Category: 人気プリセール物件についての黒い噂

ゲンガムライのワナに要注意   この記者が不動産デベロッパー業界から入手した内部情報では、今、このように即日完売するようなプロジェクトには、実は２つの種類があるとのこと。   １つ目は本当に人気があって即完する物件。しかし、この場合でもゲンガムライ目当ての投機筋が入り込んできている。人気プロジェクトでは、ゲンガムライの連中による買占めが販売ユニット総数の３割から４割にもなる場合がある。（注：この典型的な例が、販売直前に私も強く推薦したしたスパライのパヤタイ・エリートだと思います）   そして、２つ目が、作為的に演出された即日完売である。つまり、デベロッパーが自社の従業員に顧客を装って予約権を買わせ、後日、この予約権を関連会社経由等で再販するのである。実際にいくつかのプロジェクトでは、デベロッパーが完売したと公式にアナウンスしておきながら、裏でその従業員が売り切れたはずのユニットを続々と再販しているのである。   従って、ここでデベロッパー側とコンドミニアムの購入者側のそれぞれに対して、警告しておきたいことがある。 まず、デベロッパー側はビジネスをする上で、しっかりとした内部統制を維持し、従業員等に予約権を買わせ、後でリセールして更に儲けるというような、モラルのないことは止めるべきである。 一方で、購入者側は、今のこのような見せかけのゲンガムライのワナにはまってその餌食にならないように、転売されている予約権などを買うべきではない。   今まさに、ＣＢＤのコンドミニアムプリセールの現場では、予約権の転売を巡って、こんな投機的行為が繰り広げられているのである。   ここからは、私のコメントです。   ここでは、具体的にどのデベロッパーが従業員に買わせて見せかけの即日完売を演出したのかについては言及していませんが、プリセールの初日に、上の写真のように朝から（消費者になりすましたさくらのデベロッパー従業員を含めて）多くの人が会場に並び、オープンと同時に目の前でどんどん売れていくのを見て、思わず飛びついて買ってしまった人もいると思います。   もしくは、販売当日買えなかったが、即日完売するほど人気のある物件だから、これからもっと値上りしてしまうかもしれない、それなら、まだ高くない今のうちにと、転売されている予約権を買ってしまった自己使用の実需客もいると思います。   これが、この記事の（その１）のところで言っている、「消費者が錯覚を起こして思わず衝動買いに走ってしまうような」、行為があったのではないかとの疑惑なのです。尚、この場合、消費者にはゲンガムライの連中も入ると思います。   私は、１１月６日のブログ、「バンコクＣＢＤでは、これがベストな投資法（その２）」の中で、ＣＢＲＥがこんな興味深いことを言っている、と紹介しました。   “プリセールで買った予約権を建設工事中に転売して、短期で売り抜けようとする投資の場合、今は新規物件のプリセール価格が既にかなり割高である。すぐに完売してしまうほどの人気のある有名物件だからということで、つい予約をしてしまう人がいるが、よく考えた方がいい。なぜなら、こういう有名ブランド物件のプリセール価格は、かなり先の将来価値を織り込んでしまっているので、実際に短期で転売することは難しい”   情報力に優れたリサーチ部門を持つＣＢＲＥのことだから、この時もう、デベロッパーのやらせの情報を掴んでいたのかもしれません。   つまり、ここでＣＢＲＥは、ゲンガムライで儲けようと狙っている個人に対しても、多くのユニットの予約権を買い占めたはいいが、転売できないでそのまま抱えてしまう可能性がある、ということを警告しているわけです。 予約権は普通、１ユニット５万バーツ（約１７万円）する上に、２ヶ月もすると毎月ダウンペイメントの支払いが始まるので、抱えてしまうと資金繰りがつかなくなるリスクもあります。 従って、もしこの新聞記事の言っていることが本当のことであれば、自己使用の客や長期投資家等の実需客だけでなく、ゲンガムライの投機筋をも手玉にとって、両方を餌食にして儲けてしまうこのデベロッパーのやり口は、ちょっと度を過ぎていると思います。 今、デベロッパー業界のネット上でどんな思惑や噂が飛び交っているのか私には分りませんが、多分、どこのデベロッパーのどのプロジェクトが怪しい、みたいな噂が飛び交っているのではないかと思います。しかし、そんなことよりも問題は、この数ヶ月のＣＢＤのプリセール物件は、デベロッパーの連中が宣伝するほど実は良くなかったということです。 従って、しばらく新規のプリセール物件は買ってはいけないと思います。また、下手をすると、来月辺りからＣＢＤのプリセールマーケットが崩れる可能性もあると思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   เตือนนักเก็งกำไรติดกับดักแหล่ง ข่าวจากวงการพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์ฯรายหนึ่งให้ข้อมูลว่า ปรากฏการณ์คอนโดฯที่ขายหมดเกลี้ยงวันเดียวรอบนี้ วิเคราะห์ว่ามี 2 แบบคือ 1) ขายหมดจริงแต่มีนักเก็งกำไรปะปนอยู่ด้วย บางโครงการมีสัดส่วน 30-40% และ 2) ขายหมดแบบมีกลยุทธ์ ได้แก่ กันห้องบางส่วนให้พนักงานบริษัทจองและนำมารีเซล กันห้องบางส่วนไว้เพื่อนำมารีเซลผ่านบริษัทนายหน้าในเครือ สังเกตบางโครงการติดป้ายแจ้งว่าขายหมด แต่กลับมีพนักงานขายประจำโครงการเป็นจำนวนมาก …

アナンダとノーブルの釈明 アイディオコンドミニアムのデベロッパーであるアナンダの説明によれば、同社はザ・エージェントという関連会社を傘下に持っているが、本来、顧客や親会社であるアナンダが保有するコンドミニアムの賃貸や売買の仲介を行うのがその業務であり、ゲンガムライ行為を促進したりするのが業務目的ではない、とのこと。   しかしながら、現在、アナンダが最近販売したばかりのラーチャテウィのプロジェクト、アイディオＱの約１００ユニットの予約権転売については、顧客から販売委託を受けている。ゲンガムライの顧客は５万から２０万バーツの転売利益を希望していて、一方、同社の関連会社ザ・エージェントもその仲介料として、３－４万バーツを請求することになっている、とのこと。   一方、デベロッパー、ノーブルの説明はこうである。スクムビット１９のノーブルリコール、合計２８２ユニットは即日完売したが、現在、そのうちの約４０ユニットの買主から、同社の関連会社である仲介会社ノーブルサーフが予約権の転売依頼を受けている。そして、これらゲンガムライの売主は５万から１０万バーツの転売益を希望している。   ノーブルはこの関連会社のノーブルサーフを、顧客と自社が保有する竣工済物件を賃貸または売買するための仲介会社として設立したのであり、ゲンガムライの投機的予約権の転売を助ける意図はなかった、と説明している。とは言いながら、この関連会社は約４０ユニットのゲンガムライの予約権転売を引受けていて、その仲介料として、最大物件価格の２％を得ることになっている。   ここからは、私のコメントですが、まず、この２社の釈明は、実需で買う顧客のことなど全然考えてなくて、予約権の投機的転売に便乗して二重で儲けようとしているだけで、全く納得できないですよね。   日本の不動産業界では、厳しい宅建業法があるし、コンプラ違反とかモラル違反をしないように各企業が内部統制をするようになってきています。また、こんなことを日本のマンデベがやったらまず世論に叩かれると思うのですが、やはり、タイの不動産業界は、業界自体がまだ未成熟なのでこういうことが起こるのかもしれません。   ところで、これまで私はブログの中で、アシュトンアソークやアイディオＱが即完したのを見て、タイの富裕層と外国人投資家の買いでＣＢＤのコンドミニアムが売れている、と書いてきましたが、これは訂正します。   正直、これほどまでにゲンガムライの買占めが入ってきているとは思ってもいませんでした。アイディオＱなどは、アナンダの関連会社であるザ・エージェントだけで約１００ユニットが転売に出ているということは、当然他にも転売目的で買って他のエージェント経由で売り出していたり、または、更なる値上りを待ってまだ転売に出してない連中もいるはずなので、ひょっとすると、実需の買いは半分ぐらいしかないのかも、という気がします。 そうなると、即日完売などというのは見せかけであり、もしゲンガムライの連中がいなくなれば、大して売行きは良くないはずです。   従って、今の新規のプリセールはとにかく敬遠した方がいいと思うし、私としては、今までよりももっと強く、竣工済みのＣＢＤ中古物件を買う方をお勧めします。   さて、次は、今回の予約権転売に関して、記者が入手した業界の内部情報に入ります。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   “อนันดา-โนเบิล” แจงฝากขาย แหล่ง ข่าวจาก บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ผู้พัฒนาโครงการคอนโดไอดีโอ ระบุว่า อนันดาฯมีบริษัทในเครือคือดิเอเจนท์ ทำหน้าที่รับฝากขาย-เช่าคอนโดฯให้กับลูกค้า วัตถุประสงค์ไม่ได้ต้องส่งเสริมหรือช่วยนักเก็งกำไรคอนโดฯ แต่เพื่อช่วยอำนวยความสะดวกลูกค้าที่ต้องการฝากขาย-เช่า และเปิดรับคอนโดฯของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ด้วย  ปัจจุบันมีห้องชุด ในโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ อาทิ ไอดีโอ สยาม-ราชเทวี มีลูกค้ามาฝากขายประมาณ 100 ยูนิต เท่าที่ทราบขอบวกกำไรตั้งแต่ยูนิตละ 5 หมื่น-2 แสนบาท ขึ้นกับแบบและขนาดพื้นที่ใช้สอย และบริษัทคิดค่าธรรมเนียมรับฝากขายยูนิตละ…

ゲンガムライによる大量の予約権販売   同紙が調査した結果、このゲンガムライの実態が明らかになった。 具体例を挙げると、ラーチャテウィで販売されたプリセール物件がある（アナンダのアイディオＱ）。 例えば、あるユニットを竣工時に価格６５９万バーツ（約２３百万円）で買い取れる予約権を、２０万バーツ（約７０万円）で販売しているが、これがゲンガムライの連中の儲けである。   同様に、同じくアソーク交差点近くのプロジェクト（アナンダのアシュトンアソーク）でも、６９６万バーツのユニットの予約権が２０万バーツで売りに出ていた。   更に、同紙のレポーターがスクムビットにある某デベロッパーのモデルルーム（スクンビット１９にあるノーブルリコールの販売事務所）を訪ねて取材したところ、同社が最近販売した２百以上のユニットの内（実際には２８２ユニットです）、約４０ものユニットがリセールとして同社の関連会社経由で売りに出ていることが判ったのである。   つまり、業界でも大手のこのデベロッパーは、このゲンガムライの予約権売買からも自社グループで利益を上げようとしていたのである。 具体例を挙げると、販売価格６８４万バーツの１ベッドルームの予約権が６万バーツで再販されていて、更にこのデベロッパーの関連会社も５万バーツ強の仲介料を取ることになっていた。   同様に、先のラーチャテウィのプロジェクトのデベロッパー（アナンダ）の場合であれば、総ユニット数が５００以上（実際には５５０ユニット）のプロジェクトに対し、わずか１ヶ月ほど前に売り出されたばかりなのに、何と約１００ユニットもの予約権が、同じくデベロッパーの関連会社である仲介会社を通じて既に売りに出ていたのである。   例えば、２９平米、５２０万バーツのユニットの予約権が５万バーツで売りに出ているのだが、買主は更にこのデベロッパーの関連会社にも仲介料として３－４万バーツを支払わなければならないのである。   私の翻訳があまりうまくないので、ここで私のコメントで補足説明します。   ゲンガムライの連中がマーケットの上昇期に出没するのはいつものことなので、特に目新しいことではないのですが、この新聞記者がここで言及しているのは、本来、ゲンガムライ行為はコンドミニアム価格のバブルを引き起こすだけの投機的行為であるにも関わらず、業界を代表するような大手デベロッパー自身が自分の関連会社を使って、ゲンガムライ行為を促進するような行為を行ってでも、更に利益を上げようとしていたことを糾弾しているわけです。   さて、次回は、これに対するアナンダとノーブルの釈明ですが、その後、話は更に予想外の方向に向かっていきます。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   เก็งกำไรใบจองว่อนเน็ต ทั้ง นี้ จากการสำรวจพบว่า ขณะนี้กลุ่มนักเก็งกำไรคอนโดฯได้กลับเข้ามาอีกครั้ง สะท้อนจากการประกาศขายใบจองคอนโดฯทางอินเทอร์เน็ตกลับมาอีกครั้ง อาทิ คอนโดฯเปิดตัวใหม่ในย่านราชเทวีของบริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์ฯราย หนึ่ง ราคาซื้อขาย 6.59 ล้านบาท ประกาศขายใบจอง 2.5 แสนบาท แยกเป็นต้นทุนค่าใบจอง 5 หมื่นบาท และบวกกำไรอีก 2 แสนบาท, คอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ใกล้แยกอโศก ราคาซื้อขาย 6.96 ล้านบาท ประกาศขายใบจอง 2.5 แสนบาท…

１１月１３日の新聞、ประชาชาติธุรกิจで下のような記事が出ていました。真実なのかどうか判りませんが、もし本当の話だとしたら、今のＣＢＤのプリセール物件には十分注意した方が良さそうです。   さて、話はちょっと戻りますが、私が１０月１７日のブログ、「アナンダのプリセール」で、アソークとラーチャテウィの両物件のプリセール会場に行ったら、午後２時にはもう売り切れていたので、何となく納得がいかず、“でも、ちょっと速過ぎないか？、という気がします”と、違和感があったことをコメントしています。   また、１０月１３日のブログ、「ちょっと怖い新規供給ラッシュ」の中で、アソークのノーブルリコールについても、新規プロジェクト２８２戸が即完という情報に対して、“私はこのプロジェクトにはそれ程魅力を感じてなく、先日ブログに書いたようにスパライのパヤタイの物件の方が絶対いいと思いますが、正直、わずか１時間で完売というのは驚きです”と書きました。 これも同じで、特に魅力的でもないこのレベルのプロジェクトが、どうして平米２０万バーツもするのにわずか１時間で完売できるのか、驚きと同時に非常に違和感がありました。   そして、１０月３１日のブログ、「バンコク市内中心部と新興住宅地、どちらが買い？（その４）」でも、こんなの買わない方がいい、という例として、このノーブルリコールを挙げています。   だから、多分、業界の他の連中も何か釈然としなくて、ここにきてこんな噂が流れ始めたのだろうと思います。   では、新聞記事の概要をお伝えします。   “警告！　コンドミニアムのゲンガムライ（投機的転売）のワナにはまらないように”、という題名で始まります。   今、コンドミニアム関係者の間で、インターネット上で大きな話題になっていることがある。つまり、ごく最近売出したプリセールプロジェクトで、あっと言う間に完売になったものの中には、消費者が錯覚を起こして思わず衝動買いに走ってしまうような、さくらを使ったやらせ的な行為があったのではないかとの疑惑である。   ９月と１０月の２ヶ月間に、異常なほど人気が出たプリセールプロジェクトが少なくとも６、７件あったが、それには投機目的でコンドミニアムの予約権売買をするゲンガムライの連中が、またもプリセールに入り込んできて、コンドミニアム価格のバブル化をもたらしつつある。   何故バブルなのかと言うと、このゲンガムライの連中が早々に物件を予約して買い占めてしまう為、自己使用の為に本当に買いたい実需客は、市場価格から乖離した割増価格で転売される予約権を買うしかなくなるからバブルなのである。 そして、更にこのことは、竣工時にちゃんと所有権を移転し、購入した不動産を賃貸運用しながら長期で所有するという正攻法の投資家をも遠ざけることになり、結局、価格高騰のバブルには何もメリットはない。  そこで、同紙が調査した結果、実は今、投機目的で予約権を買ったこのゲンガムライの連中が、それをデベロッパーの関連会社経由で、インターネット上で大量に売りに出していることが判明した。 実は、その事実に関して、今、ある疑惑がオンライン上で飛び交っているのである。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ    เตือน ! เก็งกำไรคอนโดฯ ติดกับดัก…ปั่นราคาใบจอง กลายเป็นประเด็นฮอตของวงการคอนโดมิเนียมบนโลกออนไลน์ กับกรณีวงจร…ปั่นราคาใบจอง ที่ถูกตั้งข้อสังเกตว่าบางโครงการที่เคลมว่าขายหมดอย่างรวดเร็ว อาจเป็น…ภาพลวงตา สร้างกระแสให้น่าสนใจเพื่อดึงคนซื้อเข้ามา โดย ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในเดือนกันยายน-ตุลาคมที่ผ่านมา มีคอนโดฯไฮเอนด์เปิดตัวคึกคักไม่ต่ำกว่า 6-7 โครงการ และราคาขายพุ่งสูงขึ้นจากปีก่อนเริ่มต้นตารางเมตรละกว่า 1 แสนบาท เป็นตารางเมตรละ 2 แสนบวกลบ สวนทางกับรายได้กลุ่มเป้าหมายคอนโดฯที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก   สุด ท้ายวงจรเกมปั่นราคาใบจอง อาจสร้างผลเสียนำมาสู่ปัญหาฟองสบู่คอนโดฯ เพราะคนที่ต้องการซื้ออยู่จริงต้องซื้อคอนโดฯแพงขึ้น และกระทบชิ่งถึงนักลงทุนที่พร้อมจะโอนและถือไว้ในระยะยาว…