バンコク市内中心部と新興住宅地、どちらが買い？（その２）

ＣＢＤと新線新駅の新興住宅地のコンドミニアムは、どちらも土地の値上りが原因で価格が上がってしまっているのは同じです。

しかし、ノーブル・リコールやアシュトン・アソークのようなＣＢＤのプロジェクトの場合、既に平米２０万バーツ前後という一部の富裕層かシンガポールなどからの外国人投資家しか買えない価格帯になっています。

ところが一方で、土地の供給も払底しているので、言わば需要も供給も限られた数の中で、価格が急上昇したものです。株で言えば、浮動株の少ない小型株が少しの買いで株価が急騰するのに似ていると思います。

一方、グリーンラインやパープルラインの新駅については、新興住宅地として既に何万ユニットもの大量供給があり、供給過剰が懸念されているほどです。そして、ナイトフランクが先のコメントの中で“People
are following the new rail extensions.”と言っていますが、私はこれは富裕層や外国人投資家のことではないと思います。つまり、一般の個人投資家や実需層の比較的資金力のある中間所得層が中心になって買っているということです。

つまり大量の供給と大量の需要がある中で値上りしているわけで、これも株で言えば、日立や東京電力みたいな大型株が、大量の買いで値上りするのに似ています。

従って、現在のＣＢＤと新興住宅地では同じ値上りでも性質が違っていると思うのです。

一方で、今のＣＢＤのマーケットの方は、需給のスケールが小さいので値上りも速い代わりに、何かの拍子であっさり崩れるリスクがあります。以前、「ちょっと怖い新規供給ラッシュ」で書いた通りです。

従って、本来なら需給基盤のしっかりした新興住宅地に投資するべきなのですが、今回の場合、ちょっと事情が違っています。

１週間ほど前ですが、タイのサイアムコマーシャル銀行が、下のような英文の調査結果を発表しています。

要は、タイの中間所得層は今も年率６％で家計債務が増え続けているために、可処分所得が増えず、従って、消費に回すこともできず、これがタイの経済成長を妨げている。そして、この状態はまだあと数年続く、というものです。

中間所得層の家計債務増加の問題は、以前から度々各調査機関から指摘されていたのですが、現実問題として、ここにきて、中間所得層の国内消費支出が伸びないことでタイ経済は減速しつつあります。

しかも、来年からは貸出金利が上がる予定で、彼らの金利負担はますます重くなります。

こういう背景を踏まえて、新興住宅地のコンドミニアムの中心的購入層である月収２万から５万バーツの中間所得層は、向こう数年住宅の購入を見送る可能性があることを考慮しておくべきだと思います。

しかも、最近、新興住宅地として人気の高いウォンサワンやバンナーでは、先のブログ「アナンダのプリセール」で書いたように、駅の近くのコンドミニアムが平米１２万バーツを超えるようになってきていて、もはやこの中間所得層でも手が届かないところまできているのではないかと思っています。

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Siam Commercial Bank’s Economic Intelligence Centre (EIC)
says the high level of household debt, which has risen dramatically in the past
few years, does not pose a short-term risk to financial stability, since the expansion of indebtedness is more prominent in
middle-income groups. However, the high debt level will continue to constrain
domestic consumption, which will affect economic growth in the years to come.

Speaking at the BOT’s annual symposium, EIC senior economist
Athiphat Muthitacharoen said the long-term risk of high
indebtedness was that it will restrain economic activity, since it will
lower households’ disposable income and constrain their access to credit while
reducing the role of domestic demand as a shock absorber against economic
volatility.

The EIC’s latest study revealed that Thailand’s household
debt has been rising fastest in the region during the past three years. It
increased by 19.3 per cent from 2010 to 2013, and its current level of 83 per
cent (around Bt10 trillion) of gross domestic product is more in line with
developed countries (the United States is also at 83 per cent). The high level
of indebtedness among low-income households is particularly worrying.

However, middle-income groups are
the ones generating the most debt at the moment, which poses no risk to
short-term financial stability of the country, because they have the ability to
pay back their loans. This will hamper economic
expansion in the long term, though, since these people will be reluctant to
consume more.

“The rising debts in this group
have already begun to affect domestic consumption significantly,” Athiphat
said. The EIC study indicates that middle income groups
– those earning around Bt20,000-Bt50,000 per month – had annualised debt-growth
rates of a little over 6 per cent from 2009 to 2013, which was almost
double that of the group with less than Bt20,000 per month, whose debt grew by
about 3.2 per cent annually.