Category: イールドプレイ

前回からの続き 現在のトンローエリアの中古コンドミニアムの価格動向については、多くの人がこのエリアに住みたがっているという強い需要を反映して、２、３年前に売出されたプロジェクトの中古物件は、平均で平米単価２０万バーツの売値が付いている。これは４３％もの値上りということである。   しかし、それだけ値上りしていても、この周辺のコンドミニアムの実際の入居率は８０％以上に達していることから、トンローではゲンガムライによる転売狙いのスペキュレーションは少ないと言え、賃貸運用によるイールドプレイ目的の投資家が多い。尚、賃借人と自己居住を含めた入居者全体のタイ人と外国人（主に日本人）の比率は４０：６０で外国人の方が多い。   以上ですが、昨年、ＤＤプロパティの調査でタイ人の人気第１位だったラーマ９は、今人気が相当落ちましたが、２０１４年にぶち上げたスーパータワー構想で一時的に脚光が集まったというのと、このところ中国人投資家ばかりが買っているというちょっと悪いイメージで人気が落ちたようです。しかし、トンローは昨年も第２位に入っていましたが、昔からの伝統ある高級住宅地だけに、別格の強味があります。   ここでシティスマートが言っているように、今後トンロー通りの一等地に建てられるコンドミニアムは平米３０万バーツを越すということが正しければ、５０平米の小さなユニットを買うにしても１５百万バーツ（約５０百万円）もすることになり、円安で購買力の落ちた日本人投資家にはもうちょっと手が出ないのではないかと思います。   また、この図にあるように、来年から政府の土地の評価替えでバンコク都全体で評価額が上がるのは間違いなく、近くのプラカノーン区でさえ既に３４％の上昇が発表されていることから、現在集計中のＣＢＤについてはもっと上がっているはずです。従って、シティスマートが言っているトンローが４割アップというのはこれでも控え目に言っているのだろうと思います。   そこで、私はトンローの中古物件が手頃でいいのではないかと思います。上の表で見てもサンシリのプロジェクトなどは、わずか数年で５割から６割も値上りしていますが、これはちょっと誇張しすぎではないかと思うものの、トンローは今後グレーラインの新規計画があるし、これが開通すればトンロー通りからちょっと入ったソイの物件でもグレーラインの新駅から２００メートル以内の築浅物件を探して今から投資しておけば、まあはずれることはないと思います。 ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村  ในขณะที่ราคาขายคอนโดฯ ในตลาดมือสองก็พบว่ามีการปรับราคาสูงขึ้น สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้ที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก โดยราคาเสนอขายเฉลี่ยจะอยู่ที่ 200,000 บาท/ ตร.ม. ปรับเพิ่มขึ้นถึง 43% ของราคาเปิดตัวโครงการในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยโครงการคอนโดฯ ในย่านนี้ มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยจริงสูงถึงกว่า 80% จึงระบุได้ว่าโครงการในทำเลนี้ มีการลงทุนแบบเก็งกำไรน้อย แต่จะเป็นการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า และมีผู้เช่า รวมถึงการเข้าอยู่อาศัยเอง โดยสัดส่วนชาวไทย และชาวต่างชาติที่อยู่อาศัยในย่านนี้คือ 40 : 60 

これは仲介会社のシティスマートからの調査報告です。   ４年に１度見直される土地評価額について、トンロー通りは、来年１ワー（４平米）当り５０万バーツ（１４０万円/坪）に達すると予想され、今後の新規プロジェクトの販売価格も平米３０万バーツに達する。また、中古物件についても同様の値上りをするであろう。   ＢＴＳトンロー駅の周辺は商業施設、レストラン、その他生活に必要なものが揃っていることから住宅地としての潜在的な将来性は抜群であり、大きな需要がある。つまり、投資のチャンスも大きいということでもある。   現在、ＢＴＳトンロー駅周辺では住宅の建設用地が払底し、増え続ける住宅需要はその周辺エリアに向かって広がりつつある。例えば、ソイ４９、５１、そして反対側のソイ３６から３８にかけてのエリアである。   ４年前の前回土地評価額見直し時は、トンローの平均地価は１ワー当り３５万バーツであった。そして、その更に４年前の見直し時の地価が平均２０万バーツであったので、前回の見直し時には７５％の上昇であった。そして、今回は４０％上昇して４５万から５０万バーツになると予想される。   実際に、５年前に売出された新規プロジェクトの平均価格を調べると、ＢＴＳトンロー駅周辺物件は平米１０万５千バーツ（１２０万円/坪）であったが、２–３年前に売出された新規プロジェクトの平均価格は、既に３５％上昇し平米１４万バーツ（１６０万円/坪）に達していた。   更に、今年初めにトンローソイ１３で売出されたテラ・トンローなどは、一番安い部屋でも平米３０万バーツ（３４０万円/坪）の水準に達してしまっている。   次回に続く ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ にほんブログ村  จับตาราคาที่ดิน-คอนโดฯย่านทองหล่อปี59พุ่งอีก กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ทเผยจับตาทำเลทองหล่อ ราคาประเมินรอบใหม่อาจปรับเพิ่มขึ้นถึง ตรว.ละ 500,000 บาท ด้านราคาขายโครงการใหม่เปิดตัวแตะ 300,00 บาท/ ตรม. ในขณะที่ราคาคอนโดฯ มือสองก็ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากบทวิเคราะห์ของบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด ในเครือบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ระบุว่าบริเวณสถานีรถไฟฟ้า BTS ทองหล่อนับเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสำหรับการอยู่อาศัย เป็นแหล่งรวมของร้านค้า ร้านอาหาร และแหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ส่งผลให้มีความต้องการในการอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก รวมถึงการลงทุนด้วย ปัจจุบันที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้า BTS ทองหล่อแทบจะไม่เหลือพื้นที่ที่สามารถนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยได้อีกแล้ว ทำให้ดีมานด์กระจายไปยังทำเลที่เป็นบริเวณข้างเคียง เช่น ซอยสุขุมวิท 49,…

今、バンコク・ダウンタウンのコンドミニアムに投資してイールドプレイすれば利回りはいくらか？   これは誰でも気になるところですが、最近、ネクサス・プロパティが非常に参考になる調査結果を公表しました。   投資利回りというのは、当然のことながら、築年数が古くなればなるほど上がっていきます。中古物件が不当な安値に据え置かれるバンコクなどは特にそうで、築１０年も経ったコンドミニアムでラーチャダムリのようなＣＢＤの物件などは、物件価格が安い割にロケーションの良さでそこに住みたがるエクスパットが多く、必然的に利回りが上がります。   このネクサスのグラフを見ると、平米単価から判断して築浅リセール物件をイールドプレイに回した場合の利回りなのだろうと思います。面白いことに、エクスパットの住む中心部は２ベッドルーム以上が不足し、家賃も上昇するので利回りも高いが、フリンジに行くほどエクスパット人気がなくなるので家賃も上がらず、利回りも落ちるということです。このことは、コンドミニアム投資で成功する為の必須知識！でも書いたので、読んで下さい。   一方で、ちょっと前、ＣＢＲＥもこんなグラフを発表しましたが、彼らのコメントによれば、これはＣＢＲＥの賃貸仲介部門が実際に契約した契賃を基に、時価に対するグロス利回りを算出したそうです。 彼らの顧客のほとんどがファランであることを考えると、当然、ここでいう住宅はＣＢＤにあるクオリティの高い、中古でもいわゆるヴィンテージ物件の投資利回りだと推察できます。そう考えるとイールドギャップも健全なレベルに思えます。   そして、この２つのグラフから言えることは、これだけコンドミニアムの価格が上がってきたにも関わらず、その投資利回りはまだバブルと呼ばれる水準まで下がってないということです。   香港の一等地のコンドミニアム投資利回りは２％を切っているとも言われていますから、不動産バブルの頃の東京とほぼ同じ水準です。さすがにちょっと怖いという気もします。ただ、香港もシンガポールも、もともと土地が狭くて希少価値があるということから、一概にバブルとは言えないのかも知れません。   一方、フィリピンやベトナムの方が不動産価格も安いし利回りも高い、という人もいますが、ＢＴＳやＭＲＴというインフラができていて、ＡＳＥＡＮでＧＤＰ第２位の経済力を持つタイの首都バンコクと、コンビニでもスーパーでもピストルやマシンガンを持ったガードが立っているような危ないマニラや、信号がなくオートバイだらけで道も怖くて渡れないホーチミンと比較するのは無理があります。   相撲に例えると、バンコクは幕内とまでは言えないが、既に幕下十両まで上がってきている、しかし、マニラやホーチミンはまだ序の口レベル、と街の成熟度が違うということです。従って、それを分かった上で投資対象として比較する必要があります。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ