Category: バンコクコンドミニアム投資の留意点

下に引用した英文はこちらの弁護士事務所、サイアム・リーガルのコンドミニアム契約に関する記述ですが、概要は次のようなものです。   タイ人の契約に対するアプローチは比較的ルーズで、ガチガチに契約で前もって縛っておくという西洋的なアプローチと違って、わずか２－３ページの簡単な契約書でアウトラインだけ書き入れるというスタイルである。   これは契約当事者間の関係を重視するという彼らの文化からきている。つまり、契約当事者の関係さえよければ、不都合が出れば相互で協議しながら内容を変更していけばよい、というスタイルである。   一方、外国のデベロッパーは、西洋式のもっと包括的で細かな内容を書き込んだ契約書を用意している場合が多い。しかし、その内容をよく読むと、西洋では売主と買主両方にとって公平な契約が普通であるのに対し、タイにおいては、彼らは買主に不利な契約をさせようとしている場合が見受けられる。  The Thai Contract Culture  It is interesting to note here that the Thai approach to contracts in general is linked to its cultural importance to relationships between parties.  Back home, we place great faith on what is written on paper whereas in Thailand, far greater emphasis is given…

このブログでも「プレビルド」という単語を頻繁に使っていますが、当たり前のように使っているものの、もともとそんな言葉はないのかもしれません。また、あったとしても、日本人ぐらいしか使ってないのかもしれません。   グーグルでＰｒｅｂｕｉｌｄを検索しても、そういう言葉もあるにはあるのですが、我々日本人が考えているのと意味がちょっと違うようです。   プレビルドについて弊社の白人の同僚数人に聞くと、オフプランとは言うけど、プレビルドという言い方はしないそうで、次にタイ人の同僚に聞くと、タイ人はโครงการสร้างยังไม่เสร็จ（クローンガーン・サーン・ヤン・マイ・セット）、つまり「未竣工プロジェクト」と呼ぶそうで、やはりプレビルドなどとは言わないとのこと。   また、プレ・ビルドを直訳すれば、「建てる前」になるので、まだ更地状態で建設も始まってない「建てる前」と、タイ語の建設工事がまだ終わってない「未竣工」というのでは意味が大分違います。 だから、元々は「プレ・ビルド」ではなく「プリ・ビルト」だったのかもしれません。それなら「未竣工プロジェクト」という意味にも取れますから合点がいきます。   いずれにせよ、我々日本人が「プレビルド」と言うときは、プリセールとその後の通常のデベによる販売、それにリセールの３つが含まれているのですが、更にリセールにもプレビルドと竣工後の物件の２種類があります。   従って、日本人が「プレビルド」と言う時に注意すべき点は、必ずใบจอง（バイジョーン）と呼ばれる「購入予約権証書」の売買になるということです。これが、竣工引渡後のリセールの場合は、โครงการโอนเสร็จแล้วと（クローンガーン・オーン・セット・レーウ）になるので、「登記済所有権」を売買することになります。 スペシフィック・ビジネス・タックスやトランスファー・タックスがかかるかどうか違ってくるので、この確認は非常に重要です。   この続きは次回 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ 

バンコクのコンドミニアムをグレード別で分ける場合、よく、スーパーラグジュアリーとかラグジュアリーとか、はたまた廉価なエコノミークラスとか、何気なく使っていますが、その基準というのがはっきりしません。デベロッパー各社でも基準が一致してないようだし、曖昧です。   そこで、私が参考に使っている、Think of Livingというこちらの住宅情報サイトの基準を紹介します。 上に添付しましたが、彼らの基準は平米単価でグレードを分けていて、分り易いと思います。例えば、ハイクラスなら平米１２万から１６万バーツです。 コンドミニアムの場合、土地代、デザイン性、建設資材のグレード、施工精度など、色々な要素が入って販売価格が決まるのですが、ざっくりと言えることは、平米単価が高い高級コンドミニアムは、ロケーションもよく、デザイン性や建物のグレードも高いということです。   例えば、ベーリングのようなまだ何もないところに、素晴らしいデザインと高級建材を使って平米２０万バーツもするラグジュアリーコンドミニアムを建てても、誰も買わないでしょうから普通はあり得ません。やはり、平米６万バーツ程度のエコノミークラスを供給することになると思います。 従って、ラグジュアリーコンドの範疇に入る平米単価であれば、ロケーションも建物のデザインやグレードもラグジュアリーに相応しいと考えられ、この評価方法は非常に有効だと思います。ただ、このマトリクスも２０１３年７月に作成されたものなので、ちょっと今のマーケット価格にそぐわなくなってきている面もありますが、まだそれほど違和感はありません。今後、バンコクでコンドミニアムを買う時に、その物件がどのグレードに位置するのかチェックする助けにはなると思います。   まず、最高位のアルティメート（究極のコンドミニアム？）として認められるには、価格が高いだけでなく、何らかの特別な魅力を持ったコンドミニアムである必要がありますが、このグレードが与えられているコンドミニアムは１８５ラーチャダムリ、Ｓｔ．Ｒｅｇｉｓ、スコータイレジデンスがあります。多分、昨年できたリッツカールトン・レジデンスやこれからできるＱハウス・スクムビットもこれに含められると思います。  次にスーパーラグジュアリーには、サラデーン・レジデンス、サンシリのクアトロ、Ｑハウス・ランスワンなどがきます。  そして、ラグジュアリークラスには、ＩＶＹ、ＡＰのザ・アドレス、サンシリのＫｅｙｎｅ、ザ・リバー、ザ・クレスト、アナンダーのアシュトンシリーズなどがあります。  ハイクラスが、Ｌ＆Ｈのザ・ルーム、ＡＰのリズム、アナンダーのアイディオなど。  アッパークラスが、ザ・シード、ブロックス７７、ライフなど。  メインクラスが、ザ・キー、ザ・ベース、アスパイア、ザ・Ｔｒｅｅ、カーサなどです。  最後に、エコノミーとスーパーエコノミーですが、私は、現時点ではダウンタウンでの投資がベストだと思っているので、このセグメントにはそもそもあまり興味がありません。 従って、思っていることをストレートに言えば、大手ではルンピニやスパライがありますが、基本的にはオリジンプロパティやナライプロパティなどの中小デベロッパーが多く、私のこれまで見てきた経験から、こういうエコノミークラスの物件は、使用する建材が安っぽいので竣工後数年でもう古ぼけて見える、安かろう悪かろうの施工が多く、ダメ工事が多すぎる、そしてデザイン的にも凡庸です。 こういうのは避けるべき、とまでは言いませんが、十分にロケーション、施工精度や建材のグレードを見てから買うことをお勧めします。 ２月１３日のブログで「コンドミニアムは各駅を代表するようなブランド物件を買え！」と書きましたが、ブランド物件と言えるのは、たとえミッドタウンであってもこの表でいうハイクラス以上の物件、つまりＬ＆Ｈのザ・ルーム、ＡＰのリズム、アナンダーのアイディオクラスのブランドである必要があると思います。 まあ、百歩譲っても、最低でもアッパークラス以上でないと、クオリティ的にありきたり過ぎて、その駅を代表するコンドミニアム、と呼ぶにはちょっと無理があると思うからです。 注：この記事は、４月２０日発行の現地紙、「タイ自由ランド」でもコラム記事として、もう少し詳しく取り上げていますので、ご興味のある方はお読み下さい。  ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ

前回は、日本人、特に日本に住んでいる人にとって、タイ人に混じって本当に価値あるプレビルドを買うのは、そう簡単なことではないと書きました。   従って、私も日頃あまり熱心に個別のプレビルド物件情報を集めようとはしていないのですが、その気になって丹念にThink of Living等の批評家による事前レポートや、ユーザーのコメントを読むようにしていれば、これから売り出される新規プロジェクトの前評判やプリセール価格、スペック、ロケーションの情報が入手できるので、その中からこれはという物件を事前に見つけられると思います。滅多にないですが。 でも、見つけたところで日本人が買えないのであれば仕方がないので私はやりませんが、ある程度購入希望者がまとまったところで、これはと思うプレビルドについて、予めデベと話をつけて事前に数十ユニット単位で買い取ってしまうビジネスは、弊社のブローカレッジ部門でやっているようです。   では、話を戻して、普通の日本人の個人投資家が、どんなプリセール物件なら買えるのかというと、デベロッパーが売りあぐねている人気のないプロジェクトです。発売して３ヶ月以上経つのにまだ５０％も売れてないようなプロジェクトもあります。つまり、ロケーション、スペック、間取り、もしくはプリセール価格などから判断して、タイ人が興味を持たない物件です。 だから、土地勘がないとか、周辺の相場が分らないとか、そもそも不動産のことを良く知らないので物件の良し悪しを自分で見分ける力量がないという人には、買ってはいけないプレビルドの簡単な見分け方があります。もちろん、例外もあるので、全部のプロジェクトに使えるというわけではありませんが。 それは、まずその物件のプリセール開始がいつだったかを調べることです。次に現地のショールームに出向いて、掛けてある掲示板もしくはモニターを見て、既に何パーセントが販売済みか調べることです。少なくとも先程書いたように３ヶ月も経って５０％も売れてない物件は避けるべきです。 そもそもそういう物件は、資金力のない中小のデベのものが多く、最悪、銀行からプロジェクトローンが出ない可能性もあります。 また、私の経験からも、プリセール開始後１ヶ月以内に５０％以上売れてない物件は、あまり面白くないものが多いです。   弊社のブローカレジ部門の連中に聞くと、こういう人気のないプロジェクトは購入者を紹介すると、デベロッパーから３％のコミッションがもらえるらしいのですが、新築なのに仲介料がもらえるというのはどうも違和感があります。そのお客が現地のモデルルームに行って、デベと直接値段交渉してその分安くしてもらえばいいだけの話です。   だから私は、プレビルドよりもマーケットに売りに出ている数多くの築浅中古物件の中から、価格も新規プロジェクトのプリセール価格より割安で、ロケーションもクオリティも管理状態もいい、３拍子揃った物件を選ぶことを勧めています。   こんなことを書くと、弊社のブローカレジ部門の連中のやっていることと一部利益相反するのですが、一応、私も投資アドバイザーという立場であり、ちゃんとチャイニーズウォールを立てているので大丈夫です。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   

プレビルド物件について、私はどちらかというとネガティブなのですが、先日、どうしてもプレビルド投資がしたいという投資家の方が来られて色々とお話をさせてもらったのですが、今回はその話について書きます。   まず、リスクについてですが、簡単にいえばプレビルドのプリセール販売は、まだ何もない更地状態でプランを基にコンドミニアムを販売するわけですから、デベロッパーの信頼性が非常に大事です。 その点、一応、ビッグ１０といわれるデベならまあ安心かなと思いますが、それでも確実というわけではありません。   私が実際に見たトラブルの例としては、プリセールの時に、モデルルームの中で竣工後のロビーの豪華さを宣伝していたプロジェクトが、いざ出来上がってみたら使っている建材やデザインがかなりグレードダウンされていて、全然豪華な感じがしなかったというのがあります。また、ロビーだけでなく、肝心の居室部分でもかなりの手抜きがされていました。   このデベの名前は言えませんが、ビッグ１０には入っていないものの、デベロッパーとして上場している企業なのに、です。   そして、実際に購入者からかなりの苦情が出たのですが、このデベはいわゆるフォース・マジョアー（不可抗力）を理由に言い逃れをするばかりで、結局、購入者は泣き寝入りするしかなかったという顛末です。私もロンドン駐在の時に、現地のデベがこれを理由に工事遅延を正当化してきた際、数千万円の弁護士費用を使って訴訟を起こしたことがありますが、個人の場合は訴訟はまず無理です。   こういうトラブルは、イギリスのオフプランでも時々あることなので、オフプランはリスクがあるとちゃんと認識してイギリス人は買うのですが、バンコクの場合、この点はあまり話題にならないようです。   しかし、だからと言って、私はプレビルド物件全てに消極的という訳ではありません。昨年、１０月８日のブログ、「要注目プレビルド物件」、と題してスパライのエリート・パヤタイを推薦しましたが、これなどは、スペックや価格から判断して迷わず買っていいプリセール物件でした。当然、タイ人投資家も同じことを考えていて、実際、この物件は最上階のペントハウスを残し、瞬く間に売り切れました。   そこで私が訪ねてこられたその投資家の方に言ったのは、プリセール物件でもこれはいいというプロジェクトは時々ありますが、そういう物件はあっと言う間に売り切れてしまうので、販売初日の早朝から並んで待つことができますか？　もしそれができるとしても、今度は慣れないタイ語で販売担当者とやり取りして、自分の希望物件を買えますか？ということです。   日本に住んでいて、バンコクの人気プリセール物件を狙っている人がいますが、販売初日に、買えるかどうかも分らないのにバンコクまでやってきて、上の写真のように早朝から並んで待つことができる人はそうはいません。   更に、人気物件の場合、往々にして販売担当者の態度が非常に横柄になります。短時間のうちに詰め掛けたお客を捌いていかなければならないのもあって、完全に売り手市場と化した販売会場では、言葉が通じず何を言っているのか分らない日本人客などはぞんざいに扱われ、最悪、面倒だからと飛ばされて次のお客に移ってしまうこともあります。   こんな状況ですから、本当に価値あるプリセール物件は、なかなか日本人には買えません。   この続きは次回に。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  

先の新聞記事の中でこの販売責任者が言っていることは、この物件を売るためのセールストークが入っているので、ちょっとバイアスがかかっているとは思いますが、でも基本的には正しいと思います。   アーリーはパヤータイと並び、私が個人的に穴場と思っている場所でもあり、また、このプロジェクトには1ベッドルームが一つもなく、一番小さい部屋でも48平米、平均販売価格も平米125,000バーツ前後とリーズナブルです。   添付のフロアプランを見て判るように、間取りもプライバシーが確保されていて、各部屋の広さも投資対象としてちょうどいいですが、しかし難を言えば、いわゆるタノン物件でなくソーイ物件であることがリスクだろうと思います。   最近、中古物件の市場価値が上がってきた、という彼の意見が正しいかどうかはまだ判りませんが、徐々に見直されつつあるという感触はあります。 大分前にこのブログでも書きましたが、一般的にタイのコンドミニアムは、施工精度や仕様、仕上げに問題があり、日本のマンションに比べて経年劣化が速いという欠点があります。 しかし、不動産は結局のところはロケーションであり、ダウンタウンで土地がいよいよ払底してくれば、最後は物件のクオリティよりもロケーションが重視されるようになり、ロケーションに優れた中古物件の見直しが確実に始まるはずだと思います。   今年はＡＥＣ発足の年ということもあり、現在、シンガポールや香港の投資家が次々とＣＢＤのコンドミニアムに投資しつつありますが、彼らは中古物件に関してタイ人のように偏見を持っておらず、ロケーションを最重視するので、やがて彼らの価値観がタイ人投資家の間でも浸透し、近い内にＣＢＤやダウンタウンの中古物件の価値が見直されることになるだろうとも思います。   世界各国の不動産に投資してきた私のこれまでの経験からも、優れたロケーションの物件は古くなっても街の発展に伴って希少価値がますます高まるので価値が落ちない、という基本的なマーケットルールはどこの国でも同じだと思います。  ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  

明けまして、おめでとうございます。   今年もまたバンコクのコンドミニアムに関するレポートを中心に、世界の不動産ファンド、その他タイ全般のことなどについてブログを更新していきますので、よろしくお願いします。   さて、今回は２日前にバンコクポスト紙に載っていた記事ですが、「Condo Buyers, Beware!」(バンコクでコンドミニアムを買う際の注意点)、についてです。日本人にとっても参考になると思います。   これはＢＴＳアーリー駅近くの新築物件、D’Rouvreの販売責任者によるコメントですが、彼の言っていることは基本的には正しいと思うので、まずは下記、サマリーします。   最近は、デベロッパーがダウンタウンでコンドミニアムを開発する際に、予算で3百万から5百万バーツが主流である現在の顧客のニーズに合わせるために、面積を小さくした1ベッドルームをたくさん作っている。従って、もし2ベッドや3ベッドルームの部屋をＢＴＳやＭＲＴの近くで買おうとすると、今はそういう物件を見つけるのが極めて難しい。   しかし、大きいユニットを買うというその判断は正解であり、2ベッド以上のユニットには今でも既にプレミアムが付き始めているが、これからは更に大きなプレミアムが付くようになる。だから、もし私が個人的にコンドミニアム投資をするとすれば、私なら迷わず大きなサイズのユニットを買う。   一方で、中古のコンドについては、これまで新築に比べて価格上昇が遅く、場合によっては経年劣化によって価格が下がる場合もあった。しかし、ここに来て状況が変わりつつある。ダウンタウンでの用地取得が困難になりつつある中、中古物件の市場価値に明らかな変化が出始めている。つまり、今後はロケーションのいい中心部の中古物件は新築と同じペースで値上がりするようになるだろう。特に、ＡＥＣの発足がバンコクの中古コンドミニアムに対する需要を喚起すると予測する。   しかし、現時点では短期保有後の転売で利益を出すことは難しい。つまり、物件の取得コストや、ファイナンスコスト、管理費用や入居者が変わる度のリフォームコストを考慮すると、最低5年、多分10年ぐらい保有しないと十分な利益を出すのは難しいだろう。   とまあ、こんな具合ですが、次回はこの記事に対する私のコメントを書きます。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   

ＣＢＲＥの調査レポートによると、今年と来年、年間約６万ユニットのペースで竣工したコンドミニアムがミッドタウンとサブアーバンのマーケットに流れ込んできますが、一方で、ダウンタウンは今年５千ユニット、来年１万ユニットと比較的少ない供給量です。   その中でもダウンタウンで家賃が月額２万バーツ（約７万円）以上の賃貸コンドミニアムに住む住人の９割以上は外国人就業者なのだそうです。   そして、バンコクでワークパミット（就労許可証）を持つ外国人の数が現在７万４千人で、これは１年前に比べて７％増加したとのこと。   これを読んでまず、これだけ外国人を街のあちこちで見かけるのに、正式な就業者はわずか７万４千人しかいないのか、と驚いたのですが、タイ政府が発表していることなので、そうなのでしょう。   巷では、日本人だけで１０万人がバンコクに住むと言われていて、しかも道を歩くと外国人はうようよいるという雰囲気なので、外国人就労者はわずか７万４千人と言われると結構違和感があるものです。   結局のところ、これだけあちこちにいる外国人の中で、実際にせっせと働いている人はわずか７万４千人ということであり、大半がリタイア組、資産家、観光客、もしくはカオサン辺りで見かけるただ漫然とバンコクに住み続けているどこか怪しげな人達、なのだろうと思います。   この中では、リタイアした人達や資産家はそれなりの蓄えを持っているので、家賃２万バーツ以上のコンドミニアムに住んでいる人も多いと思います。   でも、タイ人は貧乏で家賃２万バーツも払えない、と誤解しないで下さい。最近のタイ人ビジネスマンは結構リッチです。この位の家賃を払えるタイ人はいくらでもいます。ただ、タイ人は持ち家志向が強いので、２万バーツも払うのなら買ってしまった方が得だ、と考えるので、日本とはちょっと不動産マーケットのベースが違います。 従って、現在、バンコクで家賃２万バーツ以上の賃貸物件に住んでいる人のほとんどが外国人で、年率７％で増加中の現在７万４千人いる労働許可証を持つ外国人就労者と、リタイア組、資産家ということです。 不動産投資をする上で、実はこれには重要な意味が隠されています。  つまり、３百万バーツもしない廉価物件投資や、プレビルドに投資してゲンガムライでフリップするというリスクの高い短期勝負が目的でなく、相応の投資物件に中長期の投資をして賃貸運用をするつもりであれば、テナントは外国人に限られてくるということです。 従って、その中でも増加中のワークパミットを持つ外国人就労者が好んで住むスクンビットのソイ1-63、2-42、サートン、セントラル・ルンピニといったロケーションを選ぶことが中長期不動産投資の鉄則、ということになると思います。 PS: この話題については、来る１月２０日発行の「タイ自由ランド」紙で更に詳しくコラム記事を書きますので、これも読んで頂ければ幸いです。   ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ     More than 90% of tenants who rent residential properties in Bangkok with rents of more than THB 20,000 per month are expatriates. Most expatriates who come to work…

最近よく目につくのですが、バンコクのコンドミニアムはどんどん小型化し、とうとう２１平米まで小さくなってしまいました。   しかも、日本と違って、タイのコンドミニアムは専有面積の計算にバルコニーも含みます。従って、こういう小さなユニットでも普通１．５平米程度のバルコニーが付いているので、実際の専有面積は２０平米以下ということになります。   日本でもバブルの頃は、５坪マンションと言われた１６．５平米しかないワンルームマンションが主流でしたが、これではさすがに狭いので、最近はワンルーム（スタジオルーム）でも２２から２５平米、コンパクトマンション（1ベッドルーム）で３５平米前後が中心になってきています。   つまり、バンコクでは今年に入ってから、日本のワンルームより小さい物件が、どんどん作られつつあるわけです。   参考までに、バンコクの２１平米のコンドミニアムとはどんなものなのか、更にその上の２５平米、３０平米そして３５平米の４つを比べてみようと思います。   左から２１平米、２６平米、３１平米、３４平米の間取図です。便宜上、アナンダの公表間取図を使わせてもらいましたが、他のデベでも同じような間取です。   さて、これまでのブログで、３０平米以下の物件は買わない方がいいと何回も書いてきましたが、間取図を見るだけで、２１平米や２６平米はちょっと狭過ぎて、窮屈そうな感じですよね。 こういうのが、今の格安物件の主流になっていて、これからマーケットに溢れるように出てきます。従って、ＣＢＤなら別ですが、ミッドタウン以遠だと賃貸に出すのは相当厳しいと思います。   一方、３０平米を超えてくると何とか落ち着いて住めそうな感じです。更に３４平米あれば、リビングも寝室も１人住まいにはまあ支障がないかな、という感じです。   ２１平米などというスタジオは、ごく最近出てきて、あっという間にあちこちで目にするようになってきたのですが、今売り出されつつあるスタジオや1ベッドルームの大半が、価格を抑えるために３０平米以下に小さく縮小されたユニットです。   従って、もし将来1ベッドルームに投資するとしても、３５平米以上のものにしておけば、かなり差別化できると思います。また、更に向こう５年先のことを考えれば、４０平米から５０平米の広い１ベッドルームか２ベッドルームが絶対お勧めです。 実際、今の状況がちゃんと読めているタイ人投資家達は、こういった２ベッドルームを真っ先に買ってしまいます。だから、先日の「アナンダのプリセール」で書いたウォンサワンのコンドミニアムでも、４８平米の２ベッドルームだけはすぐに売り切れました。   プラス・プロパティーがつい昨日、次のようなコメントをしています。コンドミニアム投資の出口戦略（その２）でも書いた、需要と供給のミスマッチについてであり、非常に重要なポイントだと思います。 Demand for second-hand two-bedroom units increased in the first nine months to 25 per cent of the market, up from 22 per cent last year, according to a survey by property management…