Category: コンドミニアム・マーケット動向

ＲＨＢ証券のリサーチ結果、現在の需要減少と供給過剰に懸念が広がり、政府による市場刺激策も大した効果が出てないことから、タイの不動産市場は方向性を失い、弱含みの状態が続いているというのが、今の投資家に共通するマーケットセンチメントとのこと。 第１四半期のプリセールも昨年同期比で１３％減少し、前期比では２３％も落ち込んだ。また、大半のデベロッパーが新規プロジェクトの売出しを今年後半に延期しつつあるため、今年前半の新規売出しも前年同期比で３０％の減少になると予想する。 現在、マーケットセンチメントは弱いままであり、更にデベロッパーも販売在庫の一掃に注力中であることから、新規売出しのプロジェクトが激減しているというのが実情である。従って、ＲＨＢ証券は今年新規で売出されるプロジェクトの７０％が今年後半に集中すると予測する。 一方、市場はまだら模様で、スパライやサンシリは第 四半期プリセールの売上が増えたものの、アナンダーは４９％、ＬＰＮは３６％の大幅減となった。  更に、ＲＨＢ証券は、今後バンコクのマストランジット・システム沿線の中高級プロジェクトは更に競争が激しくなると予想している。というのも、このマーケットセグメントは、現在バンコクで売行きがいい数少ないのマーケットの１つであり、今後多くのデベロッパーがこのセグメントに参入してくるからである。  というレポートですが、現在の実態を表す信頼できそうなレポートです。最近、一部のデベロッパーは政府の刺激策のおかげで売上が急増し、販売在庫がほとんど処分できて先行きは明るいというようなことをいっていて、どうもポジショントークのような気がしていたのですが、このレポートには納得がいきます。 といって、私は今後のマーケットに悲観的なわけでなく、むしろ、こういう時こそ買いだろうと思っています。何故なら最近は、当初プリセールで買ったがなかなか転売ができず、気弱になった投資家から、利益は少しでいい、もしくは利益なしでもいいので買値で引き取ってくれないかという話が結構くるようになっているからです。 今のようにマーケットセンチメントが悪い状況はそう長く続かないような気がするし、我々のような外国人にとって、日本円にして２０百万円から３０百万円の普通ならなかなか買えない掘り出しもの物件をじっくり減額交渉しながら拾っていける絶好のチャンスではないかとも思うのですが。

これは、今回、タイ中央銀行が公表したコンドミニアム価格推移表ですが、この７年間で６０％の価格上昇です。 年率１０％弱であれば、バブルが心配されるほどの無茶苦茶な値上りでもありません。それに、景気の低迷やクーデターといった波乱要因があっても、結局ロングタームで見たら、いつも右肩上がりしてきたことが分かります。 当り前のことですが、需要が減少または供給が過剰になれば、デベロッパーは販売在庫を抱えてしまい、新規供給を減らす方向に動きます。その結果、値上りも止まるというのが市場の原理です。 実際、供給過剰が懸念されている郊外の一部では、今、それが起こりつつありますが、バンコク全体としては、アジア通貨危機以降、大きなコンドミニアム市場の低迷期は起こっていません。 つまり、バブル崩壊後の失われた２０年、ごく最近までほとんど値上りすることもなく、長い低迷期が続いた東京の住宅市場に比べると、バンコクでは、毎年のように供給量が増えても需要がそれを吸収し続け、更に値上りしてきたということです。 特にバンコク都内中心部の場合、実需と投資需要が常に入り混じっているので、実需がラーマ９やパホンヨーティンといったダウンタウンのマーケットを牽引する時期があれば、現在のように投資需要が中心となってＣＢＤ市場を牽引するという時期もあります。しかし、少なくともダウンタウン全体として見れば、需要増がこれまで途切れることなく続いてきたということだろうと思います。 そういう意味では、バンコクのコンドミニアム市場は、東京のそれより需給が引き締まっていてエネルギーに溢れ、利回りだけでなくキャピタルゲインも期待できるということです。 これはバンコクだけでなくアセアン全体に言えることかもしれませんが、同じ投資利回り５％で投資するのなら、大してキャピタルゲインが期待できない東京のマンション投資より、売却益も期待できそうな東南アジアでちょっと投資してみようかと考える日本人投資家がいて当然だろうと思います。 それに、これから欧米でなく、発展著しい東南アジアで不動産投資をしてみたいと考えた場合、既に天井圏にある香港やシンガポールを除外する人はいても、バンコクを最初から検討対象から除外してしまうような日本人投資家はいないだろうとも思います。 従って、サンシリがここで日本での販売に道筋をつけて実績を残せれば、他の大手デベロッパーも後に続くと思います。その結果、徐々にジャパンマネーがバンコク不動産市場にも流れてくるようになると思うので、サンシリには是非頑張ってもらいたいものです。 ただし、日本で販売する物件を営業トークに乗せられて何でもかんでも買うのは危険です。本の中でも書いたように、投資の「入口」で失敗しないように、プロジェクトの選定には十分な調査検討が必要であり、こちらでは誰も興味を示さないような売れ残り物件を、土地勘もないままに買ってしまうことはしないように。

サンシリはバンコクのデベロッパーの中でも特に海外でのマーケティングがうまい企業なので、いち早くこの日本人投資家マーケットに目をつけたのだろうと思いますが、次の市場開拓先として正しい選択だろうと思います。 ところで、彼らがここで言っているのは、バンコクのコンドミニアムの投資利回りは５％から８％ある、ゼロ金利下の日本で現金を持っていても仕方がないのだから、日本人は高利回りのバンコクの不動産に投資するだろう、という論理ですが、基本は正しいと思うものの、これにはちょっと注意が必要です。 ここでは、新築なら５％、中古なら８％ぐらいの投資利回りも見込める、という意味だろうと私は勝手に解釈していますが、このグラフを見ても分かるように、今、ダウンタウンの物件に投資して８％もの投資利回りはなかなか取れません。ここで誤解して、楽観視し過ぎないようにして下さい。 また、都心部は中古が多いので利回りが５％台と高くなっていますが、郊外の物件ほど新築比率が高いので、利回りは下がってきます。 バンコクのダウンタウンの新築の場合、せいぜいグロスで５％程度ですから、利回りで見ると、アメリカ、オーストラリアやカナダといったほかの欧米諸国の都市部でも同じような利回りで投資できます。従って、特にタイが高利回りというわけではないと思います。 むしろ問題は、タイバーツ、米ドル、カナダドル、豪ドルという投資通貨による為替リスクの読みですが、こればかりは専門のアナリストでも予想が困難です。でも、資源国通貨や新興国通貨は米ドルに比べると、現在かなり売り込まれているので、その分、中長期的にはリスクが低いような気がします。 次に、ダウンタウンのオフィス街にある新規プロジェクトは最低１９百万円から、といっていますが、これについてはそうだろうと思います。 私もこのブログや最近の著書で、バンコクでコンドミニアム投資をするなら、郊外の低中所得層の実需市場をターゲットにした廉価な物件には当面近づかない方がよいというのと、買うのであれば、ダウンタウンの駅近物件で２０百万円以上のハイクラス物件にこそ投資妙味がある、と書いてきましたから。 それに、アセアン１０カ国だけで見た場合でも、シンガポールのコンドミニアム価格の独歩高は別にして、バンコクのそれは、インフラ整備などの都市としての発展度から見ると、域内のほかの大都市に比べても、まだそれほど割高感はないような気がします。

このところ、ちょっと間が空きましたが、ソンクランの休暇も終わり、昨日バンコクに戻ってきました。なので、今日からまたブログを書き始めます。 マイナス金利になったことで、日本国内では不動産投資にますます脚光が当たり始めているようですが、最近の円高傾向も手伝って、資産防衛のための外貨資産購入手段として、海外不動産にも投資家の目が向くようになってきているようです。 私も、このままなだらかな円高傾向が続くとすれば、香港、シンガポール、台湾の投資家に比べるとちょっと出遅れ感があるものの、これからいよいよバンコクのコンドミニアム市場にジャパンマネーが流れ込んでくるかも、という気がしています。 さて、そんな中、朝から、何か面白いニュースでもないかとブルームバーグを読んでいたら、こんなのがありました。 売上高で業界２位の大手デベロッパー、サンシリがいよいよ日本でもバンコクのコンドミニアム販売に注力するという記事です。 でもよく読むと、昨年度の日本人に対する売上はわずか２百万ドル（約２億２千万円）だったそうで、今年のターゲットはその５倍の１千万ドル（約１１億円）ということです。これは、たとえ５倍の１１億円になっても、同社の外国人投資家に対する売上全体のわずか７％にしか過ぎず、日本人投資家の存在感のなさを改めて痛感させられますが、何か拍子抜けするほど小さな額ですね。 正直、世界に冠たるジャパンマネーがそんな非力なわけがないだろうとも思うのですが、バンコクの不動産投資は、たまたま今まで注目されてなかったということかもしれません。その点、やはり米ドルに連れ高となっている香港ドル、シンガポールドル、台湾ドルは、米ドル高に便乗してタイバーツが安くなった好機を捕らえてバンコクコンドミニアム市場に大量に流れ込んできています。 しかし、逆にいうと、日本はタイのデベロッパーにとってまだまだ未開拓の市場であり、さらに最近のマイナス金利突入と円高傾向も手伝って、高利回りの外貨資産に貪欲な日本人投資家マーケットはおいしそうだ、ということなのだと思います。 実際、２０１４年５月のクーデター以降に始まった香港やシンガポールの外人投資家の買いも、最近はある程度一巡し、今年はちょっと勢いが落ちたものの、まだ第２ラウンドの投資が続いている、という感じですが、それに比べれば日本人投資家市場はまだ処女地に近いマーケットです。 次回に続く

バンコクポストに載っていた記事です。 「債務過剰に苦しむ貧乏人をよそ目に、ラグジュアリープロジェクトに人気集中」というショッキングな見出しですが、これは、低中所得層を相手にしても儲からないという、今のコンドミニアム市場の実態を言い表しているかもしれません。 何だかんだいっても、タイ経済は今も低迷していて、家計債務問題とは縁のないキャッシュリッチなタイ人富裕層や外国人投資家をターゲットにラグジュアリープロジェクトに注力していくしかないというのが、今のデベロッパーの現状なのだろうと思います。 自著の本の中でも書きましたが、タイ人富裕層の不動産シフト、外国人投資家の参入の２つが、ＣＢＤのラグジュアリーコンド市場を牽引しているという流れは、今も変わっていません。 ２月に売り出されたアシュトンシーロムは、プリセールで６割も売れたそうです。この辺は日本人があまり住んでいないので、私は投資としてはあまりお勧めしませんが、ＣＢＤにあるチョンノンシー駅からわずか３００メートルというロケーションで、アナンダーの高級グレードである“アシュトン”が平米価格２５万バーツで買えるという割安感が、富裕層や外国人投資家に受けたのかもしれません。 98 wireless更に、次も同じような内容のＣＢＲＥのレポートですが、今、各デベロッパーは外国人投資家とタイ人富裕層をターゲットに、次々とＣＢＤの高級コンドミニアムの開発に注力しているということです。 その中で特に私が注目しているのが、サンシリの９８ワイヤレスロードですが、平米５５万バーツ以上と、とんでもない価格がつく予定で、一番小さいユニットでも６０百万バーツ（約２億円）です。 以前、ブログでも書きましたが、ランスアンやワイヤレスのフリーホールドというのは希少価値があり、それだけでも将来のヴィンテージコンド候補になれると思いますが、これは更にその上を行くちょっと別格のプロジェクトです。 まだ公式販売を始めてもいないのに、既に最上階のペントハウスの部屋は売り切れてしまっているそうで、タイではやはりお金持ちはデベに直接接触して事前に買い占めてしまえるのですね。 まさに豪邸と呼べるハイスペックで、この写真を見るとヨーロッパのお城のようなデザインです。機会があれば、是非見学させてもらいたいものです。

モダンプロパティ・コンサルタントによれば、幅10メートル以上あるタノンに面した土地は超高層コンドが建てられるので、プルンチットからトンローエリアの場合、現在の地価はワー当り200万から250万バーツだが、それより道幅の狭いところでは8階までしか建てられないので、地価もワー当り50万から150万バーツになる。   一方、オンヌットからベーリングにかけての現在の地価はワー当り20万から80万バーツであり、この水準であれば、平米15万バーツ以下のコンドミニアムを開発できるところもまだある。一般に建設用地の価格がワー当り50万バーツ以上になると、コンドミニアムの場合、販売価格が平米15万バーツ以上になってしまい、いわゆるアッパーミドルクラスしか買えなくなる。それに、そもそもプンナウィティのようなところに住みたがるアッパーミドルクラスの人は限られているという問題がある。   そこで、マグノリアが取った戦略は、“ニューコレクション”という新ブランドの高級戸建て住宅の開発である。これにより、アッパークラスの購入者を呼び込むという計画であり、これがプンナウィティの人気を引き上げると期待されている。 以上、こんな内容ですが、ウィズダム１０１は、駅の近くにオフィスや店舗、スポーツクラブなどの商業施設を開発し、その周辺に住宅を配置した一体開発で小さな街をつくってしまうという計画です。 デベはこれをミックスユース計画と呼んで、何か革新的なアイデアでもあるかのように宣伝していますが、日本では別に珍しくもなく、それなりの成功は収めるだろうとは思います。 ただし、バンコク生まれ、バンコク育ちのタイ人に聞くと、オンヌットやバンナーに比べると、プンナウィティは昔から土地柄が悪く、プライドの高いアッパーミドルクラスは敬遠するそうで、日本人投資家が出て行くマーケットではないかもしれません。 ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村   ด้าน นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวถึงราคาที่ดินตามเส้นทางถนนสุขุมวิทว่า ราคาที่ดินบริเวณต้นถนนสุขุมวิทหรือนับตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต-ทองหล่อ ราคาที่ดินบริเวณริมถนนอยู่ที่ประมาณ 2-2.5 ล้านบาทต่อตร.ว. แต่ถ้าเป็นที่ดินในซอยที่มีขนาดถนนกว้างไม่ถึง 10 เมตร สามารถสร้างอาคารสูงได้ไม่เกิน 8 ชั้น ราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 5 แสน-1.5 ล้านบาทต่อตร.ว. ขณะที่ในซอยเดียวกันแต่มีขนาดถนนกว้างกว่า 10 เมตร ซึ่งสามารถสร้างอาคารสูงได้ ราคาขายที่ดินอยู่ที่กว่า 1 ล้านบาทต่อตร.ว.ทำให้ที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม เนื่องจากที่ดินมีราคาสูงสำหรับราคาที่ดินนับตั้งแต่ช่วงอ่อนนุช-แบริ่งราคาที่ดินริมถนนอยู่ที่ประมาณ 2-8 แสนบาทต่อตร.ว. โดยพื้นที่ที่มีความคึกคักของที่อยู่อาศัยคือช่วงสี่แยกบางนา เนื่องจากมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่และมีการขยายตัวของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ประกอบกับราคาที่ดินยังสามารถนำมาพัฒนาโครงการในระดับราคาขายต่ำกว่า 1.5 แสนบาทต่อตร.ม.ได้“การพัฒนาที่อยู่อาศัยปัจจัยหลักที่ต้องคำนึงถึงเป็นอันดับแรกคือเรื่องของราคาที่ดิน หากที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการมีราคาขายมากกว่า 5 แสนบาทต่อตร.ว. ผู้ประกอบการต้องพัฒนาโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 1.5 แสนบาทต่อตร.ม.จึงจะคุ้มค่ากับการพัฒนา หรือพัฒนาสินค้าในระดับพรีเมียมไปเลย…

以下は、こちらの新聞ฐานเศรษฐกิจに数日前に載っていた記事です。  グリーンライン・スクムビット線のオンヌットからベーリングについてコリアーズ・インターナショナルが調査した結果、この延伸線が開通した2011年からこれまでの間に新規で販売されれたコンドミニアムは、合計18プロジェクト、6,930ユニットであり、その内85％が販売済みで、現在販売中は1,039ユニット。  これは、売れ行きとしては非常に高い数字である。彼らはその中でも将来発展する駅としてプンナウィティに注目していて、新プロジェクトのウィズダム101が周辺地域を活性させると考えている。  また、オンヌットからベーリングエリアの地価も1ワー（4平米）当り20万から高いところでは80万バーツになってきているので、既に平米15万バーツ以下のコンドミニアムの開発が難しいエリアも出てきている。  この地域で2014年に売出された新規コンドミニアムの平均価格は平米75,000バーツであり、安いもので45,000バーツ、高いもので140,000バーツというところであったが、その後、2015年に入ると大手のデベロッパーがこの地域に参入し始め、価格は更に上昇した。  当初、商業地として開発が進むオンヌットとバンナー交差点にできるバンコクモールのエリアにだけ注目が集まり、プンナウィティ周辺は人気がなかったのだが、デベロッパーであるマグノリアが40億バーツで広大な敷地を買い取り、大規模なミックスユース・プロジェクト、ウイズダム101を開発すると発表したことから、このエリアにも脚光が当たるようになった。  その結果、今年はプンナウィティだけで5プロジェクト、1,500ユニットが売出される予定であり、価格も平米10万バーツを超えると予想されている。 （次回に続く） ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村  ที่อยู่แนวรถไฟฟ้าคึกคัก ส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่งอัตราขายสูง 85% ตลาดที่อยู่อาศัยส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าอ่อนนุช-แบริ่งคึกคัก อัตราการขายสูง 85% คอลลิเออร์สแนะจับตาพื้นที่โดยรอบสถานีปุณณวิถี ทำเลศักยภาพแห่งอนาคต ชี้โครงการวิสซ์ดอม 101 ช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ด้านกูรูที่ดินเผยราคาที่ดินช่วงอ่อนนุชเป็นต้นไป พุ่งสูง 2-8 แสนบาทต่อตร.ว. บางพื้นที่ไม่เหมาะทำโครงการราคาขายต่ำกว่า 1.5 แสนบาทต่อตร.ว. นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากอ่อนนุชไปสถานีแบริ่งเริ่มเปิดให้บริการในปี 2554 ซึ่งนับตั้งแต่เปิดให้บริการ พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันมีทั้งหมด 18 โครงการ รวม 6,930 หน่วย อัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 85% เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2554 ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 1,039 หน่วย…

そして最後に、彼らのコメントで特に注目すべき点が、“新規プロジェクトの売り出し価格が、築２０年の中古物件に比べて５倍にもなってしまった結果、これからは中古物件の価格が上昇を始めると予測している”というところです。   これには私も同意見で、自分の本の中でも具体例として、ソイ２４にある築２０年以上のプレジデントパークを例に挙げて、“パーク２４やルンピニ２４の新築プレビルドの価格に比べて３分の１、４分の１で買えるわけだから、リファビッシュメントすれば投資として面白い”と書きました。 ＣＢＲＥがいうように、今は場所によって５倍にもなってしまっているところもあります。実際、パーク２４などは、最近デベが平米２７万バーツまで値上げしてしまったので、昨年の販売開始価格であれば４分の１であったのが、今は５分の１で買えると言えるようになってしまいました。 もっとも、こういう値上げはバンコクのプレビルドに共通の問題点でもあるのですが、実はこの価格には裏があります。 従って、外国人がひょっこりモデルルームに出かけていって買ってしまったりすると、まさにデベにとってカモネギなので、気をつけて下さい。 いずれにせよ、これほど価格差がついてしまった以上、今後、中古市場にはもっと注目が集まってくると思います。   分かりやすくいえば、東京都内で発売中の２０坪６０００万円（坪３００万円）の新築マンションを見に行ったところ、偶然、その隣に建つ築２０年の中古マンションで同じような間取りの部屋が、わずか１２００万円（坪６０万円）で売りに出ているのを見つけたとしたら、あなたはどちらを買いますか、ということです。   どう考えてもこの価格差はおかしいですよね。だから、私は以前から、プレビルドだけにこだわらず、ダウンタウンにあるロケーションやクオリティの優れた中古物件にも注目するようにと繰り返し書いてきているわけです。   従って、ＣＢＲＥのいうように、今年値上がりするのは、ダウンタウンでも選りすぐりの魅力あるハイエンドのプロジェクトか、ロケーション、クオリティ、管理の３拍子が揃った割安感の出た中古物件、という予測は正しいと思います。 しかし、それにもう１つ付け加えさせてもらえば、もうちょっと長い目で見たら、新築、中古を問わず、アッパーミドルクラスが将来買い上がってくるロケーション、クオリティ、価格の３つがバランスよく揃った中高級物件こそ、日本人のような中長期投資家にとっては狙い目だろうと思うのです。 ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村  

しかし一方で、先日、私がバンコク市場のトリプルフォローは今も健在の中でも書いたように、サンシリやＳＣアセット、その他大手デベの多くが、今年は海外の投資需要を更に掘り起こすべく、積極的なマーケティング展開を始めているし、今の経済状況ではバーツ安はまだ続きそうなので、外国人投資家からの資金流入については、少なくとも今年いっぱいは失速しないのではないかと、私は思っています。 もっとも、外国人投資家にとって大きな要因である為替動向については、どんなプロも予想が外れる世界であり、今後もバーツ安が続くことが大前提ですが・・・。  ところで、最近は、ドルペッグの香港やシンガポールの投資家だけでなく、外貨資産を持つことでの資産防衛やキャピタルフライトの潜在需要があり、しかも最近の円高で次第に資金力も戻ってきている日本人富裕層の投資需要も注目されつつあるようで、ある大手デベロッパーは、日本でのマーケティングも検討し始めているようです。  さて、これまでダウンタウンのラグジュアリーコンドミニアムについて書きましたが、こういう中長期での先が読めない投資需要よりも、これから需要拡大が見込めるホワイトカラー・ミドルクラスの大きな実需の方が息が長いと私は思っています。 ラグジュアリー物件のように派手な値上りはしないかもしれませんが、５年先ぐらいで見たら、先のノーブルＢＥ１９のところでも書いたように、ダウンタウンにあってロケーション、クオリティ、価格のバランスが取れた、グレードにして中の上クラス以上のプロジェクトの需要は底堅いはずです。   従って、最近急増中で実質賃金も上昇しつつあるアッパーミドルクラスを出口の対象にして、彼らが将来買い上がってくるはずの、上のセグメンテーション表でいうアッパークラスからハイクラスの物件、新規プロジェクトであれば、平米１２万バーツから１５万バーツ前後のものを買う方が、中期的な投資には向いている投資クライテリアなのだろうと思います。   （次回に続く） ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村