Category: 優良プレビルドを見つけるヒント

何故、９ヶ月分のダウンペイメントで１年間、転売のゲームができるかというと、月払いをストップしても直ちに解約扱いにはならず、大体どこも最低３ヶ月間の督促期間を取るので、３ヶ月以上支払いが滞り、その間、何回か督促したのに支払いがない場合に、デベロッパーが解約に踏み切るケースがほとんどだからです。   従って、ノーブルＢＥ３３の場合もそうですが、ダウンペイメント比率が高く、しかも価格の高いユニットほど、投機的転売狙いのナック・ゲンガムライは少なくなり、自分の買ったユニットが他人のリセールの中に埋もれてしまう可能性は少なくなります。   ただし、こういうことは、郊外だけでなくＣＢＤのプロジェクトでも起こります。昨年のノーブルリコールやアシュトンアソークなどがそうですが、売り出してほぼ即完したものの、その後（人気プリセール物件についての黒い噂）で書いたように、こんな噂が出るほど、短期間の内に大量のリセールが出てきて、安い１ベッドルームなどは今でも相当数のリセールが出ています。しかし一方、その中でも希少価値のある２ベッドルームはじわじわと価格を上げてきています。 このように次々とリセールが出てくるプロジェクトは、実需やイールドプレイ目的の購入者と違って、短期転売が目的の買いが多いということであり、このようないつまで経っても次から次へとリセールが出てきくるユニットは竣工までほとんど値上りしないリスクがあり、我々は基本的に手を出しません。   そこで、我々がフリップ目的にやる場合の投資クライテリアの１つになっているのが、ダウンペイメント比率の高いプロジェクトということです。 こういうプロジェクトは、デベロッパーも資金的に余裕のある大手が多く、また、プロジェクトにも自信を持っているからです。デベロッパーにしてみても、本当に魅力があるプロジェクトの場合、一度に全部売らずに、工事が進むにつれて徐々に価格を上げながら売っていく方が自社の利益も増えることになり、ダウンペイメント率を引き上げて、短期の投機的転売を狙うナック・ゲンガムライを振るい落とそうとします。   従って、優良プロジェクトを簡単にスクリーニングする１つの有効な方法は、ダウンペイメント総額が２５％前後のプロジェクトに絞るという投資クライテリアを持つことです。全部が全部そうだとは言いませんが、このことは、特にダウンタウンのプレビルド投資には有効なチェックポイントだと私は考えています。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  

簡単な例を挙げると、今年の６月にＣＢＤのプロンポンで売り出されたノーブルＢＥ３３というラグジュアリーコンドがあります。   このプロジェクトは希少価値があると判断したので、日本の投資家を募って弊社の親会社が私募形式で組成したフリップ・ファンドでも数ユニット組み入れたのですが、その１例を挙げると、１，７５０万バーツ（約６３百万円）の２ベッドルームがあります。その時のファンド投資家向けの説明が添付した資料です。   プレミアムの付きそうな高層階の広めのユニットを買ったこともあり、予約金が２０万バーツ、契約金等で７３万バーツと、初期投資合計額が９３万バーツ（当時のレートで約３３４万円）でした。その後、毎月約３５３，０００円の支払いが３８ヶ月続き、最終的にダウンペイメント総額で約１、６７５万円になるというノーブルとのバイジョーング契約（予約権契約）です。 つまり、我々は物件価格の約２７％を竣工時までに払うことになりますが、特別値引きもしてもらっています。それに、オフプランのご本家である英国では、これに似たフォワード・ファンディングのプロジェクトなど、竣工までに７－８割払うのが普通ですから、それに比べれば２７％などは高くも何ともありません。   一方、プロジェクト名は挙げませんが、比較的最近、ミッドタウンで売り出されたごく平凡なプロジェクトがあります。２ベッドルームの価格が４２０万バーツ（今のレートで約１４百万円）で、手付金と契約金でわずか３万バーツ（約１０万円）、毎月の支払いも１６，５００バーツ（約５５，０００円）と低く、ダウンペイメント総額を物件価格のわずか１５％に抑えたプロジェクトです。   この２つを比べると分るのですが、投機的転売目的の一般的なナック・ゲンガムライの連中にとって、ノーブルは初期投資が３３４万円と大きく、しかも毎月３５３，０００円もの支払いを続けるとなると、金額的に大きいので、途中で見切りをつけてドロップアウトするという逃げが難しくなります。   一方、後者のプロジェクトだと、初期投資がわずか１０万円、毎月の支払いも安いので、最悪、１年経ってからドロップアウトしたとしても、ロスはそれほど大金にはなりません。このプロジェクトであれば、初期投資３万バーツと９ヶ月分のダウンペイメントの合計６０万円程度で１年間の投機ゲームができるわけです。 続きは次回  ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ    

最近は、ダウンタウンの物件でもゲンガムライ（竣工前転売）の投機的な買いが平均で３割にも上ると言われています。   そこで今回は、デベロッパーが早期完売を狙ってダウンペイメントを低く抑えたプロジェクトには、ナック・ゲンガムライ（投機家）と呼ばれる連中が集ってくるので、こういう物件に手を出すのは危険であり、投資する時にプロジェクト内容をよく調べた方がいい、という話をします。   ミッドタウンやサブアーバンに行くと、ごく平凡なプロジェクトをよく見かけます。ＢＴＳの駅に特別近いわけでもなく、企画設計もありきたりで建材も安っぽい、工事監理がズサンでスナギングリストが多い、天井高が２メートル５０センチそこそこで圧迫感がある、総戸数比でエレベーター数が少なく、朝の通勤時など、なかなか来ないエレベータにいらいらさせられる、駐車場付置率が３割もない・・・。   こういうプロジェクトは郊外の廉価なコンドミニアムに多いのですが、いわゆるアフォーダブル物件なので、それはそれで仕方がないのだろうとは思います。しかし、こういうプロジェクトでも非常に売行きがいいものがあります。こういう場合、注意してよく見た方がいいです。   資金力のあまりないデベロッパーにとって、こういう大して魅力のないプロジェクトをできるだけ早目に売り切り、銀行からプロジェクトローンを引く有効な手段の一つが、ダウンペイメント率の低下です。   一般的に、プレビルド物件を最初のプリセールで購入した場合、竣工までのダウンペイメントは普通、物件価格の２０から２５％と言われています。しかし、これを１５％以下に下げる、もしくは最初のカー・ジョーング（手付金）とカー・サンヤー（契約金）を数万バーツに下げることで買い易くし、購入層を広げるのです。 この続きは次回 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ