Category: バンコク・コンドミニアム

ＤＴＺのレポートによると、第１四半期のバンコクコンドミニアム市況は、ＣＢＤは売行き好調で６割の販売達成率を維持しているし、オフィスマーケットの市況もよい、しかし一方、店舗等のリーテイルマーケットは、近い将来、市況が悪くなる可能性があるとのこと。 特にコンドミニアムマーケットについては、ＣＢＤ以外のプライムロケーションとはいえないプロジェクトの売行きが落ち込んでいる。 また、ランスアンのナヴァラ・レジデンスのようなラグジュアリー物件は、販売開始後すぐに完売となったが、こういうハイエンドの高級プロジェクトは今も売行き好調を維持している。（注：ナヴァラ・レジデンスについては、私も大注目していたので、この場所でのフリーホールドというその希少性を長々と強調した上で、ランスアン通りのヴィンテージ・プロジェクトでプリセールの販売開始前に、これは買いだ、とレポートしました） また、このレポートによれば、各デベロッパーは販売在庫の一掃に注力するため、昨年末から新規プロジェクトの発表を遅らせてきたが、そのしわ寄せもあって、今年後半には一挙に大量の新規売り出しが出ると予測している。 以上、これまで私はＣＢＲＥやコリアーズ等のコメントをレポートしてきましたが、内容的にはほぼ一致していて、特に目新しいものはありません。つまり、バンコクのコンドミニアム市況の現状認識は全員一致しているということです。 そこで私が思うのは、今年後半の新規プロジェクト大量供給により、どのデベロッパーも過当競争で苦戦するはずであり、それに伴ってプレビルドのリセールや中古物件でも弱気になった投資家が安値で出してくるだろうということです。 つまり、これは日本人投資家にとってまたとない買いのチャンスではないかと思うのですが、こういう時期はマーケット全体が弱含むので、この先ますます価格が下落するのではないか、下手をするとバブル崩壊が始まるのではないか、と最悪のことも考えてしまうのでなかなか踏み切れないものです。 しかし、投資とはそんなもので、少なくとも私は、現状のマーケット水準程度でバブル崩壊などという話はありえないと考えているし、その理論武装もできているつもりです。 また、アジア通貨危機以降のコンドミニアム市場の長い上昇トレンドから見ても、今の低迷期はそう長くは続かないと考えていて、もしこういう逆張り的な投資を狙っているのであれば、今の時期を逃すと、次のチャンスは向う数年巡ってこないのではないかと考えています。

東南アジア最大といわれるバンコクモールの開発がいよいよ始動したようです。 これは、総工費６００億円をかけた巨大なＳＣですが、現在、ＥＩＡ（環境影響調査）の認可待ちであり、早ければ年内着工ということになりそうです。 また、バンコクモールの大きさだけでなく、これが周辺のコンドミニアム市場に与える影響についても大きなものがあると思います。 同じモールグループによる現在のプロンポン駅前ＳＣ開発、エンポリアム、エムクオーティエ、エムスフェアーも大きな開発ですが、既にこの周辺のコンドミニアム価格は平米３０万バーツ近くになっているところもあり、最後のエムスフェアーが完成しても、今更コンドミニアム価格を引き上げる効果はそれほどないように思います。 一方、このバンコクモールの場合、ＢＩＴＥＣという幕張メッセのような見本市会場以外、ほとんど何もなかったバンナーに、突如、東南アジア最大級のミックスユース・コンプレックスが開発されるのであり、現在の平米１０万バーツ前後が市場価格の周辺コンドミニアムに与えるインパクトは、相当なものがあると思います。 それにもしかすると、バンナーやウドムスクのコンドミニアム価格は、将来、オンヌットに匹敵するようになるのかもしれません。 ところで、私は個人的には、バンナー駅より、１つ手前のウドムスク駅の方が、昔からの街並みと生活感があって好きなのですが、近代的な駅前開発が進んでいくという意味では、バンナーの方が買いなのかもしれません。 いずれにせよ、このバンコクモールの開業は、オンヌットからベーリングにかけてのグリーンライン沿線コンドミニアム市場にプラス要因であることは間違いないと思います。

これまで、パープルラインに関して悪いレポートを中心に書いてきたので、ややバイアスがかかっているかもしれません。従って、公平を期すために、もう少し、ポジティブな記事も紹介しておきます。 これは、最近、ザ・ネイションに載ったコリアーズの調査結果ですが、8月の正式開通後、パープルライン沿線で売出されるコンドミニアムの新規プロジェクト売出し価格については、30％から50％高くなることが見込まれるということ。 この理由は、昨年1年間で沿線の地価が最大で30％も上昇したためとのことで、特にタオプーンでは既に地価がワー（4平米）当りで50万バーツにも達したとのこと。もっとも、ＡＲＥＡの調査報告では、ワー当り25万バーツということでとやや違いがあるが。 一方で、ナイトフランクによれば、パープルライン沿線で今年竣工引渡しが行われるユニットだけで、15,525ユニットもあり、合計で7万ユニットものコンドミニアムが年内に存在することになる。 以上ですが、一見するとパープルライン沿線の新規プロジェクトは引き続き値上りが続いていて、前途洋々という印象を受けます。 しかし、よく読むと分かるのですが、これはマーケットの需給関係で価格が上昇しているのではなく、単に地価の値上りでコストが上がったため、新規プロジェクトに限っては、今後30％から50％も価格が高くなるということを言っているだけであり、この値上りが現在の中古市場をも牽引するかというと、疑問だと私は思います。 つまり、ナイトフランクの調査結果にあるように、今年の末には、なんと7万ユニットもの築浅完成物件が、このわずか23ＫＭの沿線区間のリセールマーケットに存在するということであり、これから出る新規プロジェクトの値上りがこの大きな中古市場を引っ張れるとは、とても思えません。むしろ、この大量の中古物件が重しとなって、新規供給物件は相当苦戦するのではないかと、私は思います。 また、上の表は現地紙のターンセータギットに最近載ったものですが、パープルラインは現時点で1万ユニット近い販売在庫があり、今から値上りした土地を仕入れて、更なる新規プロジェクトを始めようとしているデベロッパーは、正に投機的行為であり、このブログの主題の通り、やはり自滅する可能性が高いような気がします。 ということで、結局、ネガティブな意見に行き着いてしまいましたが、筆者がそう思っている以上、仕方がない結論なのかもしれません。

これまでの内容をまとめると、昨年末にプラスプロパティが出した予測通りの展開となっているようであり、これについては、再度、以前のブログ、来年のコンドミニアム・マーケット予測、を読んでいただけたらと思います。 特にこの中でプラスプロパティが言っているこの部分、「今の原油安、株式市場の低迷、預金金利低下の中、不動産だけが資産価値が上がっているということもあって、確実な投資対象と見られているが、特にこれから最低４年位保有できる中期投資家にとって、コンドミニアムは非常に魅力のある投資対象となっている」というコメントは注目しておくべきだろうと思います。 また、同じく昨年末に、日本人はやはり築浅中古が買い、の中でもレポートしたように、コリアーズの次のコメントは特に注目に値するものです。 「バンコク都内の築浅中古市場は新規で売り出されるプロジェクトより１５％から２０％安いことから今も活気がある。コリアーズによれば、政府の刺激策が発表されてから相当数の中古物件が市場で売り出されたが、実際に取引が活発なのはスクムビット、ランスアン、シーロムといった供給が限られているＣＢＤだけとのこと。 また、通常はプレビルドのプロジェクトが竣工引渡しを迎える時には多くのゲンガムライによる転売取引が成立するのだが、今年は住宅ローンが付かないために引渡しができない事例が出ている。そして、引渡しができずキャンセルされたユニットは、デベロッパーにとって完成在庫として残ることになり、デベロッパーもかなりの値引きをして再販し在庫処分をしようとするため、他の投資家がリセールで売り出している価格よりさらに安い価格を提示してくることになる。 そんな中、今年、プロンポンとトンローは中古物件が最も人気のあるロケーションであった。その理由は便利がよく日本人テナントが多いことにある。しかも中古物件価格は新規プロジェクトのそれより４割も安い。 現在の中古コンドミニアムの人気ロケーションベスト３はアソーク交差点からラチャヨーティンにかけての２百万から３百万バーツの物件、ナナからエッカマイにかけての４百万から８百万バーツの物件、ヴィクトリーモニュメントからチャトゥチャクにかけての３５０万から６百万バーツの物件である」。 以上、新線のパープルラインやグリーンラインの延伸部分は、少なくとも今年1年は敬遠した方がよいということでいいと思いますが、更に、このところのブログでも何回か書いているように、最近のバンコクの不動産マーケットは、昨年までの売り手市場から、徐々に買い手が物件を選択できるような状況になりつつあります。 従って、我々のような土地勘や情報の面でハンディのある外国人にとっては、じっくり時間をかけて優良物件を選べるまたとない買いのチャンスがきているようにも思うのですが・・・・。 次回に続く

さて、次はフィナンシャルタイムズのレポートです。 このところ、タイの金融機関でＮＰＬ（不良債権）が増加する兆候が出ているが、その内、７０％以上が不動産関連の融資である。 これは、今のところ、金融機関にとってそれほど大きな問題にはなっていないものの、このままタイの景気が好転しなければ、次第に大きな問題になり、金融機関も無視できなくなる。 この原因は、マストランジット・システムや高速鉄道の敷設という政府のインフラ整備計画に伴い、バンコク郊外や東北地方で土地の投機買いが急増したからである。 その結果、フィナンシャルタイムズの調査では、こういう地域での住宅プロジェクトは、現在、相当な値引きをしてもなかなか売れない状況になっていて、銀行もバンコク郊外のプロジェクトの販売不振を理由に、デベロッパーに対するプロジェクトローンの貸し出しをも中止しつつある。 一方、不良債権のコンサルティング会社であるキャピタル・アドバイザリー・サービスのデータによれば、タイの不動産マーケットの２極化現象は今も続いていて、バンコク都内のプライムロケーションにあるハイエンド・プロジェクトだけが成功していて、それ以外のプロジェクトは全て苦戦しているという状況である。 しかし、今のところ、このＮＰＬの増加は金融業界全体に大きな影響を及ぼすほどの規模ではなく、今後、不動産市況とタイ経済が回復することで、ＮＰＬの問題は解決できると、金融機関は期待している。 次回に続く