭＲＴの駅近くの物件は買いでしょうね。なにしろ、駅近のコンドミニアムを買いたい中低所得層はいくらでもいるわけですから、いつか家計債務の問題が解決したら、今度はこの巨大な実需層が動き出します】   さて、先日、Time to buy in Thailand （タイ不動産は今が買い時）というタイトルでＤＤプロパティに出ていた記事では、次のようなことが書いてあります。   １．第４四半期には金額にして１３００億バーツ相当のコンドミニアムが竣工引渡しを迎えるが、この内、１割から２割が住宅ローンが借りられずキャンセルされるので、今後デベロッパーは値下げして在庫処分で売り出すことになる。  ２．これが、購入者にとって絶好の買いのチャンスとなる。何故なら価格は今年売り出された新規供給物件より１０％から１５％安いからである。 ３．ＡＰ、ＮＯＢＬＥ、ＳＣアセットなどが既に特別値引きキャンペーンを始めた。 ４．今月、８日から１１日まで開かれる第３３回住宅展示会ではデベロッパー各社が特別値引きをオファーすると予想される。   １割から２割などと随分少なめにいっていますが、これにゲンガムライの失望売りが出るので、実際のキャンセル比率はこんなものではないだろうと私は思います。 また、デベロッパー各社にとって、これからが今期の事業計画達成のラストスパートということなのでしょうが、買う方から見たら、デベロッパーと交渉して安く買うベストタイミングということでもあります。 例えば、サムローンのメトロポリスなどは既に７－８割売れていますが、もしデベロッパーが特別値引きを出してきたら是非１－２ユニット買っておきたいですね。   ところで、表向きはキャンペーン以外の個別値引きはできない、ということで交渉に応じないデベロッパーが多いのですが、我々のような仲介業者はデベロッパーと交渉して仲介料、販売協力料という名目で特別値引きを取れる場合が多くあります。   一方で、弊社は買主とリテインドエージェント契約をしている場合、デベロッパーと個別の値引き交渉で取れた仲介料や特別値引きは買主にも還元しますのでご安心下さい。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  Time to buy in Thailand Now could be the best time to buy residences in Thailand as a number of…

本日、Think of Livingからオリジンプロパティが在庫処分セールをするという連絡が届きました。   先に、私のブログのカテゴリー「売れ残り物件処分始まる」を通しで読んで頂くと、今回の話の流れが分かりやすいと思います。 ４月２３日のブログで、｢第２四半期はデベロッパー間の熾烈な値引き競争は必至、消費者の購入意欲を刺激し、売上寄与に各社全力を尽くす｣というキャプションで、“第２四半期以降、各デベロッパー間での競争はますます熾烈になると予想され、特に売れ残りの販売在庫を大量に持つデベロッパーほど、大幅値引きをして、できるだけ早急に在庫一掃処分をする必要に迫られることになる”、という現地の新聞記事に注目し、それを取り上げました。   そして、私のコメントとして、“従って、こういう中小デベロッパーが売れ残り在庫を抱えて値引き処分を始めたら、BTSやMRTの駅近でしっかり作られている物件を粛々と拾っていくチャンスだと思います。もっとも、郊外の物件はまさに玉石混交なので、土地勘と物件のクオリティやロケーションを見極める目が必要になりますが”、とも書きました。   今回、オリジンのHPをみると、何故か日本語のサイトには、この写真のような今回の特別値引セールのポップ広告が出てこないし、イベント情報を見ても何も書いてありません。タイ語と英語のHPだけ、６月８日と９日の２日間、つまり来週の月曜と火曜、完成在庫など合計１６プロジェクトの大幅値引セールをすると書いてあるポップ広告が全面に出てきます。日本で積極的に売っている手前、日本人顧客だけには知られたくないのかもしれませんね。 http://www.origin.co.th/TH/   そして、このポップ広告にはタイ語でこう書かれています。 ลดจัดหนัก!! つまり、英語で直訳するとExcessively heavy discount、まあ大体、大幅値引きとか処分価格という意味です。更に、Think of Livingからのレポートによれば、最大８０万バーツの値引きだそうです。つまり、オリジンの物件は基本的に２００万バーツ以下の物件が中心のはずなので、なんと４割以上の値引きということになります。   私もこれまで自分のブログで、“将来在庫一掃処分で２割から３割の値引きが出てきたら、物件をしっかり見極めて、BTSやMRTの駅近でしっかり作られている良い物件を粛々と拾っていくチャンス”、と言っているのですが、私もデベ出身であり、デベの開発粗利益率がどのくらいか知っているので、さすがに４割も値引きするというのはあり得ないと思います。従って、一種のアイキャッチのための宣伝文句だろうとは思いますが。   しかし、いずれにせよ、第２四半期最後の６月に入り、前述の新聞記事通り、大量在庫を抱えるデベがとうとう大幅値引きを始めた、ということかもしれません。   ただ、誤解しないでほしいのですが、いつも言っているように、“郊外の廉価で３０平米以下の小さな１ベッドルームは買わない方がいい”、ということであって、同社のプロジェクトがよくないということではありません。中小のデベはどこも似たようなプロジェクトが多いです。   当然、中にはいいプロジェクトもあるので、そういういいものを２割から３割の値引きセールで拾っていくべきと言っているのです。従って、今回のセールで、もしそういういい物件を見つければ、私のクライアントには推薦するし、２日間しか期間がないのであれば、リテインドエージェントとして専任代理契約をしている投資家の場合、弊社で代理購入も可能です。   ところで、日本人投資家で１０百万円前後の投資物件を探している人が多いのは、私も日頃実感しています。従って、高額ながらもやはりCBDの築浅中古の方が絶対買い、とは思いながらも、私も何か郊外でこれならいい、というプロジェクトがないかと常日頃チェックしているのですが、最近、やっと１つだけ、これなら買っても損はない、と思える物件が出てきました。 価格的にはメインクラス物件ですが、クオリティやグレードはアッパークラス並で、１ベッドルームでも広さが４０平米以上です。私も日本在住の投資家の方々からフィーをもらって物件探しをするのが仕事なので、ブログの中でそのプロジェクト名を言うつもりはありませんが、今現在、私のクライアントには紹介しているところで、本日も、現地まで同行して２物件買ってもらいました。郊外物件ではありますが、まあ何とか売り抜けられるだろうと思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   

APは大手なので、その販売力で現在販売中の物件を売り捌いていけると思いますが、問題は中小のデベロッパーです。 もともと中小デベは資金力がないので、CBDやダウンタウンの高額プロジェクトには手が出せず、ミッドタウンやサブアーバンでユニット価格が２００万バーツ以下の廉価なコンドミニアムの開発を中心に手がけてきています。   例えば、この記事によると、セナーの場合、１０億バーツ以上の販売在庫があるということなので、ユニット平均価格が１５０万バーツとしたら、現在、６００ユニット以上の在庫があるということになります。 更に、以前から書いてきたように、こういう郊外の２百万バーツ以下の物件は、銀行の与信が通らずにキャンセルされるケースが今も出続けているので、実際には６００ユニットだけでなく、今後も次から次へとキャンセルになった物件が加算されることになり、売っても売ってもなかなか在庫が減らないというのが現実ではないかと思います。   下記で、２００万バーツ以下で買えるプロジェクトを検索するだけでかなりのプロジェクトが出てきますが、見て分るように、このクラスの廉価物件になると、あまり見かけないデベロッパーが名を連ねています。もちろん、ルンピニやAPといった大手のデベもありますが、多くは中小デベロッパーです。http://thinkofliving.com/category/%E0%B8%A3%E0%B8%B0%E0%B8%94%E0%B8%B1%E0%B8%9A%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%84%E0%B8%B2/1-2-%E0%B8%A5%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99/   今後の動向は予想が難しいですが、第２四半期中に、各デベロッパーが当初の事業計画通りに売上を伸ばすべく、大量の新規プロジェクトの売出しを始めたら、ますます値引競争はエスカレートし、その影響を最も受けるのは、こういう資金力のあまりない中小のデベロッパーであり、同時に、既に供給過剰と言われている郊外の３０平米以下の１ベッドルームだろうと思います。 しかし、一方で、私は３月２４日のブログで、｢２百万バーツ以下のコンドミニアムには、巨大な実需がある！｣とも書きました。GDPの８３％とも８４％とも言われる家計債務の問題で、工場労働者などの中・低所得層の人達で、やっと契約したのに、結局、住宅ローンが借りられず、泣く泣くキャンセルせざるを得ないという人が半分もいるのです。 でも、タイ人は持ち家志向が強く、本当は皆、自分のコンドミニアムが欲しいのです。従って、もしこの人達が住宅ローンが借りられるようになって、この巨大な需要が一旦動き出せば、現在、CBREやColliersなど、いろんな調査機関が指摘している１ベッドルームの供給過剰問題も、解消できる可能性があると思います。   従って、こういう中小デベロッパーが売れ残り在庫を抱えて値引き処分を始めたら、BTSやMRTの駅近でしっかり作られている物件を粛々と拾っていくチャンスだと思います。もっとも、郊外の物件はまさに玉石混交なので、土地勘と物件のクオリティやロケーションを見極める目が必要になりますが。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  

（前回記事の続き）  ＡＰのマーケティング戦略担当役員によると、第２四半期は、各デベロッパーが次々と新規プロジェクトを売り出して、第1四半期での出遅れを挽回しにくる、と予測している。   また、現在、マーケットに出てきている新規プロジェクトはグレード的に中級から上級グレードで、価格も３百万バーツ以上のものが多いのだが、第２四半期以降の売り出し物件は、大半が上級グレード物件の新規プロジェクトとなる。   従って、これからは、新規売り出し物件が増えることによる他社との価格競争激化だけでなく、消費者ニーズに訴え、購入意欲を刺激するという物件の魅力面での競争も激しくなるので、同社は６月に大規模キャンペーンを計画しているところである。   一方、セナーデベロップメントの方は、第２四半期に特別キャンペーンとして、“１５ヶ月間、タダで住める”というキャンペーンを準備中である。この特別オファーは、同社の完成売れ残り在庫全てに対して適用されるというもので、モノ・バンナーやアイディー・ラーマ２のプロジェクトなど、１０億バーツ（約３７億円）以上の金額に上り、その内の８０％が価格にして１百万から２百万バーツのユニットである。  “第２四半期以降、各デベロッパー間での競争はますます熾烈になると予想され、特に売れ残りの販売在庫を大量に持つデベロッパーほど、大幅値引きをして、できるだけ早急に在庫一掃処分をする必要に迫られることになる。”   また、リアルアセット・デベロップメント社の事業開発役員によれば、同社は最近、事業計画を修正し、売上高も見直した。タオプーンインターチェンジのプロジェクト、ザ・ステージの８ユニットをホットディールという名目で、価格を２２９万バーツにして、全室全家具付き、３ヶ月分のダウンペイメントも無料というスペシャルオファーを発表した。 尚、これはＥＩＡ（環境への影響を調査した後に出される開発許認可）取得前に、消費者の購入意欲を喚起するための最終値引き、とのことである。 この続きは次回 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ　     ด้านนายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ไตรมาส 2 ถือเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการจะทยอยเปิดตัวโครงการมากขึ้น เนื่องจากในไตรมาส 1 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ไม่มากนัก โดยสินค้าที่จะเข้าสู่ตลาดในช่วงนี้เป็นสินค้ากลุ่มกลาง-บน ระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาท หลังจากที่ไตรมาสแรกส่วนใหญ่เป็นสินค้าในกลุ่มบน นอกจากสินค้าที่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น การแข่งขันของผู้ประกอบการเพื่อแย่งชิงกำลังซื้อก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยในช่วงปลายไตรมาส 2 บริษัทมีแผนอัดแคมเปญกระตุ้นกำลังซื้อ     ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA…

今週のタイのビジネス紙、ฐานเศรษฐกิจに非常に興味深い記事が出ています。   私も３月１７日のブログで、｢郊外物件、値下げ一掃処分始まるか？｣と題して、この件について詳しく書いていますので、まずそこを読んでからこの記事を読むと話が速いと思います。  もうすぐ郊外のコンドミニアムマーケットが崩れる可能性があるから、ＣＢＤやダウンタウンの２、３ベッドルームは別として、郊外のミッドタウンやサブアーバンのプレビルド物件、特に３０平米以下の1ベッドルームは買わない方がいいと、これまで何度も警告してきましたが、どうやらその兆候が出てきた、という気がしています。   尚、タイの新聞は、デベロッパーの自分に都合の良いことばかり宣伝するポジショントークを、まんまで載せることが多いので、情報をよく吟味する必要があるのですが、この記事は現在のデベの実情をニュートラルに伝えている、と私は思います。   ではまず、記事の概要から。   ｢第２四半期はデベロッパー間の熾烈な値引競争は必至、消費者の購入意欲を刺激し、売上寄与に各社全力を尽くす｣   第２四半期の住宅販売は、デベロッパー間での熾烈な競争が予想される。というのも、彼らの事業計画では、最低でも年率１０％の売上拡大を見込んでおり、その達成のために、各社売れ残り販売在庫の処分とその売上寄与に必死だからである。   例えば、ＡＰは大型キャンペーンを６月ごろに始める準備を始めているし、また、中堅デベのセナーは購入後すぐに住み始めることができ、しかも支払いは１５ヶ月後、という実質値引きセールを打ち出している。（注：つまり、現時点で完成売れ残り在庫が大量にあるということです。同社は３０年以上の業暦があるデベなので、大丈夫だろうと思いますが、中小デベの場合、もしレンダーへのプロジェクトローンの返済が滞っている場合、ノンリコース条件でもなければ、破綻する可能性もあります。完成物件なら移転登記できますが、プレビルドは特に注意が必要です）また、リアルアセット社では８ユニット限定で、価格を２２９万バーツのまま実質大幅値引きして売り出す・・・   不動産データセンターの調査結果では、今年第１四半期の新規コンドミニアムの売り出しは合計３６プロジェクト、6,700ユニットしかなく、昨年の第1四半期の３４プロジェクト、14,400ユニットから激減した。   従って、各デベは当初の年間売上計画を達成するために、第２四半期で大量の新規プロジェクトの売出しをする必要がある。   一方で、タイ・コンドミニアム協会によれば、本来、年間売上高１０％成長を達成するためには、デベ各社は今年の上半期にもっと多くの新規プロジェクトを売り出さなければならない。というのも、もしそれができなければ、そのしわ寄せが下半期にくることになり、景気も良くない現在、そんなに大量のコンドミニアムが下半期に一気に売り出されたら、マーケットではとても吸収できない。従って、デベロッパーは成長戦略の見直しと事業計画の縮小をせざるを得なくなるかも知れない。   この続きは次回 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  Q2โหมอัดโปรโมชันเดือด อสังหาฯเร่งปลุกกำลังซื้อ/หวังรับรู้รายได้ธุรกิจ ตลาดอสังหาฯไตรมาส 2 ส่อเค้าแข่งเดือด ผู้ประกอบการโหมจัดโปรโมชันระบายสต๊อกในมือ เพื่อเร่งรับรู้รายได้ให้ธุรกิจโตอย่างน้อย 10% เอพี เตรียมจัดแคมเปญใหญ่ปลายไตรมาส 2 ด้าน เสนา จัดหนักอยู่ฟรี 15 เดือน ค่าย เรียลแอสเสท ส่ง Hot Deal ราคา 2.29 ล้านบาท เพียง 8 ยูนิต หวังสร้างยอดขายก่อนได้อีไอเอ…

昨日のＣＢＲＥのレポートにも関係するのですが、タイではアフォーダブル（廉価）なコンドミニアムデベロッパーの最大手として知られているルンピニ社からこんなコメントが出ました。   ２０１５年のコンドミニアムマーケットは、合計８万ユニットの新規供給があり、昨年度比でわずか２．５％成長と予想する。そして、これは２０１３年の供給量である８万５千ユニットよりも少ない。   ルンピニ社としては、コンドミニアムに対する国内需要が更に弱まってきていることや、銀行の住宅ローンの貸し渋りが続いていることから、現在、新規のマンション用地の仕入れには警戒感を持っている。また、いくつかのデベロッパーは、最近のコンドミニアム売れ行き不振から、一戸建てやタウンハウスの供給にシフトしつつあり、明らかにコンドミニアム市況はダウントレンドにある。そして更に、ほとんどのデベロッパーが販売金額にして３百万バーツ以下の廉価なコンドミニアムの開発を減らそうとしている。   ルンピニ社は中低価格帯コンドミニアムの最大手デベロッパーであることが災いし、昨年はこのクラスのコンドミニアムの需要低迷により、当初売上目標を達成することができなかった。そして、今もまだ増加中の家計債務がコンドミニアム需要を更に減少させつつあり、一方で、銀行も住宅ローンの与信審査をますます厳しくしつつある。   とまあ、このような内容のアナウンスですが、２月２０日のブログ、「バンコク郊外、２百万バーツ以下のプレビルド物件はキャンセル続出」でも書いたように、現在、各デベロッパーは中低所得層向けのコンドミニアム市場から撤退しつつあります。   しかし、廉価なコンドミニアムを最も得意とするルンピニ社にとって、すぐにハイエンド物件の供給にシフトすることは、ノウハウがないので多分無理だろうと思います。   その結果、こういう弱気のアナウンスが出てきたのでしょうが、あのルンピニでさえもこんな状況かと思うと、郊外の３百万バーツ以下の廉価なコンドミニアムマーケットは、今、本当に危機的状況なのではないかと思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ    Condo market to see only small growth The condominium market this year is expected to see only a slight growth this year over last year with launches accounting for only 80,000 units, up 2.5 per cent over…

今日、ＣＢＲＥの新しいバンコクの住宅マーケットに関するレポートが送られてきました。   私が１月２７日のブログ、「今年もミッドタウン以遠は供給過剰が続きそう」の中で次のようにコメントしましたが、状況はどうもその方向に向かっているようです。   “デベロッパー各社は今年もミッドタウン以遠の郊外に新規プロジェクトを供給し続けるので、いずれ大量の売れ残りが出て、２割３割は当たり前という大幅ディスカウントで売り捌くような事態になる可能性もあります。 その時は郊外であってもＢＴＳやＭＲＴの駅近くの物件は買いでしょうね。なにしろ、駅近のコンドミニアムを買いたい中低所得層はいくらでもいるわけですから、いつか家計債務の問題が解決したら、今度はこの巨大な実需層が動き出します。”   残念ながら、既に郊外で、しかも小さな１ベッドルームを買ってしまった人はちょっと大変かもしれませんが、これから買う人にはチャンス到来かもしれない、ということだと思います。   ではまず、そのレポートのサマリーです。   今年、バンコク郊外（ミッドタウンとサブアーバン）のマーケットでは、合計７８，０００ユニットものコンドミニアムが竣工する。この数は２０１３年と２０１４年の２年分の竣工物件数に近い。（添付のグラフの通り、今年は飛び抜けた数が竣工します）   そして、問題は、ゲンガムライ（投機的転売）目的で買った購入者達のどれだけが、竣工までに転売できずにデフォルトを起こすか、また、どれだけの実需層が銀行の与信審査に通らず、キャンセルせざるを得なくなるかの２点である。   家計債務の額がＧＤＰの８３％にまで達してしまった今、銀行は更なる住宅ローン与信基準の引き締めを断行していて、一般の中低所得層のユーザーにとって住宅ローンを借りることが非常に難しい状態が続いている。   従って、もしこれらの投機家と実需層の２つ購入契約者から同時にキャンセルが出てきた場合、デベロッパーは竣工物件のキャンセル在庫を大量に抱えることになり、値引き販売を余儀なくされるだろう。   また、年初から各デベロッパーは楽天的な見通しで、今年も大量の新規供給をすると発表したが、もし郊外の新規プロジェクトの売行きが芳しくない場合、彼らも銀行からプロジェクトローンが借りられなくなるので、計画を修正せざるを得なくなると予測する。   以上ですが、こちらのデベロッパーは資金力があまりなく、プロジェクトが竣工したら、引渡し時に顧客から受け取る残金支払を使って、銀行にプロジェクト・ローンを返済する必要があります。しかし、これが、大量キャンセルで回収できないとなれば、ローンのデフォルトを避けるために、値下げをして在庫一掃処分をする必要が出てくると思うのです。   そして、もしこうなったら、ＢＴＳやＭＲＴの駅近物件を積極的に拾いにいくべき時です。その時は、日本で不動産購入ツアーを組んででも買いに来るチャンスだと思いますが、この先どうなるか、もう少し様子を見守る必要があります。 いずれにせよ、当面、郊外物件はくれぐれも買わないようにした方がいいと思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   For the midtown/suburban market, around 78,000 condominium units will be completed in 2015. This number is almost equal to the number of total units completed…