最近の異常なコンドミニアムプリセールについての黒い噂（その４）

ゲンガムライのワナに要注意

この記者が不動産デベロッパー業界から入手した内部情報では、今、このように即日完売するようなプロジェクトには、実は２つの種類があるとのこと。

１つ目は本当に人気があって即完する物件。しかし、この場合でもゲンガムライ目当ての投機筋が入り込んできている。人気プロジェクトでは、ゲンガムライの連中による買占めが販売ユニット総数の３割から４割にもなる場合がある。（注：この典型的な例が、販売直前に私も強く推薦したしたスパライのパヤタイ・エリートだと思います）

そして、２つ目が、作為的に演出された即日完売である。つまり、デベロッパーが自社の従業員に顧客を装って予約権を買わせ、後日、この予約権を関連会社経由等で再販するのである。実際にいくつかのプロジェクトでは、デベロッパーが完売したと公式にアナウンスしておきながら、裏でその従業員が売り切れたはずのユニットを続々と再販しているのである。

従って、ここでデベロッパー側とコンドミニアムの購入者側のそれぞれに対して、警告しておきたいことがある。

一方で、購入者側は、今のこのような見せかけのゲンガムライのワナにはまってその餌食にならないように、転売されている予約権などを買うべきではない。

今まさに、ＣＢＤのコンドミニアムプリセールの現場では、予約権の転売を巡って、こんな投機的行為が繰り広げられているのである。

ここからは、私のコメントです。

ここでは、具体的にどのデベロッパーが従業員に買わせて見せかけの即日完売を演出したのかについては言及していませんが、プリセールの初日に、上の写真のように朝から（消費者になりすましたさくらのデベロッパー従業員を含めて）多くの人が会場に並び、オープンと同時に目の前でどんどん売れていくのを見て、思わず飛びついて買ってしまった人もいると思います。

もしくは、販売当日買えなかったが、即日完売するほど人気のある物件だから、これからもっと値上りしてしまうかもしれない、それなら、まだ高くない今のうちにと、転売されている予約権を買ってしまった自己使用の実需客もいると思います。

これが、この記事の（その１）のところで言っている、「消費者が錯覚を起こして思わず衝動買いに走ってしまうような」、行為があったのではないかとの疑惑なのです。尚、この場合、消費者にはゲンガムライの連中も入ると思います。

私は、１１月６日のブログ、「バンコクＣＢＤでは、これがベストな投資法（その２）」の中で、ＣＢＲＥがこんな興味深いことを言っている、と紹介しました。

“プリセールで買った予約権を建設工事中に転売して、短期で売り抜けようとする投資の場合、今は新規物件のプリセール価格が既にかなり割高である。すぐに完売してしまうほどの人気のある有名物件だからということで、つい予約をしてしまう人がいるが、よく考えた方がいい。なぜなら、こういう有名ブランド物件のプリセール価格は、かなり先の将来価値を織り込んでしまっているので、実際に短期で転売することは難しい”

情報力に優れたリサーチ部門を持つＣＢＲＥのことだから、この時もう、デベロッパーのやらせの情報を掴んでいたのかもしれません。

つまり、ここでＣＢＲＥは、ゲンガムライで儲けようと狙っている個人に対しても、多くのユニットの予約権を買い占めたはいいが、転売できないでそのまま抱えてしまう可能性がある、ということを警告しているわけです。

予約権は普通、１ユニット５万バーツ（約１７万円）する上に、２ヶ月もすると毎月ダウンペイメントの支払いが始まるので、抱えてしまうと資金繰りがつかなくなるリスクもあります。

従って、もしこの新聞記事の言っていることが本当のことであれば、自己使用の客や長期投資家等の実需客だけでなく、ゲンガムライの投機筋をも手玉にとって、両方を餌食にして儲けてしまうこのデベロッパーのやり口は、ちょっと度を過ぎていると思います。

今、デベロッパー業界のネット上でどんな思惑や噂が飛び交っているのか私には分りませんが、多分、どこのデベロッパーのどのプロジェクトが怪しい、みたいな噂が飛び交っているのではないかと思います。

しかし、そんなことよりも問題は、この数ヶ月のＣＢＤのプリセール物件は、デベロッパーの連中が宣伝するほど実は良くなかったということです。

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