下に添付しましたが、９月末時点でのコリアーズインターナショナルの調査結果が出ました。概要は次の通りです。
・現在のタイ経済に対する消費者の信頼感は依然弱く、バンコクのコンドミニアム市況も好転しないままである。第3四半期の新規プロジェクトの売り出しは11,700ユニットと第2四半期と比べても約8％減少した。尚、平均販売価格は平米91,500バーツであり、月間販売率も59％と第２四半期に比べて8％ダウンした。
・原因はコンドミニアム市況が依然回復していないからというのもあるが、第1、第2四半期で売り出した新規プロジェクトの売行きが悪かったので、一部のデベロッパーが第3四半期でも新規プロジェクトの販売を見送った可能性もある。彼らとしては、マス・トランジット・システムの延長工事の完工や、新線の着工が確認できるまで、様子見の状態である。
・今年9ヶ月間の新規プロジェクト売出しユニット総数は、34,500ユニットであり、第4四半期でさらに5,000ユニットが売り出され、年間で合計4万ユニット程度になると予測する。これは昨年より20％も少なく、また、売出し平均価格も平米4万から8万バーツのレンジ内のままになる見込み。
この報告を読んで、最初は、えっと驚きました。何故かと言うと、10月13日のブログ「ちょっと怖い新規供給ラッシュ」で、
“この８月、９月でコンドミニアム需要が急回復したので、今四半期に一気に今まで販売開始を見送っていたプロジェクトの販売を決めた”プルクサ社談
“６月以降、コンドミニアム需要が持ち直したので、今期の年間売上目標達成は今からでも可能と思っている” スパライ社談
“第３四半期の需要回復を見て第４四半期に約５３０億円相当の新規プロジェクトを売出すことにした”アナンダ社談
“大手デベロッパー１５社は今年、合計で２４３プロジェクト、金額にして約１兆円の売出しを予定していて、その内、６０％が今年後半に販売開始される。しかもその内のほとんどが、第４四半期に集中している”アジアプラス証券談
と、大手デベロッパーや証券会社は随分景気のいい話をしていたのに、一方で、コリアーズのトーンは何だか正反対だからです。
でも、その後、納得しました。そして、このコリアーズの調査結果は実態を表していると思います。
この時のブログでも、私は、“でも、何か釈然としません。なぜなら、タイ経済は思ったほどには回復軌道には乗っていないからです。今のコンドミニアム需要というのは実需ではなく、外国人投資家やタイの富裕層の投資需要で盛り上がっているということであり、裾野が狭くそれほど腰の強いものではないような気がします。今年一杯は続くとしても、来年になってもこれが続くかどうか疑問です。デベ各社は商売ですから、今が売り時と攻勢をかけていますが、とりあえず、今は便乗しないで本当にいいプロジェクトを見極めるべきだと思います”、とどちらかと言うとネガティブな所見を書きました。
そういう意味で、コリアーズのレポートには納得がいきます。平均販売価格が平米４万から８万バーツということですが、メインとなる中流所得層をターゲットにした実需層向けの物件の供給量が最も多いので、必然的に全体の平均価格は下がります。
この売上が段々と悪化してきているということです。このところ、富裕層と外国人投資家で沸くＣＢＤの平米２０万バーツの世界にばかり脚光が当っていましたが、しかし、マーケット全体のベースとなる実需層マーケットが悪化していたということです。
従って、バンコクのコンドミニアムマーケット全体を見回したら、ＣＢＤの物件や一部の優秀なプロジェクトを除けば、期待したほど市況は好転しておらず、今も各デベは販売に悪戦苦闘中というのが実態だと思います。
９月１９日のブログ「パープルライン」の最後で、“従って、これは私の個人的な印象ですが、現状のマーケットは、ＣＢＤは上昇中、ダウンタウンは堅調、ミッドタウンは息切れ、サブ・アーバンは鳴かず飛ばず、という斑模様だと思います”、と書きましたが、最も供給量の多いミッドタウンとサブ・アーバンがまさにそんな状態だったから、第３四半期のコンドミニアムマーケット全体を見たら、回復するどころか、更に悪化していたということなのだと思います。
そして、今の家計債務の問題が数年続くとも言われている以上、いつになったら長いトンネルから抜け出せるのかも分りません。
手前味噌ではありますが、だからこそ、とんちんかんな投資をしないように、我々のような投資コンサルティングの存在意義があるとも言えるのですが。
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ตลาดคอนโดฯ กทม.อืด
จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในกทม. โดยบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
จำกัด พบว่า จากภาพรวมของเศรษฐกิจประเทศที่ยังคงไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ แม้ว่าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ
(คสช.) จะจัดตั้งรัฐบาลขึ้นมาเพื่อบริหารประเทศแล้วก็ตาม แต่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังไม่กลับคืนมา
ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมอยู่ในภาวะทรงตัว
ทั้งนี้ในไตรมาส 3 ปี 2557 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อยู่ที่ประมาณ 1.17 หมื่นยูนิต
ลดลงจากไตรมาส 2 ประมาณ 8% ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯเปิดใหม่อยู่ที่ประมาณ 9.15 หมื่นบาทต่อตร.ม.
และมีอัตราการขายที่ประมาณ 59% ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 8% สาเหตุมาจากตลาดคอนโดฯยังคงไม่ได้ฟื้นตัวอย่างเต็มที่
ยอดขายของโครงการต่างๆ ที่เปิดขายในไตรมาส 1-2 ยังไม่มากนัก จึงทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน
อีกทั้งต้องการที่จะรอดูความชัดเจนของโครงการรถไฟฟ้าทั้งส่วนต่อขยาย และเส้นทางใหม่ๆ
ที่จะพัฒนาในอนาคตว่าจะเริ่มเห็นเป็นรูปธรรมเมื่อไหร่
สำหรับจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ใน 9 เดือนที่ผ่านมาของปี 2557 อยู่ที่ประมาณ
3.45 หมื่นยูนิต และคาดว่าจะมีคอนโดฯอีกประมาณ 5 พันยูนิต เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้
หรือมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ทั้งปี 2557 อยู่ที่ประมาณ 4 หมื่นยูนิต ซึ่งจะน้อยกว่าปี
2556 ประมาณ 20% ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯที่เปิดขายในปี 2557 ยังคงอยู่ในช่วงระดับราคาประมาณ
4-8 หมื่นบาทต่อตร.ม.
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