バンコク郊外、２百万バーツ以下のプレビルド物件はキャンセル続出（その４）

先日、郊外の廉価なプレビルド物件の持つ危険性について書いたところですが、ＣＢＲＥからもこんなレポートが出てきたので、追加します。

バンコクのミッドタウンとサバーブ、つまりバンコク郊外のコンドミニアムマーケットでは、今後１８ヶ月で１０万ユニット以上が竣工する予定で、その過半数が１ベッドルームである。

今のところ、各デベロッパーは予約のキャンセル率を１５％から２０％と報告しているが、本当の実態が明らかになるのは、この物件が続々と竣工し、いざ引き渡しになった時である。

つまり、ゲンガムライ（投機的転売目的）で買った連中が転売に失敗して投げ出すか、それと住宅ローンの与信が通らずに買えなくなってキャンセルになるケースがどれだけ出てくるかである。

一方で、郊外ではコンドミニアムより一戸建てやタウンハウス等の広い土地付き住宅の方に注目が集まるようになってきている。つまり、郊外では土地がまだ安いので、建築コストの高いコンドミニアムより、戸建てやタウンハウスの方が平米単価がかなり割安だからである。

例えば、パープルライン沿いのラタナティベートにある１００平米のコンドミニアムを買うと７百万バーツ（平米７万バーツ）するが、それだけの資金があれば居住面積が２００平米ある一戸建てが駅から１–２キロ圏で買える。従って、郊外の場合、せいぜい価格の安い１ベッドルームにしか需要がない。また、最近の土地の値上りで一戸建て住宅も値上りしてきたので、今、郊外で最も人気があるのはタウンハウスである。

以上がＣＢＲＥのレポートですが、誤解してはならないのは、郊外は１ベッドルームしか需要がない、というのは別に１ベッドルームに人気が集まっているという積極的な意味でなく、売れるとしても小さな単身者用の１ベッドルームしか売れないだろう、という消極的な意味です。

ＣＢＲＥが言うように、これから５万ユニット以上の１ベッドルームが郊外で竣工し、引渡しとなります。この時にどれだけキャンセルが出るかが一番の問題なのです。

日本であれば、売買契約にローン停止条件があるので、ローンの与信が通らなければ、手付金は全額戻りますが、プレビルドはローンが借りられなくてキャンセルした場合、竣工まで毎月払ってきたダウンペイメント、つまり物件価格の約１５％は返金されません。これもプレビルド物件のリスクの一つです。

いずれにせよ、私は、このまま行くと、郊外物件は相当な数のキャンセルが出て、オーバーサプライが顕在化する可能性が高いと思います。

従って、郊外の１ベッドルームは、くれぐれも今は買わない方がいいというのと、もうちょっと大きいサイズの２ベッドルームであっても、平米単価が７万バーツもするような郊外物件は、土地付きの戸建てやタウンハウスと競合してしまうので、やはり今は買わない方がいいということです。

ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 

にほんブログ村 

タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ   

The midtown and suburban market is facing challenges of its
own. CBRE calculates more than 100,000 units are due for completion over the
next 18 months; the majority of these will be one-bedrooms.

Various developers have reported cancellation rates ranging
between 15%-20%, but the real stress test will come when these units are ready
to transfer title. Can developers convert all the presales of units under
construction into recognized revenue by transfer of title to buyers or will
some speculative buyers default because they cannot resell? Or will some bona
fide end user purchasers not be able to get mortgages due to the increasingly
stringent lending regulations?

Affordable landed property such as townhouses and single
detached houses are of much interest to families that would like a large living
area and perhaps a garden with ample parking. Families needing a large living
area will not select a midtown or suburban condominium because the price per
square meter of living area at a condominium in a midtown suburban location is
higher than the cost per square meter of living area in a townhouse or single
detached house  due to higher
constructions costs.

A 100-square-metre condominium on Rattanatibet along the MRT
Purple Line would cost about THB 7 million; for that price you could buy a
single detached house with 200 square meters of living area, less than one or
two kilometers from a Purple Line station. Demand for midtown and suburban
condominiums will be limited to one bedroom units. Given that prices of single
detached houses have been rising because of higher land prices, we see
townhouses as being the most affordable and therefore most popular type of
landed property.