Category: ある本のカスタマーレビューから

前回からの続き ３．「物件管理、という点から考えるとタイ語もまともに話せない日本人がとても手が出せる世界には思えません。本書にはアメリカの物件についても触れられていますが、英語が出来ればそれで大丈夫かというと、そう簡単な話ではないようです。ともかく、不動産投資には物件管理が付き物で、管理会社に任せればいいということではない、という鉄則」   この点は、全く異論がありません。いわゆるプロパティ・マネジメントのことですが、バンコクには、欧米や日本と違って住宅の管理をしっかり任せられるところはほとんどありません。そのことは３回に亘って書いた「コンドミニアム投資で成功する為の必須知識！」等でも書いているので読んで頂ければと思います。   もっとも、日系の賃貸仲介の店が片手間程度に管理らしきことをやっている場合もあります。ただ、これは私の個人的な経験からも言えるのですが、入居者募集時など、他社には物件情報を流さないし、内装のリフォームなど外部業者に丸投げでダメ工事だらけ、電気代や電話代の支払いもいい加減で二重に請求してきたり、入居者がつきそうにない難しい物件などは基本的にほったらかしにされます。 賃貸仲介会社で働く人達の多くは、賃貸仲介料からのコミッションで働いていて、結構頻繁にジョブホップするので、家賃の１割程度のわずかなフィーで長期間に亘る面倒なプロパティ・マネジメントなど引き受けたくない、というのが本音だろうとは思います。   従って、プロパティ・マネジメントを誰か信頼できる人に頼めるか、もしくは将来自己使用するつもりで買ったので、入居者がつかず空室期間が長くなっても別に構わない、という余裕のある人でないと、なかなかバンコクのコンドミニアムでイールド・プレイ（賃貸による投資運用）はできません。どうしてもリスクのあるゲンガムライ（竣工前転売）目当ての投資形態になってしまいます。   まあ、こんなところですが、プロパティ・マネジメントについては、確かに難しい問題があります。でもこれって、バンコクに限らず、東南アジアの他の国でも基本的に同じではないかと思います。 従って、頻繁にバンコクに来る人とか、家主の代わりに物件の面倒を見てくれる親しい知人がいるとかいう環境にないと、海外不動産投資はなかなか手が出せないものです。この辺のことを考えないでＣＢＤのリセール物件にでも投資してしまうと、多分、後で苦労することになります。   弊社は投資コンサルティング会社であり、賃貸仲介の会社ではないので、自社のプロパティ・マネジメントのサービスを通して“出口”に至る最後まで投資家の面倒を見ます。 ただし、それは「バンコクも不動産バブルなのか？（その８）」で書いたように、リテインド・エージェントとして“入口”のところから弊社が関わり、クライアントに代わってイールド・プレイをする場合に限られます。 ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  

前回、カスタマー・レビューを転載しましたが、そこに書いてあることは、私が今までこのブログの中で繰り返し書いてきたこととほとんど同じです。ただ、若干、ちょっと違うかな、と思うところもあるし、追加説明したいところもあるので、下記コメントさせてもらいます。   １．「スクンビット界隈といえども、日本人駐在員のコンド賃貸市場は飽和気味」   オーバーサプライのことだと思いますが、これについてはある意味そうだろうと思います。毎年、次々に新しいコンドができるので、当然、古い物件は人気が落ちていきます。 しかし一方で、古くても人気のある物件は、今でも帰国者が出るまで順番待ち、というのもあり、やはりプロジェクト次第なので、ババを掴まないためには、まず情報を集めてそういう物件に投資することが大事です。 ここに住んでいるわけでもないのに、自分は不動産投資に慣れていると自信過剰の人ほどカン違い投資をします。   また、単身赴任者が増えてきたことで、ブランドを誇るトンローのような場所だけでなく、生活に便利なプラカノンやオンヌットのようなところにも人気が出てきているので、当り前のことですが、日本人マーケットのトレンドを見て投資する必要があります。   ２．「日本企業そのものが力をなくしてきている現在、昔ほど駐在員がバンコクで日本並みの家賃で暮らしているということを企業が許していない。また、現地採用の実力が上がったというのも実情のようです。」   タイ政府の発表だと、ここ数年、バンコクで就労ビザを持つ外国人エクスパットの数は、年率１割近い数で増加していて、更に、CBREのレポートによれば、今後この流れは更に強まるそうです。 従って、日本人駐在員が減ってきたということはないだろうと思います。ただ、この人が指摘しているように、企業側の経費節減もあって、家族連れで来る人は減って単身赴任者が増えているというのはあると思います。   でも、単身赴任といっても駐在員なので、３０平米程度の狭小住宅には住まないでしょうから、もっと広くて商業施設や駅に近い生活至便なところを選ぶだろうと思います。   また、現地採用の実力が上がったかどうかは知りませんが、現地採用で働く日本人の数も確実に増えています。こういう人達も就労ヴィザを取るのでエクスパットになりますが、駐在員ではありません（エクスパットの本来の意味は、母国を離れて外国で働く人、なので現地採用も含まれますが、駐在員の場合はセコンディーと呼んで区別します）。それでも最近は、現地採用のオフィスワーカーでも月収８万バーツ位もらっている日本人が増えてきているので、そうなると２万バーツ位の予算を家賃に使えます。 次回に続く    ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   

先日、ネット上で海外不動産投資に関するある本のカスタマー・レビューを読んでいたら、非常に面白い書評を見つけました。   バンコクの不動産投資の問題点をよく分っている人なので、正直、驚いたのですが、この人はバンコク通のようで、多分、コンドミニアム投資にも興味があって色々と現地で調べたことがあるのだろうと思います。   誤解されると困るので断っておきますが、私はこの本自体に言いがかりをつけるつもりは全くありません。私も買って読ませてもらった一人です。 ただ、この人はバンコクでコンドミニアム投資をする際の注意点を的確に把握していると思うし、この人にとっては、この本はエントリーレベル過ぎてちょっと物足りないだろうと思います。このレベルの人になると、もっと具体的な情報が詰まった本が読みたいはずですから。   でも、バンコクでコンドミニアムを買おうと考えている人には、非常に参考になると思うので、勝手ながらこの人のコメントをここに転載させてもらいました。   以下、カスタマーレビューの引用：  私は国内での不動産投資の経験すらありませんが、海外不動産投資というものがどういうものなのか興味があり本書を購入しました。  一見、とても親切に海外投資の方法を記述してくれていていますが、結局不動産投資で一番気になる問題の「物件管理」に関しては曖昧な記述しかありません。　 海外となると、この10年くらい毎年訪れているバンコクの不動産投資についての部分くらいしか実感が湧きませんが、とても恐ろしくてこの本の通りにコンドミニアム投資を始める気にはなれません。 実際にここ数年でのタイの天災（数年前の大洪水）やここ数年続く不安定な政治情勢により、スクンビット界隈といえども、日本人駐在員のコンド賃貸市場は飽和気味だと聞いています。特に、日本企業そのものが力をなくしてきている現在、昔ほど駐在員がバンコクで日本並みの家賃で暮らしているということを企業が許していないということもあります。　また、現地採用の実力が上がったというのも実情のようです。 バンコクの物件に投資して、インカムゲインでキャッシュフローも狙うとなると、中心からちょっと外れたローカルエリアを狙うということになるのかも知れませんが、そこにはタイ・ローカルの世界での物件管理という難題が待ち受けているはずです。何回か、私もローカルエリアのホテルに宿泊しましたが、バンコク中心部では考えられないタイらしさに溢れています。 物件管理、という点から考えるとタイ語もまともに話せない日本人がとても手が出せる世界には思えません。   本書にはアメリカの物件についても触れられていますが、英語が出来ればそれで大丈夫かというと、そう簡単な話ではないようです。 ともかく、不動産投資には物件管理が付き物で、管理会社に任せればいいということではない、という鉄則について本書はあまりにも軽く考えすぎているように思われます（海外での物件管理がいかに大変かについては、ネットでも情報が拾えます）。 ペーパーアセットでの投資でもして、3億円ほどの資産を持っているのであれば、1億円程度を不動産投資に回し、高い手数料を取る管理会社を使って、実質1％程度の利回りを期待するのであれば、本書に書かれている程度のノウハウでも何とかなるのかも知れません。 次回に続く ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ  にほんブログ村  タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ