前回書いたように、“人の行く裏に道あり花の山”の元の意味は、誰もが行く道を一緒に行っては、本当には花見を楽しめない、ということですが、実はこれ、茶人、千利休が言った言葉とも言われています。そして、あまり知られていないのですが、この格言には更に続きがあります。
“いずれを行くも散らぬ間に行け”、というものですが、桜の花が散ってしまってからでは、どの道を通って行っても、花見なんかできない、つまり、どちらの道を選ぶにしろ、タイミングを間違えたら何の意味もない、ということです。
これは不動産投資も同じです。郊外物件であっても、売却してキャピタルゲインを出せる優良なプロジェクトも当然あります。逆に、ＣＢＤのコンドミニアムだからといって、全部が儲かるわけでもありません。プロジェクト次第です。しかし、タイミングをはずすと、何をやっても儲かりません。
バブル崩壊の寸前に不動産を買った人達は、皆一様に大損しました。東京であろうと、地方の県庁所在地であろうが、それまでドンドン値上りしていた地価が、バブル崩壊を期に一様に値下りに転じたために、売るタイミングを逸して大損しました。桜の花が満開を過ぎて、散り始めた時に花見に出かけて行ったようなもので、タイミングを間違ったわけです。
これはバンコクのコンドミニアムも同じだと思います。ＡＥＣの効果についてはまだ分りませんが、ミャンマー、ラオス、カンボジアとこれから成長著しい３国に囲まれて、その中心に位置するタイでは、その首都、バンコクにこれからも人、物、金が集まってくると思います。また、シンガポールや香港の投資家の目には、バンコクＣＢＤのコンドミニアムが非常に割安に見えるので、現在、投資マネーが続々と流入してきています。
しかし、いつかは人、物、金の流れが弱まったり、価格の割安感が薄れる時期がきます。過剰供給で今の中国の住宅マーケットみたいに、空き部屋ばかりのゴーストタウンのようなコンドミニアムもできるかもしれません。そういう意味で、投資のタイミングは極めて重要なのです。
特にファンド系の機関投資家は、不動産投資を入口、運用、出口の３つのプロセスに分けて考えます。今はグローバルスタンダードの時代なので、世界のどこでもこれは同じです。素人投資家のように、不動産は長く持てば持つほど良い、というような考え方はあまりしません。
一旦、買ったら、アセットマネジャーは運用の中で資産価値を上げていく一方で、常に出口、つまり売却のベストタイミングを模索しています。マーケットがダウントレンドに入る前に売ることが重要で、まさに“いずれを行くも散らぬ間に行け”を実践しているのです。
だから、私は郊外の物件は今は買ってはいけない、ダウンタウンの物件を買うべき、と今は言っていますが、いつかは、もう売るべきタイミングです、と言う日が来るかもしれません。まあ、少なくとも向う数年は大丈夫だと思いますが。
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