以下はネクサスプロパティマーケティングが公表した調査結果です。
「来年、バンコクのコンドミニアム価格は少なくとも１０％値上りする。その理由は土地の評価額が改定され少なくとも平均で２５％上昇するからである。
ネクサスプロパティによれば、値上りした土地評価額は来年度に新規供給されるコンドミニアムの価格を上昇させることになり、特に、ＣＢＤのプロジェクトほど値上りが大きい。
コンドミニアムの開発において、建設コスト全体に占める土地の割合は、現在２５から３０％だが、既に数年前の２０％から上昇している。特に、ＣＢＤにおいては土地の割合が４０％にも上る。
今年前半だけで、バンコクの地価は平均で１５％も上昇し、中心部においては２５％も上昇した。その結果、ネクサスの調査では、今年前半だけでバンコク全体の新規コンドミニアム販売価格は平均１０％上昇した」
バンコクＣＢＤの新規コンドミニアムの価格はこれからもまだまだ上がりそうな雰囲気ですね。だからと言って、私はこれがバブルだとは思いませんが、その理由については、９月５日発行の「タイ自由ランド」のコラムに書いておきましたので、機会があったら読んで下さい。
最近、チットロムのセントラルデパート前の土地が、１ワー当り１９１万バーツの史上最高値で取引されたというのは知っていますが、これは大体、坪当たり５５０万円です。そして、デベロッパーは、多分ここに販売価格で平米３０万バーツ（坪当り約３５０万円）以上の超高層スーパーラグジュアリー・コンドミニアムを開発分譲するのでしょう。
そして、開発コストの４割が土地代ということは、購入者は平米３０万バーツも出して、やたらと高いコンクリートの箱を買うという全く理屈に合わない出費をすることになります。しかし、機関投資家は土地とか箱とかいう次元を超えて、チットロムという一等地のロケーションにある“価値ある空間”を買うと考えます。
ここで出てくるのが、収益還元法や内部収益率の投資理論の考え方なのですが、もっと簡単に分かり易く言うと、亡くなった邱永漢氏が、昔、東京にマンションが建ち始めた頃、マンションは土地がほとんど付いてないから価値がない、という人に対して、「マンションは、土地という形あるものを買うのでなく、空間を買うのです。そして都心の空間には価値があるのです」と論破したのですが、まさにそれは正論であり、今ではマンション投資で土地の持分が少ないのどうのという人は、地方でもほとんどいなくなりました。
そして、ここで何か思い当たりませんか？そうです。土地は土地ですから、この土地が坪５５０万円するのなら隣の土地も同様の価値があるということです。そして、もし、隣に築２０年の中古コンドミニアムが建っていたとしたら、その空間も同様の価値があるということです。
バンコクでは中古のリセール価格は不当に安いというおかしなマーケットの矛盾があるので、新築価格の半分以下の値段でリセール物件が売りに出ている可能性は十分あります。
そういう場合、私なら迷わず中古のリセール物件を買ってリファビッシュするという、ヨーロッパで盛んに行われている投資方法を考えます。これは、以前、コンドミニアムの買い方、５つの方法で書いた投資方法の一つなので、是非参考にして下さい。
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City condo prices to soar
Bangkok condominium prices are expected to rise by at least 10% next year,
driven by new land appraisal prices that will be revised up by 25% on average.
Nalinrat Chareonsuphong, managing director
of property consultant Nexus Property Marketing Co, said higher land appraisal
prices would affect prices of condos being launched next year, as land costs
would be higher from bigger property transfer fees.
“Increases in condo prices will vary
by location,” she said. “The more prime the location, the higher the
rise in condo prices.”
In condo development, land costs currently
account for 25-30% of development costs, up from 20% several years ago due to
soaring land prices. In city areas, land costs represent up to 40%.
In the first half of this year, land prices
in Bangkok soared 15% on average from last year.
Prices in prime locations such as Lang Suan Road
increased by 25% to 1 million baht a square wah.
In the Chidlom area, a new record land
price of 1.91 million baht per sq w was recently recorded.
According to Nexus’s market research,
overall prices of Bangkok condos launched in the first half rose by 10% on average from last
year.
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