Category: コンドミニアムは各駅を代表するようなブランド物件を買え！

コリアーズのレポートは以上ですが、今年後半についてもプレビルド市場はまだ予断が許せないというのが彼らの結論です。 結局は、中進国の罠に嵌って今も低迷するタイ経済、一方で家計債務も減らないため、銀行の与信もますます厳しくなる中、供給過剰問題も未解決というトリプル・アゲインストが続いているわけであり、特にこの影響をもろに受けている低中所得者層がターゲットのマーケットはしばらく回復しないだろうと思います。 ところで、株式投資の発想でこういう安い郊外物件に、逆張りで今投資したら将来大きく値上りするのでは、と考える人がいるかもしれませんが、それは違うと思います。 ゴーイングコンサーンとして将来も企業活動が続くことが前提で行う株式投資と、竣工した時点で確実に建物の劣化が始まる不動産投資とでは、投資対象の性質が根本的に違うため、バンコク都内にあって、用地不足で新規供給がこれからもっと難しくなる、しかも更なる需要増も見込める物件、つまりキャップ・コンプレッションが起こる物件を買うという順張り投資こそが王道だと私は思います。 従って、以前にも書きましたが、少なくとも向こう５年ぐらい先のことを考えてプレビルド投資をするのであれば、これからのアッパーミドルクラスの実需買いをターゲットに、ダウンタウンの駅近で平米１２万バーツ以上、できれば平米１５万バーツ以上のハイクラス物件を買うべきという考えは、今も変わっていません。 ただ、ちょっと気になるのは、このダウンタウンの中高級コンドミニアムでも、今後の需要増を見込んだ中小デベロッパーまでが、郊外のプロジェクトからこのマーケットにシフトしてきつつあり、徐々に過当競争、供給過剰の傾向が出てきている点です。 中小デベロッパーの場合、ブランド力も資金力もないので、大手専業デベ、レイモンランドやペースデベロップメントといった高級プロジェクトのエキスパート系デベ、そしてシンハーやＣＰといったコングロマリット系デベが熾烈な競争を繰り広げるＣＢＤのハイライズ大型ラグジュアリーのセグメントにはさすがに入ってこられません。しかし、ダウンタウンのローライズ中高級プロジェクトなら参入も可能なので、需要の大きいこのセグメントを狙ってきます。 従って、今後はますます物件選びに慎重を期すべきだと思うのですが、やはりベストな選別方法は、最も人気の高いＢＴＳスクムビットライン沿いに絞り込んで、更に開発用地不足で新規供給がますます難しくなってきているエリアのハイクラス物件、という投資クライテリアを堅持することだろうと思います。 投資コンサルタントという仕事柄、クライアント以外に具体的なお勧めプロジェクトをこのブログで教えることはできませんが、簡単に言えば、以前、このブログでも書いた“コンドミニアムは各駅を代表するようなブランド物件を買え！”ということです。

ところでこの時期、一戸建て市場においては、このような高価格セグメントへのシフト傾向は出ていない。 というのも、戸建開発の場合、コンドミニアムのように一度に全ユニットを完成させる必要がなく、売行きに従ってフェーズ毎に建築を進めていけることから、大量の完成在庫を抱えてしまうリスクがないからである。 また、戸建の場合、実需動向に沿ってプロジェクトを進めていけるので、投資需要の動向にあまり影響を受けない。つまりコンドミニアムに比べると開発リスクが低いのである。 尚、第１四半期の新規売り出しプロジェクトが増えたからといって、コンドミニアム市場が回復途上にあると誤解してはならない。現実には状況が好転したわけではなく、タイ経済は今も低迷しており、住宅購入に対する消費者コンフィデンスは弱いままでなのである。 コリアーズは今年第２四半期でも今の状況は続き、多くのデベロッパーは政府が補助しているユニット価格が１５０万バーツ（約５百万円）以下の廉価なプロジェクトの建設に注力すると予想する。しかし一方で、家計債務問題によって、銀行の住宅ローン与信基準が更に厳しくなる中、このクラスでもローン申請が却下される問題を抱えてもいる。 また、コリアーズによれば、今年後半のマーケット動向についても、バンコクのコンドミニアム市場が回復するかどうかは、今後の政府によるインフラ整備等の大型投資によってタイの経済が好転できるかどうかにかかっていると予想している。 次回に続く

前回、第１四半期プリセールの売り上げが前年同期比、及び前期比でかなり減少していて、今年の上半期では昨年比で３割も落ち込むとＲＨＢ証券が予測していると伝えましたが、コリアーズも今年のマーケット動向予測についてコメントしているので、今回はそれを見てみることにします。 コリアーズ・インターナショナル・タイの調査統計によれば、今年の第１四半期に売り出された新規コンドミニアムは合計７，３５３ユニットで、昨年第４半期の５，９６１ユニットから２４％の増加となったことが分かった。 これは、昨年１０月に始まった政府による不動産市場刺激策により、中小デベロッパーがこの機会に一気に新規プロジェクトを売り出したからであると分析している。 その結果、今年の第１四半期に売り出されたコンドミニアムのうち、合計１４プロジェクト、２，６９７ユニット、つまり全体の約３７％が小規模もしくは新興デベロッパーによるものであり、一方で、大手デベロッパーは新規よりむしろ既存の完成在庫の一掃に注力していたというのが実態である。 また、新規で売り出されたプロジェクト全体の６８％がバンコク都内で、更に平米１０－１５万バーツの中上級セグメントのプロジェクトが全体の４２％と最も多かった。 このように新規プロジェクトが“ダウンタウンの中上級クラス”に集中してしまった理由として、中級以下のセグメントのコンドミニアムに対する消費者の購入意欲が引き続き悪化しつつあり、デベロッパー各社は今もこのクラスのマーケットに危機感を持っているからである。 また、廉価なコンドミニアムしか買えない低中所得層の住宅ローン与信却下率も更に上昇中であり、アッパーミドルクラス以上をターゲットにした平米１０万バーツ以上のセグメントに対象を絞り込むしかないというのが実情なのである。 次回に続く

今日からプラスプロパティが、サイアムパラゴンでＢＴＳとＭＲＴ沿いのリセールコンドミニアムを集めた販売会をやっているので、昼休みにちょっと見に行ってきました。   基本的にはＢＴＳスクムウイットライン沿いのコンドミニアムが中心で、その中でも一番人気のあるプルンチットからオンヌットまでの物件が最も多く出ていました。   昨年、即日完売したアナンダーのアシュトンアソークとアイディオＱ、ノーブルのリコールがリセールでかなりの数、出ていましたが、価格はアシュトンアソークが平米２３万バーツ前後でプリセール価格とほぼ同じです。 また、リコールは平米２０万バーツ前後が多かったので、こちらの方は、プリセール価格が確か平米１８万バーツ台だったので、２万バーツほど上がっています。   ただし、リセールの場合、買主から価格交渉が入るし、売主は仲介料として３％をプラスプロパティに払わなければならないので、実質、今売りに出しているゲンガムライの連中は、利益はそれほどないのではないかと思います。もっとも、富裕層のフロア買いや、プリセール初日買いの特別値引きを取っている場合は、それなりの転売益が出ているはずですが。   それよりも、今回行って思ったのは、ＢＴＳでもＭＲＴでも、各駅を代表するような駅前プロジェクトを買っておいた方がいい、ということです。   パラゴンで開くリセール物件の販売会というのは、いわば日本橋高島屋で開く住宅販売会のようなもので、外国人を含めタイ人富裕層が見に来ているわけです。従って、その連中は名もない中堅デベのプロジェクトには興味を示さないし、価格的にも５百万バーツ以下のコンドミニアムなどはろくに見てもいない様子でした。   また、大手デベのプロジェクトの中でも、ハイグレードのブランドに人気があります。例えば、ＡＰのザ・アドレス、Ｌ＆Ｈのザ・ルーム、クオリティハウスのＱハウス、アナンダーのアシュトン等が高級物件の部類に入りますが、こういうブランド物件で、しかも駅近にあるものは、大体、その駅を代表するようなプロジェクトになっていて、リセールマーケットでも人気があります。   また、こういう物件は、持っている間ずっと満足感があるし、賃貸もしやすいし、売る時にも有利という利点があります。   日本でも不動産業界に長くいる人なら分ると思うのですが、マンションの場合、「人気のあるプロジェクトの、しかも人気のある部屋を買え」とよく言います。   一方で、不動産本来の価値を見極めるのでなく、坪単価や設備を比べてどれが割安だの割高だのと重箱の隅をつつくような比較検討に余念がなく、ちょっとでも割安感のある方を買うことに執念を燃やしている人を見かけますが、そういう人は何か勘違いしていて、本来の不動産の買い方がよく分ってない可能性があります。 結局、一番最後までいい思いをするのは、少し位割高でも、人気プロジェクトで、しかも高層階の東南の角部屋を買った人だったりすることは、よくあることです。 タイでも結局、同じだと思います。従って、もし資金的に余裕があるのであれば、価格や利回りにばかり重きをおかず、まずはいつまで経っても価値を維持できる魅力的な物件を探すべきだと思います。その時は、私もお手伝いします。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ