土地神話はこれからも続くのか？

１０月１日のブログ「上半期のバンコク地価上昇率はアジア最大」でも書きましたが、この国の土地神話はますますエスカレートしているようです。

これはประชาชาติธุรกิจのレポートですが、バンコクＣＢＤのコンドミニアム用地の取引価格が、とうとうワー当り１９０万バーツ（平米で約１６０万円）を記録、また、新線沿いの土地価格も相変わらず値上りが止まらないようです。

下記がそのサマリーです。

タイの経済回復はスローダウンしつつあるにも関わらず、土地の価格だけはますます上昇速度を速めていて、ダウンタウンでＢＴＳやＭＲＴの沿線であるスクンビット、トンロー、シーロム等ではこれまでの記録を更新する高値での取引が相次いで出てきている。

また、工事中の新線であるパープルライン、ブルーライン、グリーンライン沿いの土地も値上りを続けていて、デベロッパーは今後の新規コンドミニアムの分譲価格を値上げせざるを得ない状況にある。
 

新線沿いの土地については、パープルラインとブルーライン沿いの土地がこの１年で３割、グリーンラインのバンナー交差点は２割値上りしているし、ダウンタウンの人気エリアも３割から４割の値上りとなった。

今の水準でＣＢＤで土地を仕入れると、デベはコンドミニアムを平米１６万から２３万バーツで売出すしかないが、消費者にとっては総額が大きくなりすぎて買えなくなる。その結果、デベはユニットのサイズを更に小さくするか、利益を圧縮してユニット価格を小さくするしかない、という状況。

ちなみに、ランドアンドハウス社によれば、土地をワー当り１２０万バーツ（平米１００万円）で仕入れた場合、コンドミニアムの分譲価格は平米２０万バーツ以上になるとのこと。（上の図で判るように、１２０万バーツのエリアは基本的にＣＢＤです）

バンコクの地主はもともと富裕層であり、タイには相続税もないので無理して土地を売る必要もありませんでした。従って、景気の良し悪しに左右されず、自分たちが満足する金額の提示があるまで土地を売ろうとしない、という完全な売手市場です。そして、そのことが土地神話を作り出し、コンドミニアムの価格も高騰させています。

しかしこれも、今後、５０百万バーツ以上の資産については相続税や贈与税がかけられることになりそうなので、そうなれば少しは状況が変わってくるかもしれません。日本のように、相続税を支払うために、相続人が土地を売らざるを得ないケースが出てくるからです。

ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ

にほんブログ村  

วงการอสังหาฯช็อก ที่ดินแพงกระฉูด ทำเลใจกลางเมือง-แนวรถไฟฟ้า
“สุขุมวิท-ทองหล่อ-สีลม” ซื้อขายทะลุ 1-1.9 ล้าน/วา แพงสุดทำลายสถิติเท่าที่เคยปรากฏ
ส่วนต่อขยายสายสีม่วง-น้ำเงิน-เขียว ราคาพุ่งไม่หยุด “แลนด์ ฯ-คิวเฮ้าส์”บ่นแพงเว่อร์
ธนารักษ์คลอดราคาประเมินใหม่ขยับแน่ 10-15%

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า แม้ภาพรวมเศรษฐกิจช่วงที่ผ่านมาจะเข้าสู่ภาวะชะลอตัว
แต่ปรากฏว่าราคาที่ดินกลับแพงขึ้นมากอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะทำเลในเมืองและแนวรถไฟฟ้า
รวมถึงแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสีต่างๆ ราคาที่ดินมีการปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง

เปิดดีลที่แพง-สาทรเวอร์สุด

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์กล่าวย้ำประเด็นนี้ว่า
ที่ฮือฮามากคือการซื้อขายที่ดินของ 3 บริษัทใหญ่ 1.บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ เนื้อที่ 3
ไร่ ติดสถานีนานา ตร.ว.ละ 1.8-1.9 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมินเกิน 4 เท่า เป็นการทุบสถิติเท่าที่เคยมีมา
2.ดีลของบริษัท สยามนุวัตร จำกัด ตรงข้ามตึกเอ็กซ์เชนจ์ ทาวเวอร์ แยกอโศก เนื้อที่
2 ไร่ ตร.ว.ละ 1.6 ล้านบาท และ 3.บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ซื้อที่ดิน 3 ไร่ หลังสยามสมาคม
ใกล้แยกอโศก ตกราคา ตร.ว.ละ 1 ล้านบาท

“เมื่อผู้ประกอบการต้องซื้อที่ดินแพง หลังพัฒนาเป็นคอนโดฯแล้วก็ต้องขายแพงตามต้นทุนที่สูงขึ้นเฉลี่ย
ตร.ม.ละ 1.6-2.3 แสนบาท แน่นอนว่ากระทบผู้บริโภค เพราะรายได้ไม่ขยับสูงตามสินค้า การซื้อขายห้องชุดจึงชะลอตัวไปด้วย
ส่วนการปรับตัวมีผู้ประกอบการบางรายต้องใช้วิธีรีดีไซน์ห้องชุดให้เล็กลง หรือยอมเฉือนกำไรขั้นต้นลง
จากเดิมไม่ต่ำกว่า 35% เพื่อคุมราคาต่อยูนิตไม่ให้ขยับขึ้นมาก” แหล่งข่าวกล่าวและว่า

ส่วนราคาที่ดินที่กำลังสร้างเซอร์ไพรส์ในขณะนี้คือ
แปลงที่ดินสถานทูตฝรั่งเศส ขนาด 3 ไร่ ริมถนนสาทร ตั้งราคาขายถึง ตร.ว.ละ 1.9 ล้านบาท
ปรับขึ้น 90-100% ในเวลาเพียง 2 ปี เป็นสถิติที่น่าจับตา และเป็นที่ดินแปลงเดียวกับที่กลุ่มโรงแรมสุโขทัย
นักลงทุนจากฮ่องกงเคยประมูลซื้อไปในราคา 1,600 ล้านบาท เฉลี่ย ตร.ว.ละ 1 ล้านบาท และขายต่อเมื่อปีที่ผ่านมา

ส่วนต่อขยายราคาพุ่งไม่หยุด

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์น
พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผยว่า ช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินที่ขยับขึ้นเร็วมาก
ๆ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่กำลังก่อสร้างและจะเริ่มสร้างในอนาคตอันใกล้ โดยปรับขึ้นกว่า
30%อาทิ 1.สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ โซนรัตนาธิเบศร์ บางบัวทอง ได้รับอานิสงส์จากห้างเซ็นทรัลเวสท์เกต
ทำให้ราคาที่ดินขยับขึ้นจากปีที่ผ่านมา 30% จาก ตร.ว.ละ 1 แสนต้น ๆ เป็น 2 แสนบาท
2.สายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค) ที่ดินบนถนนจรัญสนิทวงศ์และเพชรเกษมปรับขึ้นจากปีที่ผ่านมา
30% จาก ตร.ว.ละเกือบ 1.6-2 แสนบาท เป็น 2-3 แสนบาท ขณะที่ 3 ปีก่อน ราคาที่ดินเดิมประกาศขายที่
ตร.ว.ละ 1 แสนต้น ๆ

3.สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ปรับขึ้นจากปีก่อน
20% ได้แก่ แยกบางนา จาก ตร.ว.ละ 2.5-3 แสนบาท เป็น 3-4 แสนบาท ช่วงแบริ่ง จาก 1.5
แสนบาท เป็น 2 แสนบาท และสมุทรปราการ จาก 4-6 หมื่นบาท เป็น 5-7 หมื่นบาท 4.สายสีแดง
(บางซื่อ-รังสิต) ช่วงหลักสี่ ปรับขึ้นจากปีก่อน 10% จาก ตร.ว.ละ 9 หมื่น-1.3 แสนบาท
เป็น 1 แสน-1.5 แสนบาท ย่านตลาดรังสิต ปรับขึ้น 15% จาก 4 หมื่นบาทต้น ๆ เป็น 5-6 หมื่นบาท
5.สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) ช่วงจตุจักร-แยกลาดพร้าว ปรับขึ้นจากปีก่อน 20% จาก ตร.ว.ละเกือบ
3 แสนบาท เป็น 3-3.5 แสนบาท และ 6.สายสีชมพู โซนแคราย-ปากเกร็ด ปรับขึ้นจากปีที่ผ่านมา
10% จาก ตร.ว.ละ 1.4-1.8 แสนบาท เป็น 1.5-2 แสนบาท

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ก่อนหน้านี้ บจ.เซ็นจูรี่
21 (ประเทศไทย) เปิดโพยว่า ราคาที่ดิน 4 ทำเลยอดนิยมปรับขึ้นจากปีก่อนเฉลี่ย
30-40% ได้แก่ 1) ทองหล่อ-เอกมัย ซื้อขายอยู่ที่ ตร.ว.ละ 1.2-1.8 ล้านบาท 2) พญาไท-พหลโยธิน-สนามเป้า-สะพานควาย
ปีที่แล้วซื้อขาย ตร.ว.ละ 5.5 แสนบาท ปีนี้อยู่ที่ 7.5-8.5 แสนบาท 3) สาทร-ศาลาแดง-สวนพลู
จากปีที่ผ่านมาซื้อขาย ตร.ว.ละ 6-7 แสนบาท ปีนี้อยู่ที่ 8 แสน-1 ล้านบาท 4) ห้าแยกลาดพร้าว-แยกรัชดาฯ-ลาดพร้าว
จากปีที่ผ่านมาซื้อขาย ตร.ว.ละ 2.5-5 แสนบาท ปีนี้ขยับขึ้นเป็น 3.5-5.5 แสนบาท

แลนด์ฯชี้ราคาที่ดินแพงเว่อร์

นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แลนด์
แอนด์ เฮ้าส์ เปิดเผย”ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ราคาที่ดินช่วงหลายปีที่ผ่านมาแพงขึ้นรวดเร็วมาก
โดยเฉพาะที่ดินในเมืองหากเป็นทำเลติดถนนสุขุมวิท นับจากชิดลมจนถึงปากซอยทองหล่อ หรือสุขุมวิท
55 ปัจจุบันไม่มีที่ดินเสนอขายราคาต่ำกว่า ตร.ว.ละ 1 ล้านบาทแล้ว ปัจจุบันการพัฒนาโครงการในทำเลดี
ๆ ที่เป็นไพรมแอเรียจึงยากขึ้น เพราะโครงสร้างต้นทุนเปลี่ยน หากซื้อที่ดินราคา ตร.ว.ละ
1.2-1.5 ล้านบาท จะต้องสร้างคอนโดฯขายไม่ต่ำกว่า ตร.ม.ละ 2 แสนบาท”ราคาที่ดินในเมืองตอนนี้เว่อร์มากจริง
ๆ ถึงสถานการณ์เศรษฐกิจช่วงครึ่งปีแรกชะลอตัวจนบางคนบอกว่าเป็นวิกฤต แต่ไม่เหมือนปีཤ
ซึ่งตอนนั้นเจ้าของที่ดินเป็นหนี้แบงก์ ทำให้ราคาที่ดินลดลงแบบสุดโต่ง แต่ปัจจุบันสถานการณ์ต่างกัน
เจ้าของที่ดินไม่ได้เป็นหนี้แบงก์ ไม่มีแรงกดดันให้รีบขาย จึงขายในราคาที่พอใจเท่านั้น”
นายนพรกล่าว

แหล่งข่าวจาก บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ เปิดเผยว่า ที่ขยับขึ้นเร็วมาก
แค่มีข่าวจะสร้างรถไฟฟ้าราคาก็ไปแล้ว เช่น งามวงศ์วาน แนวสายสีชมพู-สีม่วง ปี 2555
ราคาที่ตร.ว.ละ 1.2 แสนบาท ปัจจุบัน 2 แสนบาท หรือปรับขึ้น 65% ใน 2 ปี จากที่เคยพัฒนาคอนโดฯราคาเริ่มต้น
1.29 ล้านบาท หากซื้อที่ดินพัฒนาปีนี้จะต้องขายราคา 2 ล้านบาท ผลกระทบก็จะตกอยู่กับผู้บริโภคต้องซื้อบ้าน-คอนโดฯราคาแพงขึ้น

บีทีเอสวงเวียนใหญ่แพงเท่าตัว

แหล่งข่าวจากบริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์รายหนึ่งเปิดเผยว่า
เมื่อเร็ว ๆ นี้บริษัทเพิ่งโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใกล้กับสถานีบีทีเอสวงเวียนใหญ่ ซึ่งเจรจาไว้ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา
ราคา ตร.ว.ละกว่า 3 แสนบาท ที่น่าตกใจคือปีที่ผ่านมาราคาที่ดินบางแปลงในบริเวณใกล้เคียงกัน
เจ้าของตั้งราคา ตร.ว.ละ 4-5 แสนบาท ปัจจุบันขึ้นเท่าตัวเป็น ตร.ว.ละ 5-8 แสนบาท หากได้ที่ดินในราคานี้จะต้องสร้างคอนโดฯขายราคาไม่ต่ำกว่า
ตร.ม.ละ 1.5 แสนบาท ไม่แน่ใจว่าผู้บริโภคจะซื้อไหวหรือไม่

“ล่าสุดเพิ่งไปเจรจากับเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งติดซอยทองหล่อ
ราคาที่ตั้งไว้ ตร.ว.ละ 1.2 ล้านบาท ไม่มีการต่อรอง คิดว่าราคาไม่น่าจะสูงขนาดนี้ จากประสบการณ์ตอนนี้ราคาที่ดินแพงจนน่าตกใจ
ที่เคยเจอคือภายในเดือนเดียวขึ้นราคาถึง 3 ครั้ง